（2017）渝05民终3545号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-12-21
案件名称
重庆昭军房地产开发有限公司甘露与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆昭军房地产开发有限公司,甘露
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3545号上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆昭军房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，组织机构代码73656711-4。法定代表人：吴怀昭，董事长。委托诉讼代理人：罗俊，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：甘露，男，汉族，1983年12月28日生，住重庆市江北区华新村***号附***号11-7，公民身份号码5130011983********。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆昭军房地产开发有限公司（以下简称“昭军公司”）、甘露(“甘露”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昭军公司上诉请求：撤销原判，依法改判甘露支付昭军公司剩余购房款及逾期付款违约金，驳回甘露的全部反诉请求，本案诉讼费由甘露负担。主要事实及理由：1.甘露支付购房尾款的条件已经成就。根据《交房补充协议》的约定，房产证办到甘露户上，双方在五个工作日内结算，该结算的意思就是甘露支付剩余房款的意思。在交易惯例中，也鲜见将交付房产证作为交付房款条件的情形，诉争房屋房产证登记时间为2015年12月23日，按照甘露的陈述，其于2015年12于29日知晓该事实，也应于5个工作日后即2016年1月7日交付剩余房款，甘露已经占有诉争房屋，产权证也已办理其名下，理应支付房屋对价。且诉争房屋的产权证已经办理完，甘露不予领取，拖延房屋面积差的结算，拖延支付剩余购房款，应向昭军公司支付未付款及违约金；2.《购房补充合同》中关于办证义务人为昭军公司以及办证时间的约定已经变更适用《交房补充协议》中的约定。而根据《商品房买卖合同》和《交房补充协议》中的相关约定，诉争房屋的办证义务为买卖双方共同的义务，甘露直至2015年12月17日才出具委托书，12月18日才缴纳各项办证税费，故甘露不及时出具委托手续，拒不缴纳相关税费是导致诉争房屋产权证未能如期办理的重要因素；3.昭军公司已经完成交付房屋的主要合同义务，而甘露至今未付清房款，且诉争房屋的产权证已经办理，甘露已经取得房屋产权，并已实际占有房屋多年，已经获取房屋的经济利益，违约方是甘露，即使存在逾期办证的情形，也未对甘露造成损失。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。甘露辩称，关于支付剩余购房款及利息的问题。按照购房补充合同的约定，甘露缴付剩余购房款的条件并未成就。关于逾期办证的责任问题。按照购房补充合同约定，昭军公司应负责办好房产证并交付甘露，而昭军公司于2015年10月30日才将大证办理下来，甘露于昭军公司通知缴纳契税的当日即到银行缴纳税款，故未能办理房产证的责任在昭军公司。甘露上诉请求：撤销原判第二项，一、二审诉讼费由昭军公司承担。主要事实及理由：一审法院擅自将甘露主张的逾期办证违约金按每日万分之三调整为日万分之一计算，属于适用法律错误。首先，昭军公司并无调整违约金的抗辩；其次，甘露主张的违约金计算方式系双方当事人在合同中的约定，符合双方签订合同时的预期，不存在过高的情形；最后，昭军公司也是以每日万分之三的标准要求甘露承担逾期付款的违约责任。昭军公司辩称，应当以《交房补充协议》约定为准，一审中，昭军公司已经要求调低逾期办证违约金，且甘露将门面出租足以弥补损失。昭军公司向一审法院起诉请求，1、判令甘露支付昭军公司未付购房款476966元；2、判令甘露支付昭军公司逾期付款违约金（以1026元为本金，从2014年4月9日起按日万分之三计算至被告付清时止）；3、判令甘露支付昭军公司逾期付款违约金（以475870元为本金，从2016年1月7日起按日万分之三计算至被告付清时止）；4、判令甘露支付昭军公司房屋面积误差款43179.07元；5、本案诉讼费由甘露承担。主要事实及理由：2012年12月21日，昭军公司与甘露签订《商品房买卖合同》，约定甘露购买昭军公司开发的位于重庆市九龙坡区科园二街121号A幢1层3号房屋。另昭军公司与甘露及案外人甘露共签订了包含本案房屋在内的15套房屋买卖合同，签订补充合同及补充协议确定了15套房屋总价款及付款方式，甘露支付80%房款后尚欠余款未支付。甘露延迟缴纳办证税费导致房屋产权证书办理延迟，责任应由甘露自负。甘露辩称：1、付款条件依照补充合同约定在昭军公司交付产权证后五个工作日内，在双方债权债务结算抵扣后再行支付，昭军公司至今未交付产权证，甘露不存在违约；2、请求法院依法调低逾期付款违约金的计算标准。甘露反诉请求，1、判令昭军公司向甘露交付重庆市九龙坡区科园二街121号附8号房屋产权证书；2、判令昭军公司向甘露按照已付房款2720215.40元（按照本案合同价款与15套房屋总合同价款的比例将甘露与案外人甘露已付款24802565.80元分摊至本案）的日万分之三支付2014年4月9日至2015年12月25日期间逾期办证违约金461076.51元；3、判令昭军公司向甘露返还按建筑面积计算房屋面积误差款580503.93元，并以102008.07元为本金，从2014年4月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日起止的资金占用利息。审理中，甘露申请撤回第3项反诉请求中资金占用利息的请求。昭军公司辩称：1、甘露应当交清房屋尾款，并且根据产权证的面积找补结清后，昭军公司才交付产权证；2、甘露延迟交付契税导致昭军公司迟延办理房产证，并且甘露已经实际接房并享受收益，逾期办证违约金约定过高，请求法院依法调低；3、根据合同约定房屋面积误差按照套内面积计算。经审理查明：2012年12月21日，昭军公司（甲方）与甘露（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发位于重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园A幢1层商业3号房屋，总成交金额3400269元；套内面积103.16平方米，套内面积单价为32961.12元/平方米，建筑面积141.09平方米，建筑面积单价为24100元/平方米；如产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内面积和套内面积单价作为面积差异的处理方式，误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算，多退少补，超过3%的，乙方有权退房；乙方不退房的，登记面积大于合同约定面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由乙方补足，超过3%部分的房价款由甲方承担；登记面积小于合同约定面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款及利息由甲方返还乙方，超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同盖有甲、乙双方公章。上述合同系昭军公司持有。甘露持有的《重庆市商品房买卖合同》签订日期为2012年12月14日，套内面积单价为空白，其他内容与昭军公司持有的合同一致。甘露认为其持有的合同未约定套内面积单价，故房屋面积误差应当按照建筑面积结算。昭军公司认为其持有的合同成立在后，双方应当履行成立在后的合同。2012年12月21日，昭军公司（甲方）与甘露（乙方）签订《购房补充合同》约定：1、购买方甘露及案外人甘露共购买昭军公司房屋15套，购房面积以预售许可证规定的测量报告销售面积计算，临街门面1、2、3、4号面积共计804.38平方米，单价24100元/平方米，临街二楼（测量报告1楼）6、7、8、9、10、11、23、24、25、26、27号房屋面积共计1056.15平方米，单价11000元/平方米，合同总价共计31003208元；2、预售产权登记在乙方户上时起五个工作日内乙方支付总房款60%即18601924.80元；3、甲方承诺不晚于2013年1月31日书面通知乙方接房，甲方交房之日起五个工作日内乙方再付全部房款的20%即6200641.60元；4、如甲方在交房60日后未将上述房屋的房产证办好并交付给乙方，甲方支付乙方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止；5、甲方负责办好上述房屋房产证，并交付乙方后，乙方在收到房产证后五个工作日内，再支付剩余20%购房款；6、乙方在收到房产证五个工作日后尚未支付剩余房款，乙方支付甲方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止；7、本补充合同与主合同有悖之处，以本补充合同为准。该补充合同无案外人甘露签字，该补充合同系昭军公司持有。甘露持有的《购房补充合同》签订日期为2012年12月14日，有案外人甘露签字，其他内容与昭军公司持有的合同一致。2014年4月9日，昭军公司（甲方）与甘露及案外人甘露（乙方）签订《交房补充协议》约定：1、甲方应支付乙方逾期交房违约金2116745元，乙方应支付甲方逾期付款违约金255000元，故两者相抵扣甲方需支付乙方违约金1861745元，此违约金在甲方交付乙方上述房产证时，由乙方在最后一期应支付的20%房款中自行扣除，即乙方应支付甲方剩余房款4338897元，乙方支付完此款后，购房款按房产证产权面积找补之后全部付清；2、乙方在甲方交房时支付20%的房款和订立合同时尚欠200万元，合计在此次交房中乙方应付甲方820万元；3、双方配合在房管局办房产证，房产证办在乙方户上，按产权面积在5个工作日内进行结算；4、若乙方不支付所余房款，本购房合同和补充合同无效，各自返还财产和资金，互不追究违约责任，本合同与之前合同若有抵触，以本补充合同为准。2015年12月17日，甘露出具办理产权证书委托书。2015年12月18日，甘露缴纳讼争房屋办证税费。讼争房屋所在房地产权总证于2015年10月30日办理登记。讼争房屋房地产权证书登记日期为2015年12月23日，登记权利人为甘露，坐落为九龙坡区科园二街121号附8号，房屋建筑面积126.93㎡、套内面积104.47㎡。审理中，昭军公司与甘露共同确认：讼争房屋于2014年4月9日实际交付；甘露与甘露于交房时已支付昭军公司15套房屋房款共计8200642元；甘露与甘露截至2014年4月11日共计支付昭军公司15套房屋总房款24802565.80元；昭军公司与甘露同意继续履行双方签订的所有合同；昭军公司与甘露所主张的各项诉讼请求金额根据本案合同价款与15套房屋合同总价的比例进行分摊。审理中，昭军公司陈述甘露未付购房款476966元构成为:1、讼争房屋办证后结算未付房款70元（15套房屋《购房补充合同》约定第一期房款的欠付金额200万元与第二期应付房款金额6200642元之和减去《交房补充协议》约定付款金额820万元之差即642元，分摊到本案未付房款70元）；2、被告未按照15套房屋《购房补充合同》约定于交房时付足820万元，尚欠9538元，分摊到本案未付房款为1026元；3、被告未按照15套房屋《购房补充合同》约定支付购房尾款4338897元分摊到本案未付房款为475870元。审理中，昭军公司陈述：1、因甘露陈述于2015年12月29日才知晓讼争房屋办理产权证书，故根据补充协议顺延5个工作日，即从2016年1月7日起甘露就应当支付房款；2、办理讼争房屋产权证书后，甘露一直拖延房屋面积误差的结算，故双方一直未结算面积误差款；3、第一期房款为总房款60%即18601924.80元，第二期房款为总房款的20%即6200641.60元。甘露陈述：1、办理讼争房屋产权证书后，甘露多次要求昭军公司进行房屋面积误差的结算，但昭军公司拒绝结算；2、昭军公司将讼争房屋所在房地产权总证延迟办理，导致讼争房屋产权证书分户登记逾期办理，甘露遂在房地产权总证办理完后应昭军公司要求及时出具办证委托及缴纳税费。一审法院认为，甘露申请撤回房屋面积误差款资金占用利息的反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。昭军公司与甘露签订的《重庆市商品房买卖合同》以及昭军公司与甘露、案外人甘露签订的《购房补充合同》、《交房补充协议》系当事人真实的意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于昭军公司诉请甘露支付办证后结算补付房款70元的请求。昭军公司明确该款项金额为15套房屋《购房补充合同》约定第一期房款的欠付金额200万元与第二期应付房款金额6200642元之和减去《交房补充协议》约定付款金额820万元之差642元分摊到本案中的未付房款。《购房补充合同》约定交房时支付第二期房款为总房款的20%即6200641.60元，《交房补充协议》约定了甘露、案外人甘露在交房时应付房款820万元，该款项包含第二期房款及第一期欠付的200万元，系对《购房补充合同》中交房时应付房款的重新约定，且甘露与案外人甘露于交房时支付昭军公司15套房屋房款共计8200642元。甘露与案外人甘露不存在欠付昭军公司第一期与第二期房款的情形，昭军公司主张该诉请款项无约定与事实依据，本院不予支持。关于昭军公司诉请甘露支付购房尾款1026元及违约金问题。因昭军公司主张甘露交房时未付足应付房款820万元，尚欠9538元，分摊本案中主张1026元，但甘露与案外人甘露已支付昭军公司8200642元，甘露不存在逾期付款的行为，故对于昭军公司诉请该购房尾款及违约金的请求，本院不予支持。关于昭军公司诉请甘露支付购房尾款475870元及违约金问题。《交房补充协议》约定昭军公司应付违约金1861745元，在交付房屋产权证书时，由甘露及案外人甘露在最后一期应付20%房款中自行扣除。该约定系对昭军公司应付违约金1861745元在甘露及案外人甘露应付购房尾款中抵扣的条件，条件为昭军公司交付房屋产权证书。而对于甘露及案外人甘露支付剩余20%购房款的条件，《购房补充合同》约定甘露在收到讼争房屋产权证书后五个工作日内支付剩余20%购房款。昭军公司在办理完产权证书后并未交付甘露，故甘露支付购房尾款条件并未成就，亦不发生抵扣昭军公司应付违约金1861745元的条件，即甘露及案外人甘露支付昭军公司15套房屋剩余房款4338897元的条件亦未成就，故对于昭军公司诉请该购房尾款及违约金的请求，本院不予支持。关于昭军公司本诉及甘露反诉的房屋面积误差款问题。。《交房补充协议》约定房产证办在甘露户上，按产权面积在5个工作日内进行结算。双方至今未办理结算且《交房补充协议》约定甘露在支付昭军公司剩余房款4338897元后，购房款按房产证产权面积找补之后全部付清，即甘露在付清昭军公司购房尾款后，双方再按照产权证面积与合同约定面积进行核算并支付房屋面积误差款。因甘露尚未达到付清尾款的条件，对房屋面积误差款的支付条件亦未成就，故对于甘露的该诉请，本院不予支持。关于甘露诉请昭军公司交付讼争房屋产权证书问题。《购房补充合同》约定昭军公司未在交房60日后将房屋产权证书办好并交付甘露则须承担逾期办证的违约责任，故讼争房屋产权证书办理完后，昭军公司负有及时交付甘露的义务，现昭军公司持有讼争房屋产权证书，应当交付甘露。关于甘露诉请昭军公司支付逾期办证违约金问题。《购房补充合同》约定昭军公司未在交房60日后将房屋产权证书办好并交付甘露则须支付已付房款万分之三的违约金按日计算至交付时止。讼争房屋于2014年4月9日实际交付，昭军公司抗辩甘露于2015年12月17日出具办理产权证书委托书并于2015年12月18日缴纳讼争房屋办证税费，导致办证延期责任在于甘露。但讼争房屋所在房地产权总证于2015年10月30日才办理登记，讼争房屋房地产权证书的分户转移登记需以讼争房屋所在房地产权总证办理登记为前提，故本院对于昭军公司的抗辩意见不予采纳。昭军公司未在交房60日后即2014年6月8日前办理房屋产权证书并交付甘露，构成违约。昭军公司应当向甘露承担自2014年6月9日起至实际交付甘露房屋产权证书时止的逾期办证违约金，甘露主张违约金计算截至2015年12月25日，本院予以支持。昭军公司抗辩违约金约定过高，本院酌情调整为按日万分之一计算。综上，昭军公司应向甘露支付逾期办证违约金153692.17元（2720215.40元×0.01%/天×565天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆昭军房地产开发有限公司本判决生效之日起五日内向甘露交付重庆市九龙坡区科园二街121号附8号房屋产权证书；二、重庆昭军房地产开发有限公司本判决生效之日起五日内向甘露支付逾期办证违约金153692.17元；三、驳回重庆昭军房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回甘露的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12800元，由重庆昭军房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费14174元，重庆昭军房地产开发有限公司负担1767元、甘露负担12407元。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于剩余房款支付条件是否成就的问题。根据双方签订的《购房补充合同》约定，甲方负责办好上述房屋房产证，并交付乙方后，乙方在收到房产证后五个工作日内，再支付剩余20%购房款。如甲方在交房60日后未将上述房产证办好交付乙方，甲方支付乙方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止。乙方在收到房产证五个工作日后尚未支付剩余房款，乙方支付甲方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止。据此，甘露交付剩余房款的前提条件为昭军公司办理好诉争房屋房产证并交付。昭军公司上诉称，根据《交房补充协议》的约定，双方配合在房管局办房产证，房产证办在乙方户上，按产权面积在5个工作日内进行结算。若乙方不支付所余房款，本购房合同和补充合同无效，各自返还财产和资金，互不追究违约责任，本合同与之前合同若有抵触，以本补充合同为准。据此，《购房补充合同》的约定内容已经被双方签订的《交房补充协议》所变更，甘露支付剩余购房款的前提条件为房产证办至其名下，而诉争房屋于2015年12月29日已经办理完房产证，甘露应予支付剩余购房款。但《交房补充协议》中约定的内容，仅涉及办证后双方按产权面积结算房屋价款的问题，与《购房补充合同》中关于剩余房款的支付前提条件并无抵触，也未作出更改，故双方仍然应该按照《购房补充合同》中的约定履行各自的义务。昭军公司认为甘露支付剩余购房款的条件已经成就的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题。《重庆市商品房买卖合同》第13.2及13.3条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同的×日内，将办理本商品房房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。双方在《购房补充合同》中约定，甲方负责办理好诉争房屋房产证，在《交房补充协议》中约定双方配合在房管局办房产证。综合上述约定的内容，甲乙双方均有办理诉争房屋房产证的义务。昭军公司应办理好房地产权总证，甘露应出具办理产权证书委托书及缴纳诉争房屋的相关税费。而诉争房屋的房地产权总证于2015年10月30日办理登记，在此之前，即使甘露已经履行全部办证义务，昭军公司仍然无法办理诉争房屋的房产证。且因双方并未约定甘露出具具办理产权证书委托书的具体时间，甘露也无从知晓昭军公司办理房地产权总证的具体时间，故昭军公司应尽到合理通知的义务，而昭军公司并未举示证据证明其于2015年12月17日之前通知甘露出具委托书，故甘露主张昭军公司于2015年12月27日才通知其出具委托书的理由成立，甘露于2015年12月18日缴纳诉争房屋办证税费，房产证也于2015年12月23日完成登记。故逾期办证的违约责任应由昭军公司承担。关于预期办证违约金是否应予调整的问题。根据《购房补充合同》中的约定，如甲方在交房60日后未将上述房产证办好交付乙方，甲方支付乙方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止。乙方在收到房产证五个工作日后尚未支付剩余房款，乙方支付甲方已付房款万分之三的违约金，按日计算直至履约为止。双方关于逾期付款违约金与逾期办证违约金计算的标准均约定为日万分之三，该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重。昭军公司虽辩称违约金过高，但其并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。一审法院在违约金约定标准并未过高的情形下，将甘露主张的逾期办证违约金计算标准从日万分之三调整为日万分之一不当，本院依法予以纠正。故昭军公司应予支付甘露的逾期办证违约金为461076.51元。（2720215.40元×0.03%/天×565天）综上，昭军公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。甘露的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初4349号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初4349号民事判决第二、四项；三、重庆昭军房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向甘露支付逾期办证违约金461076.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉、反诉案件受理费共计26974元；二审案件受理费共计22083元，均由重庆昭军房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威审 判 员 张小明代理审判员 岳 林二〇一七年七月一日书 记 员 徐一佳 搜索“”