（2017）浙民申1488号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2018-07-17
案件名称
彭海燕与温州中梁通置业有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
彭海燕,温州中梁通置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）浙民申1488号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭海燕，女，1977年8月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：孙玉雄，浙江法校律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：温州中梁通置业有限公司。住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦**层*室东边间。法定代表人：杨剑平，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：施园园，浙江联英律师事务所律师。再审申请人彭海燕因与被申请人温州中梁通置业有限公司（以下简称中梁通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2016）浙03民终3346号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。彭海燕申请再审称：1.彭海燕出具的申请书仅授权温州君尚酒店管理有限公司（以下简称君尚酒店）进行房屋优化改造，在优化改造期间内同意交房时间顺延90天，最终君尚酒店改造完成再转交给彭海燕时应向中梁通公司发函通知，并未授权君尚酒店代为收房，原审认为彭海燕已经授权君尚酒店代为收房，系认定事实错误。2.案涉商品房买卖合同约定的交房期限为2014年11月22日，双方于2015年2月27日办理房屋交接手续，即使君尚酒店有权代为收房，中梁通公司的交房日期也超出了90天的宽限期。原审以2015年2月16日中梁通公司发出交房通知的日期作为交房时间是错误的。3.虽然，案涉房屋在交房前经竣工验收合格并办理竣工验收备案，但房屋存在严重的屋面墙体渗水等质量问题，燃气管道尚未开通，相关消防、环保等验收皆在2015年2月20日才通过，原审认定案涉房屋已经具备交房条件系事实认定错误。4.中梁通公司在2016年1月28日召开的排屋渗水维修方案协调会上对排屋存在质量问题是认可的，且君尚酒店系针对排屋内部结构进行优化，并不涉及排屋外墙面防水工程，原审认定房屋局部渗水和结构改变与君尚酒店进行房屋优化改造存在关联缺乏依据。5.双方当事人对于房屋质量、结构尺寸、房屋面积与备案合同是否相符、消防通道是否合格、天然气、道路是否具备正常使用条件等一系列问题争议极大，彭海燕在二审中申请对上述问题进行司法鉴定，二审认为必要性不足未予准许是错误的。6.本案讼争房屋价值高达1000余万，双方分歧巨大，应当适用普通程序进行审理，而一审适用简易程序独任审判，审判组织不合法。7.二审法院对证据的采信及双方证明力的大小未作公开评判，系程序违法。彭海燕依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项之规定申请再审。本院经审查认为：（一）关于实体处理。双方争议焦点在于彭海燕所主张的合同解除权能否成立。1.关于约定解除权。彭海燕申称，中梁通公司延期交房超过90天，故双方合同中约定的解除合同条件成就。经审查，双方在商品房买卖合同第九条中约定，交房期限为2014年11月22日前，如逾期超过90日，买受人享有合同解除权。合同签订后，彭海燕又于2013年7月19日向君尚酒店提交申请书，承诺“同意按照中梁通公司在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间基础上再顺延90天，交由君尚酒店委托专业单位进行优化改造，具体交房时间以君尚酒店《优化改造完工通知单》为准，该交付时间的改变委托君尚酒店向中梁通公司出函予以调整。”君尚酒店亦于2014年11月15日向中梁通公司发函称：“请在滨湖锦园完成竣工验收，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，相关业主所购买的商品房已经具备交付条件时，立即通知我司，我司向贵司直接办理交付手续。”上述两份证据相互印证，足以表明彭海燕委托君尚酒店代为交接房屋进行优化改造。此后，中梁通公司于2015年2月15日、2月16日分别向君尚酒店及彭海燕发出交房通知，告知即日起向君尚酒店移交房屋，故本案交房时间应认定为2015年2月16日，不存在逾期交房超过90天之情形。至于君尚酒店与中梁通公司实际办理房屋交接手续的时间，并不影响交房时间的认定。彭海燕就房屋交付时间及交付对象所提之异议，均不能成立，原一、二审认定双方当事人签订的商品房买卖合同中约定的解除条件未成就，并无不当。2.关于法定解除权。彭海燕主张，案涉房屋存在墙体渗水现象，该质量问题导致房屋无法正常使用，属于合同法第九十四条规定的法定解除情形。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。即商品房买卖合同纠纷中，当事人就房屋质量问题可以主张解除合同的情形包括：房屋主体结构质量不合格和房屋质量问题严重影响正常居住使用，对于一般的质量问题，则在保修期内要求出卖人承担修复责任。本案中，涉案房屋已经通过竣工验收，而竣工验收是对工程质量的全面检验，一旦验收合格，表明工程整体质量得到认可。目前亦无证据表明涉案房屋在交付时存在主体结构质量不合格或其他房屋严重质量问题。而涉案房屋交付后出现的墙体渗水现象属于常见的普通房屋质量问题，现有技术条件完全可以修复，故应当由中梁通公司履行保修义务。本案不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形。（二）关于程序。彭海燕在二审时申请对房屋质量、房屋结构尺寸、房屋面积、消防通道、道路等问题进行鉴定，但如前所述，涉案房屋已通过竣工验收，在此情形下对房屋质量进行全面鉴定耗费诉讼时间、增加经济成本，容易导致案件久拖不决，增加诉讼双方的矛盾对抗，不利于案件的妥善处理。二审对其该项申请未予准许，并无不当。至于一审适用简易程序审理本案是否合法的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定了不宜适用简易程序审理案件的几种情形，经审查，本案均不符合该条所列举的情形，故彭海燕关于一审审判组织不合法的再审事由，亦不能成立。综上，彭海燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回彭海燕的再审申请。（此页无正文）审 判 长 叶向阳代理审判员 陈艳艳代理审判员 杨 席二〇一七年七月××日书 记 员 王 妍 微信公众号“”