（2016）皖01民终6098号

裁判日期: 2017-07-01

公开日期: 2017-09-18

案件名称

孙桂英、黎向忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙桂英,黎向忠,黎才培,黎进军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终6098号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙桂英，女，1950年9月15日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：王保华，安徽金华安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黎向忠，男，1970年10月18日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：胡亚榴，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉万，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎才培，男,1949年1月13日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：胡亚榴，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉万，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎进军，男，1976年1月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：胡亚榴，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉万，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人孙桂英、上诉人黎向忠与被上诉人黎才培、黎进军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2016）皖0124民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙桂英上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持孙桂英一审的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由黎向忠、黎才培、黎进军承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。在本案审理过程中，黎向忠提交了几份收条，孙桂英对其中的几份收条的签名提出了质疑，认为签名系黎向忠伪造，孙桂英没有出具相关收条，并多次向一审法院提出了鉴定申请，但一审法院对孙桂英的请求置之不理，在没有经过鉴定的情况下作出了与事实不相符的判决显属程序违法。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为买房人黎向忠为善意第三人，符合善意取得的条件，属于适用法律错误。涉案房屋一直未办理过户手续，黎向忠一直未取得涉案房屋产权，根据物权法的相关规定，不动产善意取得的条件是不动产已经过户，因此黎向忠显然并不符合善意取得的条件，并不能取得涉案房屋的产权。涉案房屋属于孙桂英，而一审判决严重侵害了孙桂英的合法权益。另即使双方的口头约定不能认定为无效，但是黎向忠在双方约定之后仅仅支付了很少一部分房款，多年以来经孙桂英催要余款也没有支付。黎向忠的这种行为也属于根本违约，孙桂英也有权解除双方的约定收回自己的房屋。黎向忠、黎才培、黎进军共同辩称，一、在一审第一次开庭时，孙桂英已明确承认收到购房款14800元，签名是否是其本人所签并不影响收到购房款的事实，故鉴定是没有必要的。二、孙桂英有权出售案涉房屋。首先，房产证上面仅有孙桂英一人的名字，根据物权公示公信原则，黎向忠完全有理由相信孙桂英有权处置案涉房屋。同时，案涉出售至今已有十几年时间，孙桂英的配偶至今没有提出任何异议，即便该房屋是夫妻共同财产，孙桂英的配偶对其出售房屋的行为也应当是明知且认可的。所以，孙桂英有权出售其房屋，黎向忠有权根据房屋买卖合同关系取得案涉房屋的所有权。黎向忠上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判确认双方的房屋买卖合同有效，孙桂英继续履行合同，将案涉房屋过户至黎向忠名下；2、本案一、二审诉讼费用由孙桂英承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋买卖合同为效力待定合同，认定事实错误，适用法律不当。根据相关规定，职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已经撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。涉案房屋产权证载明，购买方式为按照标准价购买，购房人即孙桂英占88%，售房单位即安徽省活塞厂占12%。按照相关法律和政策规定，购房人在购得房屋后，案涉房屋可以依法进入市场交易，在同等条件下，原售房单位享有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。本案中，原售房单位已经不存在，黎向忠曾多次咨询庐江县房产局，县房产局明确表示，此类房屋可以进入二级市场，只要按照相关规定办理即可，不存在县房产局同意与否以及主张优先权的问题。另案涉房屋已划入拆迁区域，拆迁办的拆迁与补偿方案明确指出，对于原活塞厂这种职工与单位共有产权的情况，属于原产权单位的部分，由原产权单位按照原售价399元/每平方米出售给个人，然后按照私房进行征收，并享受私房征收补偿有关优惠政策。事实上，孙桂英正是看到案涉房屋拆迁背后的利益，才出尔反尔拒绝过户。由此可见，案涉房屋的交易、过户以及拆迁安置，都仅仅按照有关部门的规定办理即可，根本不存在追认的问题。案涉房屋是房改房，是特殊历史时期的产物，不同于一般的共有关系，一审法院罔顾事实，仅仅以案涉房屋表面上存在共有权人为由，即认定房屋买卖合同效力待定错误。二、案涉合同的履行过程中，黎向忠已经依约支付了全部购房款，从维护交易秩序和社会公平的角度，也应当认定案涉合同合法有效。本案房屋买卖合同的发生时间是在上世纪九十年代，黎向忠按成交价14800元购买案涉房屋于同时期的房价相比算是比较高的。在黎向忠如约支付了全部购房款后，孙桂英背弃诚信严重危害了市场交易秩序。孙桂英辩称，根据孙桂英与活塞厂购房协议和涉案房屋的产权证，在协议第六条关于优先购买和租用权的约定，孙桂英应该没有履行通知义务，违反合同约定。房产证标明的总价4533.79元，标准价是399元，如果按照房产证的计算标准涉案房屋的价值当时应该是19000余元。也就是说，当时孙桂英购买房屋的价值是低于标准价的。所以，黎向忠讲以标准价购买的房屋可以对外出售，孙桂英没有自由处分的权利。根据房产证可以看出孙桂英占有88%，活塞厂占有12%，孙桂英并没有完全处分的权利，未经孙桂英、活塞厂及孙桂英爱人的追认，案涉合同应该属于效力待定。黎才培、黎进军述称，同意黎向忠的上诉意见。孙桂英向一审法院起诉请求：1、黎向忠、黎才培、黎进军腾让原活塞厂宿舍C43号的房屋归还孙桂英2、本案的诉讼费由黎向忠、黎才培、黎进军负担。黎向忠向一审法院反诉请求：1、确认孙桂英与黎向忠的房屋买卖合同有效；2、孙桂英继续履行合同，将涉案房屋过户至黎向忠名下；3、本案反诉费用由孙桂英承担。一审法院认定事实：1998年4月9日，孙桂英与黎向忠口头约定将位于原安徽省活塞厂宿舍C43号房屋以14800元价格卖给黎向忠，黎向忠当日付款7000元，孙桂英出具收条，并将该房屋的房屋产权证及土地使用权证交于黎向忠，同年6月10日，黎向忠向孙桂英付款5000元，2001年6月10日，黎向忠向孙桂英支付2000元，孙桂英出具收到房款的收据，2003年12月30日黎向忠向孙桂英支付800元，孙桂英出具收到购房款的收据。另查明，争议房屋原属安徽省活塞厂所有，1995年房改时孙桂英以其名义按标准价购买该房，建筑、计价面积均为49.70平方米，总价格4533.79元，孙桂英占产权比例88%，售房单位安徽省活塞厂占12%。一审法院认为，孙桂英以黎向忠违反口头约定未付清购房款，并以卖房时未经其丈夫金泽云同意，该房屋买卖合同无效为由，要求黎向忠、黎才培、黎进军归还该房屋。经查，黎向忠所付购房款均有孙桂英出具收条，孙桂英提出黎向忠未付清购房款，未能提交证据证明；房产证上只有孙桂英个人姓名，买房人黎向忠为善意第三人，符合善意取得的条件，孙桂英未能提交证据证明自己的配偶和买方黎向忠有恶意串通损害自己的行为，其无权撤销合同，故孙桂英的诉讼请求不予支持。黎向忠反诉要求确认房屋买卖合同有效，要求孙桂英继续履行合同，将产权转移给黎向忠。经查，房改时孙桂英是以标准价购买的单位房屋，单位和孙桂英个人对于房屋是共有关系，原房主孙桂英对于房屋只享有部分产权，房产证上也标明了共有权人，黎向忠买房时就知道此房的权利人并非只有原房主孙桂英，还有单位的产权，故本案买卖合同应当认定为效力待定，如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效，但黎向忠未能提交单位予以追认的证据证明，故其反诉理由不能成立，其诉讼请求不予支持。为维护市场交易秩序，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：一、驳回孙桂英的诉讼请求；二、驳回黎向忠的诉讼请求。本案一审案件受理费275元，由孙桂英负担；反诉案件受理费100元，由黎向忠负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，黎向忠提交原房屋买卖合同一份，证明原房屋买卖合同第六条明确约定，以标准价购买的住房，购买人拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。购买方在付清购房款、领取房屋所有权证满5年后，方可依法进入市场，其所得收益在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，双方按各自的产权比例进行分配。故案涉房屋原产权人孙桂英有权出售房屋，案涉房屋买卖合同是有效的，孙桂英应继续履行合同。孙桂英的质证意见为，对该房屋买卖合同的真实性无异议，但依据房屋产权证，孙桂英买房并不是依据市场价、成本价和标准价所购的房屋，所以黎向忠引用合同第六条的约定不能成立。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。从本案的现有证据来看，首先，从孙桂英出具的收条数额来看，自1998年4月9日至2003年12月30日期间孙桂英出具了4张收条，注明共收取了黎向忠相关款项为14800元，并且在一审第一次开庭时，孙桂英对该4张收条的真实性并无异议；其次，从收条的内容来看，2001年及2003年的收条中也注明收取款项的性质为房款及购房款；再次，在1998年时孙桂英已将案涉房屋交付黎向忠使用，并且于2003年12月将案涉房屋的房产证交付给黎向忠。故结合以上证据可以看出，虽孙桂英与黎向忠未签订书面房屋买卖合同，但从相关收条的出具时间、内容及双方的履行行为可以证明双方就涉案房屋达成了房屋买卖事宜的口头协议。孙桂英认为双方在2003年才达成口头买卖协议，之前是租赁关系，黎向忠2003年前支付的相关款项为租赁费。但从本案现已查明的事实来看，黎向忠1998年就入住案涉房屋，在2003年孙桂英将案涉房屋房产证交付黎向忠，如果双方2003年前仅是租赁关系，在2003年黎向忠未足额支付购房款的情况下，孙桂英就将房产证交付黎向忠并在随后的多年未提出异议显与常理不符，在孙桂英未提供切实有效的证据证明其主张的情况下，对孙桂英的该节意见，本院不予采信。在双方达成口头协议后，黎向忠依约支付了房款并入住案涉房屋，现孙桂英主张房屋购买人黎向忠、房屋实际入住人黎才培、黎进军归还案涉房屋，于法无据，不予支持。因案涉房屋产权比例载明购房人占88%，售房单位即安徽省活塞厂占12%，故安徽省活塞厂系案涉房屋的产权共有人。从本案的现有证据来看，黎向忠并未提供相关证据证明案涉房屋产权共有人安徽省活塞厂对孙桂英与黎向忠之间的房屋买卖合同予以认可，在此情况下，一审法院认为孙桂英与黎向忠之间的房屋买卖合同应当认定为效力待定并无不妥，本院予以维持。综上所述，孙桂英、黎向忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人孙桂英负担275元，由上诉人黎向忠负担100元。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张　怡审判员　董江宁二〇一七年七月一日书记员　李　颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”