（2017）浙04民终1087号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-09-18
案件名称
赵灵华、海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司旅店服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵灵华,海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终1087号上诉人（原审被告）：赵灵华，男，1968年11月13日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道海安星港城***号。统一社会信用代码：91330424563320403G。代表人：顾建兴，该分公司总经理。委托诉讼代理人：沈谷臣，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯盛华，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人赵灵华因与被上诉人海宁奥赛酒店物业服务有限公司海盐分公司（以下简称奥赛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2017）浙0424民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵灵华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回奥赛物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由奥赛物业公司承担。事实和理由：一、一审认定奥赛物业公司在物业服务中存在瑕疵“量责太轻”。楼上业主野蛮施工（多处打洞钻孔、改变房屋结构和污水管道移位）造成赵灵华房屋质量安全和渗水隐患，影响装修和入住，奥赛物业公司根本没有对楼上业主的房屋装修行为实施管理，对楼上业主的违法违章装修行为没有监管和制止，违反了《前期物业服务合同》第二条第六款规定，属于监管严重失职违约，应当赔偿赵灵华损失。二、奥赛物业公司2016年向海盐县物价局申报一级服务等级，前期物业费标准高层住宅1.8元/月/㎡，无视业主权利，有选择的申报与执行了符合他们利益的条款，根据海盐县政府政办发[2013]169号文件，赵灵华房屋在底层，且面积也是小区内最大的，理应获得与物业企业协商确定楼层平均中准价格的权利。按照物业服务一级标准，物业公司应当每日巡查1次，做好巡查记录，建立完善的住宅装修管理制度，每日巡查1次施工现场，及时劝阻并报告装修违法现象，但奥赛物业公司没有履行上述监管职责，属于严重违约。三、奥赛物业公司没有依法追究楼上业主的违法责任。四、奥赛物业公司没有向业主公示历年服务费收支情况，特别是共用设施经营收入情况。五、一审判决存在程序瑕疵，一审审查证据不全面，未对赵灵华提供的照片和材料进行调查核实，未对现场及赵灵华房屋内部进行勘察，导致认定物业公司服务瑕疵、严重违约、重大过错不全面。六、一审判决对物业服务费减少幅度过低，不能有效制止物业服务界的不正之风。奥赛物业公司辩称，楼上业主装修导致赵灵华房屋受损，相应责任应由楼上业主承担，奥赛物业公司虽然对一审减免物业费有异议，但没有上诉。奥赛物业公司向一审法院起诉请求：1、赵灵华立即支付拖欠的2016年度物业费4013元及逾期缴费滞纳金1203.90元（约定滞纳金为逾期之日起按每天3‰收取，奥赛物业公司酌情按拖欠物业费总额的30%计算），以上共计5216.90元；2、赵灵华承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月1日，赵灵华与妻子黄小芳共同与海盐恒大房产有限公司（以下简称“房产公司”）签订《商品房买卖合同》一份，购买海盐县武原街道环城南路北、曲秀路西上城春天里小区第8幢1单元203号房（高层住宅楼，建筑面积约185.68平方米左右），并约定前期物业由房产公司选聘的奥赛物业公司进行管理（前期物业服务期限按奥赛物业公司与房产公司约定为2012年6月18日起至2017年12月31日止）。同日，赵灵华与奥赛物业公司总公司签订《上城春天里前期物业服务合同》一份，约定由奥赛物业公司对上述小区进行前期物业管理服务，管理服务内容包括对维护管理房屋共用部位、维护管理共用设施设备及运行、小区环境卫生、安全防范、交通秩序、房屋装饰装修、消防管理、公共绿化等。合同并约定赵灵华在领取房屋钥匙时一次性交清第一年的物业服务费用，其余缴纳物业服务费时间为每年度的首月的15日之前，高层住宅按实测建筑面积2.08元/平方米/月计算物业管理服务费，建筑单位已交付使用但是尚未居住的，第一年物业服务费按70%收取，第二年按100%收取。合同第八条约定，赵灵华不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，奥赛物业公司有权要求补缴，并从逾期之日起按每天千分之三加收滞纳金。2014年12月底，房产公司向赵灵华交付了上述房屋。后，赵灵华缴纳了2015年物业管理服务费用。赵灵华至今未向奥赛物业公司缴纳2016年度的物业管理服务费。另查明，2016年5月17日，奥赛物业公司向海盐县物价局申报一级服务等级及申报上城春天里高层住宅前期物业服务标准为1.8元每月每平方米，并已获海盐县物价局审核通过。2017年1月，奥赛物业公司委托浙江潮乡律师事务所向赵灵华发送催缴2016年度物业费4013元的律师函。一审法院认为：物业服务合同纠纷是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。《海盐县物业服务收费管理实施办法》第三条规定：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。该办法第五条规定：物业服务费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。本案，奥赛物业公司确实为赵灵华在内的上城春天里小区业主提供了物业服务，理应收取与其服务相适应的物业费。但奥赛物业公司申请并服务的物业服务等级是一级，参照一级物业服务的标准，物业公司在对小区业主装饰装修过程中应当承担更高标准的监管责任，并应完善相应的巡查制度，对于业主的合理要求应及时回应和采取妥善措施，积极协调业主之间相邻纠纷，维护业主的正当权益。赵灵华在自己房屋尚未入住装修前发现房屋有被改动的情况，客观上对其后期的装修和入住带来不便和损失，赵灵华先后也多次向奥赛物业公司反映情况，虽然奥赛物业公司并非直接的侵权者，但在业主装修房屋的监管上有较大瑕疵。奥赛物业公司在庭审中亦没有提供相应的证据证明其履行了相应的职责。因此，对于奥赛物业公司请求赵灵华支付的2016年度的物业管理服务费，酌定按80%收取为宜。因奥赛物业公司在物业服务中存在较大瑕疵，赵灵华相关的意见予以采纳，故对于奥赛物业公司请求的滞纳金不予支持。希望奥赛物业公司在之后的物业服务中能不断改善服务质量、提高服务水平。另，对于赵灵华认为应由奥赛物业公司赔偿经济损失的意见，由于其损失涉及楼上业主，故赵灵华可另案处理。因此，对于奥赛物业公司请求赵灵华支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费，根据物业服务合同相关约定及相关文件的规定以及上述认定，经计算为3209元（1.80元/平方米/月×12个月×185.68平方米×80%）。对于奥赛物业公司的其他诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵灵华于判决生效之日起十日内支付奥赛物业公司2016年度物业管理服务费3209元；二、驳回奥赛物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由奥赛物业公司负担10元，赵灵华负担15元。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，奥赛物业公司根据前期物业服务合同为上城春天里小区业主提供了物业服务，赵灵华作为小区业主应当按约支付物业管理费，根据查明的事实，赵灵华已按约交纳了2015年的物业费用，其拒交2016年物业费的理由主要是楼上业主装修改造导致其房屋受损，物业公司未尽到相应的监管责任，也未积极协调处理，赵灵华认为此属于重大过错和严重违约，不应支付物业管理费。对此，一审已对照一级物业服务标准认定奥赛物业公司在业主装饰装修管理方面存在较大瑕疵，并相应降低了2016年度20%的物业管理费，免除了合同约定的逾期交费滞纳金，考虑到物业服务的内容还包括共用部位及设施设备维护、环境卫生、安全防范、绿化养护、秩序维护等，一审调整幅度与奥赛物业公司不履行合同义务的范围相适应，尚属合理，二审不再调整。奥赛物业公司虽在装修管理方面存在过失，但并非侵权人，赵灵华要求免除或大幅降低物业费，依据不足，本院不予支持。对于赵灵华上诉中提出的一审程序问题，经查，对赵灵华提供的照片等证据，一审法院已在开庭时组织双方进行举证和质证，本案情况现场勘验亦非必要，故一审不存在程序问题。赵灵华上诉中提出的应协商结算物业费、公示收支情况等，不属于本案处理范围。综上所述，赵灵华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵灵华负担。本判决为终审判决。审判长 金富祥审判员 杨海荣审判员 王世好二〇一七年七月××日书记员 赵婉沁 关注公众号“”