（2017）桂03民终1781号

裁判日期: 2017-07-01

公开日期: 2018-10-18

案件名称

桂林三祺投资有限公司、广西合富辉煌房地产顾问有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

桂林三祺投资有限公司,广西合富辉煌房地产顾问有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2017）桂03民终1781号上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林三祺投资有限公司,住所地广西壮族自治区桂林市临桂新区世纪东路佳和花园86栋。法定代表人：徐涛，该公司的执行董事。委托诉讼代理人：阳韦，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西合富辉煌房地产顾问有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区鲁班路93号。法定代表人：戴晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄万汇，广西桂科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦云，该公司财务部员工。上诉人桂林三祺投资有限公司（以下简称三棋公司）因与被上诉人广西合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三棋公司的委托诉讼代理人阳韦，被上诉人合富公司的委托诉讼代理人黄万汇、何梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三棋公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为三棋公司按截止2016年2月29日实际到账销售金额的80%结算销售代理费276647元；2、撤销一审判决第四项，改判为合富公司支付违约金30万元，并赔偿三棋公司损失371583.33元；3、判令合富公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决以实际销售额作为结算销售代理费的基数，不符合客观事实及当事人的真实意思表示》。（1）合同约定合富公司所提供的销售推广及代理服务内容达9项，并约定按实际到账金额结算代理费。销售代理费结算，合同双方的真实意思一是合富公司完成合同约定的全部服务内容是获得全部的代理费前提；二是无论合同自然终止还是解除，代理费均按到账金额计算；三是合同第8.4条并不是双方结算代理费的唯一条款；（2）一审判决确认截止合同解除之日合富公司只完成了112套房屋的合同情定及备案，并未完成全部合同义务。因合富公司根本性违约导致合同解除，三棋公司要求按实际到账销售金额80%向合富公司支付代理费，余下款项用于其他公司完成后续工作的费用，符合双方的真实意思表示，公平合理且符合客观事实。2、一审判决认定合富公司的项目总监、驻场销售经理，因个人原因提出辞职符合劳动法规定，由此导致人员更换不属于合同约定的“随意更换”，合富公司不构成违约，没有依据。（1）合同约定合富公司未经三棋公司书面同意更换驻场项目经理、销售总监的，应分别向三棋公司支付违约金20万元和10万元；（2）合富公司在项目团队主要人员发生变更后未能及时补充相应人员，已构成更本性违约；（3）一审判决既认定合富公司未能达到合同约定的销售目标三棋公司有权解除合同，也认定合富公司在项目负责人、驻场销售经理立场后未经三棋公司同意换人接替相关工作，同时还认定了合同解除前合富公司全部销售人员立场等事实，却又认为合富公司不存在未履行合同的行为，不仅自相矛盾，所作出的判决也是错误的。3、一审判决以三棋公司不能提供证据证明其因合富公司行为受损，应承担举证不能的不利后果为由，驳回三棋公司要求合富公司赔偿损失的反诉请求，不符合客观事实，亦无法律依据，一审中三棋公司提供的证据充分证明损失的存在。被上诉人合富公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院依法维持。合富公司向一审法院起诉请求：1、解除《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》;2、被告向原告支付佣金人民币607127.19元，支付滞纳金36427.63元（自2015年12月1日至2016年9月30日计300天，按每天万分之二计算），以后照计付至付清之日止;3、被告承担诉讼费。三棋公司向一审法院反诉请求：1、确认双方于2016年5月14日签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》已于2016年2月1日解除。2、原告向被告支付违约金人民币30万元。3、原告向被告赔偿损失371583.33元。4、本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2014年4月8日，原告合富公司向被告三祺公司递交投标函。同年5月14日，以被告三祺公司为甲方，原告合富公司为乙方，双方签订了《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》，约定由甲方全权委托乙方进行桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理业务，甲方按房屋销售额的比例支付乙方销售代理费用，不再另外支付策划费用。合同第2条约定：本项目占地面积58116㎡，总建筑面积268823㎡，计容建筑面积201748㎡，其中住宅物业面积为161067㎡，商业物业面积12204㎡，写字楼物业面积28477㎡，机动停车位1700个。双方约定自本合同订立之日起至完成桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）地块项目以下物业销售任务止：完成项目住宅可售面积的95%销量，完成办公楼物业可售面积的85%销量，完成总车位个数50%销售量。合同第4条4.1约定：本项目实行分期、分批销售，每批所推住宅单位在正式公开推盘发售后三个月内，实际销售面积不低于该批住宅单位总可销售面积的80%。具体先后分期的销售楼栋、房号和户型由甲乙双方协商决定；4.2条约定：本项目分批所销售住宅在取得预售证并正式推出半年内，销售面积应达到该批住宅单位总销售面积的90%以上；第5.2.5条约定：乙方专门为本项目组建项目销售及策划专案组，驻场项目负责人和项目销售经理应与投标文件一致。如乙方在履约过程中更换驻场项目负责人和项目销售经理，应书面向甲方提出申请，待甲方书面批准后方可更换。未经甲方书面批准，乙方不得擅自更换项目组主要工作人员。乙方驻场项目负责人和项目销售经理在本合同范围内接受甲方指令；第5.2.6条约定：乙方就合同约定组建项目组工作团队，以书面签章的形式呈送甲方存档，并作为合同的有效附件之一。该项目组工作团队组员如有变更，须书面通知甲方，经甲方书面认可后方可变更。未经甲方认可的项目组人员变更对项目策划销售工作造成的一切经济损失及法律责任由乙方单方全部承担；第8.1条约定：甲方就本合同所规定的销售代理工作向乙方支付的销售代理费用为乙方实际总销售额的1.3%，如涉及到商业的销售或租赁的，甲乙双方另行协商确定。甲方按乙方每期销售成功住宅单位面积与当期销售住宅单位总面积的比率支付销售代理费用。乙方每期至少在完成分期销售成功住宅单位总面积的80%后，方可申请支付该期销售代理费用。在乙方申请支付该期销售代理费用后，甲方按照乙方申请支付时实际总销售额所应付销售代理费用的90%支付乙方；剩余应付销售代理费用的10%直至甲方已完成销售物业的客户办理交房手续后一个月内支付完毕。乙方在申请支付每期销售代理费前，须向甲方提供书面情况报告及等额合法有效的税务发票，经甲方审核无误后，甲方于30个工作日内支付销售代理费用予乙方，否则甲方有权拒付本期销售代理费，并且不承担任何违约责任。第8.2条约定：双方约定每月30日进行数据资料核对，在达到支付条件后，甲方按每月实际销售到账金额结算销售代理费，甲方在收到乙方提交的上月销售代理费结算资料后五个工作日内提出审核意见并回复乙方，由甲、乙双方在五个工作日内复核完毕。对有争议部分留待下月解决，对无争议部分，由甲方签字盖章确认经结算的销售代理费用。每月销售代理费用结算仅作为乙方销售代理工作的确认，乙方向甲方申请支付销售代理费用还需满足8.1条的规定。第8.4条约定：乙方的销售代理费用提成须与规定的综合销售目标值挂钩相结合，双方约定：在本项目取得预售证并正式推出（即开盘或对外公开发售）三个月内，乙方完成的销售面积占所推售面积80%以下（含80%）的，或在本项目取得预售证并正式推出半年内，乙方完成的销售面积占所推售面积90%以下（含90%）的，甲方有权终止合同，终止合同时，当期销售额代理费只需支付乙方实际销售额代理费的80%。第8.5条约定：对于选择一次性付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户签订商品房买卖合同，且客户向甲方支付完全部购房款并达到备案条件后视为乙方销售成功。对于分期付款的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户签订商品房买卖合同，且客户向甲方支付完首期购房款并达到备案条件后视为乙方销售成功。甲方按照实际到账的金额，结合8.1条款支付乙方的代理佣金。第8.6条约定：对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准：甲方与客户订立《商品房买卖合同》，并且客户向甲方支付的房款达到按揭银行认可的首期款（至少达到总房款的30%），视为乙方销售成功。将客户申请按揭资料送达银行受理成功，作为甲方支付乙方代理佣金的必要条件。甲方按照实际到账的金额，结合8.1条款支付乙方的代理佣金。第8.8条约定：委托期内，甲方留有一定比例的定向团购单位（不超过总合同面积的10%，总合同面积以预售许可证上确定的面积为准），甲方定向团购，自行成交销售的单位，后续服务工作仍由乙方完成跟进。定向团购、自行销售的代理费提成点数按此部分成交金额的0.5%计算。第10.1条约定：甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的相关损失应由违约方承担。第10.2条约定：如乙方及其委派人员在营销策划及销售代理期间的市场推广与事实不符、夸大宣传及不实承诺、“炒房”行为、承诺的配备的项目管理人员不到位或服务推诿、拖沓不能按合同要求的进度完成各项工作或乙方的其他违约行为造成甲方损失的，乙方承担赔偿责任，且甲方有权视情况严重程度扣除乙方部分或全部剩余未结算代理费（扣除额度由甲方确定），乙方违约情节严重的甲方有权单方终止合同并没收剩余未结算代理费。第10.3条约定：本合同签订后，甲方根据项目开发进度及取得预售（销售）许可证的时间，以书面形式通知乙方首次开盘时间，并以首次开盘时间为计，乙方销售人员在开盘提前三个月进驻销售现场；第10.4条约定：由于乙方原因，未达到本合同第4条第4.1款及4.2款约定的销售目标，甲方有权向乙方提出整改要求或有权取消乙方独家代理权限，引进壹家或壹家以上的代理公司入场共同销售。若提出整改乙方无条件接受并在三个月内整改完毕，同时达到预定销售目标，如整改后尚不能达到销售目标的，甲方有权终止合同，终止合同时，当期销售额代理费只需支付乙方实际销售额代理费的80%。第10.5条约定：如因本合同10.4、10.6款所述之原因，甲方单方解除合同的，应向乙方发出书面解除合同通知书。甲、乙双方于乙方收到解除合同通知书之日起十日内，对乙方应得的销售代理费等费用进行结算。乙方应按双方结算认可的金额向甲方提供书面请款报告及等额有效的税务发票，否则甲方有权拒付当期销售代理费，并且不承担任何违约责任。第10.9条约定：甲方未按本合同第8条的规定按时足额支付代理费用或其他费用超过10个工作日，每逾期一天，应向乙方支付尚欠款项的万分之二的滞纳金。第11.1条约定：乙方委派本项目的驻场项目负责人及驻场销售经理等主要人员，一经甲方认可确认，不得随意更换，如过程中因工作需要调整，乙方须提前一个月将拟替换人员资料知会甲方，替换人员资历、经验不得低于原委派人员，并经过甲方考核确认。未经甲方确认，乙方随意更换驻场项目负责人，甲方有权向乙方收取违约金贰拾万元，并有权终止本合同，按本合同第8条的规定结算代理费；未经甲方确认，乙方随意更换驻场销售经理，甲方有权向乙方收取违约金拾万元，并有权终止本合同，按本合同第8条的规定结算代理费。合同签订后，原告合富公司于2014年8月份，开始进场策划和销售房屋。2015年4月29日，被告三祺公司取得三祺·澜岸国际2-4号楼《商品房预售许可证》，共计住宅284套，建筑面积30631.99㎡，商铺33套，建筑面积5305.71㎡。根据原告合富公司的策划方案，其中2#楼80套作为内部团购房；3#-4#楼204套、建筑面积21390㎡房屋作为一期在2015年7月份推出。对于原告合富公司从进场至离场共销售房屋多少套房屋，原告合富公司提出是134套，建筑面积14173.8㎡，实际销售金额累计为52312536元，佣金为607127.19元，但对其主张，原告合富公司未提供证据予以证实。而被告三祺公司确认从原告合富公司入场销售至2016年1月离场期间所销售成功的房屋为108套（其中市场销售92套，团购16套）；2016年2月份备案4套。同时提供了购房合同备案统计表予以证实。被告三祺公司提供的购房合同备案统计表上载明：2015年8月至2016年1月“三祺·澜岸国际”项目房屋在临桂房产局备案共109套，退房撤备案1套，实际备案108套。2016年2至5月备案14套，其中2月备案4套。以上在2016年2月29日前实际备案的112套房屋中2栋团购16套,计销售金额6610935元;市场销售96套，销售金额36990731元。原告合富公司对被告三祺公司提供的购房合同备案统计表上载明备案房屋数量及交易金额无异议。2016年2月29日被告三祺公司向原告合富公司发出了《关于解除“三祺·澜岸国际营销策划及销售代理服务合同”的告知函》,告知函中告知原告因其未能完成销售目标，被告依据合同第8条8.4款约定，终止合同，并按至2016年9月30日前实际已回款的1.3%的80%结算佣金。原告认可已于2016年2月29日收到上述告知函。之后，原告未再对被告的房屋进行销售和后期的跟进工作，双方对代理费用亦没有进行结算。2016年5月5日被告向原告发出工作联系函，函中载明：截止2016年2月1日认购房源135套，累计成交面积14173.8㎡，成交金额52679185元，其中2套退房，实际销售133套，实际销售金额51819307元[市场客户111套，销售面积11883.85㎡，销售金额42702335元（该部分佣金按1.3%结算），内部认购客户22套，认购面积2053.03㎡，认购金额9116972元（该部分佣金按0.5%结算）]。累计已换签房源108套，已换签面积11341.34㎡，已换签金额41932664元。累计已认购未换签房源25套，已认购未换签面积2595.54㎡，已认购未换签金额9886643元。2016年5月19日被告三祺公司将“三祺·澜岸国际”项目营销策划及销售代理服务委托给案外人广西南宁易商联创投资管理有限公司。同时查明:原告合富公司入场时，驻场销售经理为莫萍，顾问有杨洋、李桃云、李涵婷、刘桂源、唐文晟、姜清浩，客服为左文伦，项目总监为陈铖。2015年12月14日，陈铖向原告合富公司提交辞职信，要求于2015年12月31日正式辞职。2015年12月15日，原告合富公司向被告三祺公司发出《[三祺˙澜湖国际]人员变动告知函》，告知项目总监陈铖因个人原因离职。2015年12月21日，被告三祺公司对此函作出了回函，回函认为原告合富公司违反合同第11条第11.1款的约定，要求原告合富公司派有关负责人与其协商。之后，陈铖离职，由马绍午接替工作，马绍午在2016年4月辞职。2016年1月3日驻场销售经理莫萍也向原告合富公司提出辞职,辞去了工作。根据双方的起诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告合富公司与被告三祺公司解除合同时间的确认问题；2、原告合富公司请求被告三祺公司支付代理费（佣金）和滞纳金的依据及具体数额问题；3、被告三祺公司要求原告合富公司向其支付违约金的事实依据问题；4、被告三祺公司要求原告合富公司赔偿损失及数额计算的依据问题。一审法院认为，原告合富公司与被告三祺公司签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》，是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法、有效合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。一、关于焦点1，本案三祺·澜岸国际项目的3#-4#楼204套建筑面积21390㎡房屋是2015年4月29日取得预售证，作为一期在2015年7月推出，按照原告合富公司和被告三祺公司在《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》中第8.4条的约定，原告合富公司在2015年10月份之前，应销售不低于204套建筑面积21390㎡房屋的80%的销售面积。本案中，原告合富公司对其在2015年7月至2015年10月期间共销售成功多少套房屋，未提供证据证实，即便按照原告合富公司诉请主张的已销售134套房屋建筑面积为14173.8㎡计算，原告合富公司的销售面积亦只占总可销售面积的66.3%（按14173.8÷21390㎡计算），并未达到合同的约定，因此，根据双方的约定，被告三祺公司有权终止合同。被告三祺公司据此向原告合富公司发出《关于解除“三祺·澜岸国际营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，从该函到达对方时，即原告合富公司认可收到该函件的时间2016年2月29日起，原、被告签订的合同解除，故确认原告合富公司与被告三祺公司签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》已于2016年2月29日解除。至于被告三祺公司反诉要求确认2016年2月1日解除合同，因与本案查明事实不符，不予采信。二、关于焦点二，按合同第8.5、8.6条约定，一次性和分期付款的房屋是达到备案条件后视为销售成功，而银行按揭付款的则以达到按揭银行认可的首期款，即视为销售成功，因此，在2016年2月29日解除合同之前按上述方式销售成功的房屋均视为原告合富公司销售的房屋。本案中，由于原告合富公司对其销售成功的房屋未能提供证据予以证实，但从原告合富公司提供的被告三祺公司发给其的工作函上载明的已换签房源108套的内容来看，其与被告三祺公司提供的购房合同备案统计表载明的2015年8月至2016年1月备案房屋109套（含退房撤备案1套）是基本吻合的，因此，原告合富公司在解除合同之前销售成功的房屋数量应以被告三祺公司提供的购房合同备案统计表载明的2016年2月29日之前已到有关部门备案的房屋数量112套（其中团购为16套,计销售金额6610935元；市场销售96套，销售金额为36990731元）为宜。按照原、被告在合同中第8.4条的约定，原告合富公司未能完成销售面积占所推面积80%以下，被告三祺公司有权终止合同，当期销售额代理费只需支付实际销售额代理费的80%。因此，被告三祺公司应支付给原告合富公司的代理费用（佣金）应为411147元（按市场销售的实际销售额36990731×1.3%×80%+按团购销售的实际销售额6610935×0.5%×80%计算）。至于被告三祺公司辩称代理费用按截止2016年2月1日实际回款额的1.3%*80%结算的问题，一审法院认为，首先，被告三祺公司未提供证据证实2016年2月1日前已与原告合富公司解除合同的证据，且本案已确认原、被告解除合同的时间为2016年2月29日，因此，2016年2月29日之前销售的房屋应确认为原告合富公司销售；其次，双方在合同中约定终止合同时，代理费是按实际销售额代理费的80%支付，而不是按实际到账金额代理费的80%支付；合同8.5、8.6条中对按实际到账金额支付代理费的约定，应是对履约过程中代理费支付的约定。因此，被告三祺公司的上述抗辩主张，与合同约定不符且缺乏法律依据，不予采纳。本案中，原、被告在合同的第8.1条第2款约定原告每期至少在完成分期销售成功住宅单位总面积80%后，方可申请支付该期销售代理费用，而本案原告至退场销售面积也未达到总可销售面积的80%，同时，原、被告解除合同后，双方并未就原告的代理费用进行结算，因此，原告合富公司请求按合同第10.9条约定要求被告三祺公司支付滞纳金，不符合本案事实和合同约定，不予支持。三、关于焦点三，原、被告签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》中第11.1条约定原告委派驻场项目负责人及驻场销售经理等主要人员，一经被告确认，不得随意更换，所谓“随意更换”，合同中未作出明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本合同的“随意更换”应遵循诚实信用原则确定其真实意思，应为自己随便更换。本案中原告方委派项目总监陈铖、驻场销售经理莫萍，因个人原因提出辞职，原告由此更换其他工作人员，符合《中华人民共和国劳动法》的有关规定，不属于自己随便的更换。因此，被告三祺公司以原告合富公司随意更换驻场项目负责人及驻场销售经理，反诉要求原告合富公司支付违约金300000元，不符合本案事实和法律规定，不予支持。四、关于焦点四，被告三祺公司反诉认为原告合富公司违反了合同第10.1、10.2条的约定，反诉要求原告合富公司赔偿损失371583.33元。按照原、被告在合同第10.1、10.2条约定：原告未履行合同之条款或原告及其委派人员在营销策划及销售代理期间的市场推广与事实不符、夸大宣传及不实承诺、“炒房”行为、承诺的配备的项目管理人员不到位或服务推诿、拖沓不能按合同要求的进度完成各项工作或原告的其他违约行为造成被告损失的，原告承担赔偿责任。本案中，经查，原告合富公司不存在未履行合同的行为，而对于原告合富公司未按合同要求的进度完成各项工作是否是由于原告合富公司及其委派人员在营销策划及销售代理期间的市场推广与事实不符、夸大宣传及不实承诺、“炒房”行为、承诺的配备的项目管理人员不到位或服务推诿、拖沓等行为所造成，被告三祺公司未向法庭提供证据予以证实；同时，被告三祺公司反诉主张损失的计算亦是其自行估算，并没有提供计算损失的依据或相应鉴定机构所出具的结论。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被告应承担举证不能的不利后果。据此，被告三祺公司反诉要求原告合富公司赔偿损失371583.33元，不予支持。综上所述，一审法院确认原告合富公司与被告三祺公司已于2016年2月29日解除双方签订的合同，被告三祺公司应支付代理费（佣金）411174元给原告合富公司，原告合富公司诉请被告三祺公司支付滞纳金以及被告三祺公司的反诉请求，因不符合事实及法律规定以及证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）广西合富辉煌房地产顾问有限公司与被告（反诉原告）桂林三祺投资有限公司签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》于2016年2月29日解除；二、被告（反诉原告）桂林三祺投资有限公司支付代理费用（佣金）411147元给原告（反诉被告）广西合富辉煌房地产顾问有限公司；三、驳回原告（反诉被告）广西合富辉煌房地产顾问有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）桂林三祺投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费10236元，财产保全费3620元，计13856元，由原告（反诉被告）广西合富辉煌房地产顾问有限公司负担4983元，被告（反诉原告）桂林三祺投资有限公司负担8873元；反诉案件受理费10516元，减半收取5258元，由被告（反诉原告）桂林三祺投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。根据诉辩双方意见，归纳本案的争议焦点是：1、本案代理销售佣金的计算标准；2、三棋公司向合富公司主张违约金、赔偿金是否有依据。本院认为，上诉人三祺公司与被上诉人合富公司签订的《桂林临桂新区F13地块（三祺·澜岸国际）营销策划及销售代理服务合同》，是签订双方当事人真实意思表示，是合法有效的民事行为，应受法律保护。双方当事人均应恪守。被上诉人合富公司依约履行了委托事项，上诉人三祺公司亦应依约给付其相应报酬。关于焦点一，本院认为，2015年8月至2016年2月29日止，被上诉人合富公司为上诉人三祺公司销售房屋112套，其中团购16套,实际销售金额6610935元；市场销售96套，实际销售金额36990731元。对此，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人三祺公司认为，应按实际到账销售金额的80%结算销售代理费；被上诉人合富公司认为，应按实际销售金额的80%结算销售代理费。本院认为，双方签订的销售代理服务合同第8.8.1条约定“甲方（三祺公司）就本合同所规定的销售代理工作向乙方（合富公司）支付的销售代理费用为乙方实际总销售额的1.30%”，第8.8.4条约定“终止合同时，当期销售额代理费用只需支付乙方实际销售额代理费用的80%。由此，上诉人三祺公司向被上诉人合富公司支付代理佣金的计算标准是按实际销售金额的80%结算销售代理费。该销售代理服务合同第8.8.8条约定：定向团购、自行销售的代理费提成点数按成交金额的0.5%计算。故，一审法院判决三祺公司应支付给合富公司代理费用（佣金）411147元（按市场销售的实际销售额36990731×1.3%×80%+按团购销售的实际销售额6610935×0.5%×80%计算），有事实和合同依据，本院应予支持。关于焦点二,本院认为,涉讼销售代理服务合同第11.1条约定,被上诉人合富公司委派驻场项目负责人及驻场销售经理等主要人员,一经上诉人三祺公司确认,不得随意更换。而对于何为“随意更换”,合同中未作出明确的约定。根据本案查明的事实,在合同履行过程中,被上诉人合富公司委派的项目总监陈铖和驻场销售经理莫萍均因其个人原因辞职后,被上诉人合富公司及时更换其他工作人员,不属于合同约定的不得随意更换。上诉人三祺公司认为,因被上诉人合富公司的违约行为造成其损失,以此要求被上诉人合富公司支付违约金并赔偿损失,没有事实和合同依据,本院不予支持。综上,一审判决认定基本事实清楚,程序合法,实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项和第一百七十五条的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费12725元,由上诉人桂林三祺投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郑文波审判员　　何　华审判员　　周秋莹appoint二〇一七年七月××日书记员　　聂思祺微信公众号“”