（2017）粤01民终8738号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-08-21
案件名称
熊海燕、唐珍玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊海燕,唐珍玉,满堂红（中国）置业有限公司广州分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终8738号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊海燕，女，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐珍玉，女，汉族，住广州市天河区。委托代理人：巫晓莹，广东天穗律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰。委托代理人：黄晓文、郑璐瑶，该司职员，联系地址。上诉人熊海燕与被上诉人唐珍玉、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人熊海燕上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判我方不需支付定金利息；2、撤销原审判决第四项，改判我方不需向唐珍玉支付违约金17万元；3、撤销原审判决第六项，改判唐珍玉向我方支付违约金17万元；4、判令唐珍玉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审法院认定“唐珍玉在2016年8月8日补齐相关的按揭手续所需的资料”明显与事实不符。按揭公司资料清单（买卖双方签字）、按揭银行资料清单以及唐珍玉自认都明确写明，办理按揭手续需要提交51万首期款付款凭证，唐珍玉从未支付过首期款，何来提交首期款付款凭证？2、一审法院认为“熊海燕未能提交其签署的虚假首期款收据”，事实是，在一审庭审中，一审法官问这个假收据在哪里，熊海燕回答要中介拿回后撕碎了，有唐珍玉的“假收据声明书”和中介微信聊天记录，已经可以证明唐珍玉没有付首期，“如果需要的话，我可以粘好提交法庭”。法官当庭表示“不用了，不需要了，已经足以证明了”。3、熊海燕已经提交了所有自己该提供的配合唐珍玉办理按揭所需要的资料，并在交涉过程中发函要求唐珍玉告知自己还要提交什么资料，唐珍玉不予理会。一审法官也说不出来熊海燕有什么资料没有配合提交。4、中介和熊海燕微信聊天记录证明，唐珍玉曾同意补齐首期款，并让熊海燕跟家人商量好后给中介回话。5、原审法庭对按照法律强制性规定，买家办理按揭应当提交什么资料和提交了什么资料这一基本事实没有查明。二、原审法院适用法律错误。(1)《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。用假首期申请贷款的行为显然扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。(2)《合同法》第一百九十九条订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。用假首期申请贷款的行为也违反了此条规定。(3)根据《刑法》第一百七十五条之一规定，用假首期申请贷款就是以欺骗手段取得银行贷款，违反了此规定。（4）《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发【2014】287号)规定：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％。国家禁止商业银行发放零首付房贷。本案关键在于，假的首付款收据能不能当真的首付款收据使用，这容不得半点含糊。在国家严厉打击假首付骗贷款和零首付房贷的环境下，原审法院置法律与公义不顾，支持唐珍玉用假首付申请房贷的行为。唐珍玉使用假首付收据申请贷款，我方居然被判赔付17万高额违约金。唐珍玉当庭承认其提交的证据刻意删减了有关假首期款收据的内容，原审法官对此不置可否，在庭审中、判决中都当这份假首期款收据不存在。唐珍玉从未证明自己提交了全部按揭资料，我方屡次强调对方没有提交真实的首付款收据，一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人唐珍玉二审辩称：1、熊海燕的上诉请求我方不同意，我方同意原审判决。2、关于事实理由，我方意见：一、一审庭审时原审第三人代理人已经当庭确认我方在2016年8月8日已经补齐按揭手续所需材料，事实上是第三人、我方及代理人多次催告熊海燕办理按揭手续，熊海燕不办理，我方不存在违约事实。对方在上诉状附件第2页的清单，该清单是交了哪一项材料就勾哪一项，2016年8月3日中介员工邓金城跟熊海燕说明需提交什么材料，公证书、社保之类是无需提交的，不是清单写着什么材料就要提交什么材料。二、首期款收据问题，就算熊海燕有开具给中介，假设是真的，提前开收据或发票都是常见的交易行为，不构成是假的收据的问题。三、熊海燕多次强调不知道有什么按揭材料需要配合提交，但2016年8月3日第三人员工邓金城已经在微信中向熊海燕以文字和图片说明需要提交什么材料，要提交房产证、夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、婚姻证明、收款存折或卡，熊海燕对需要提交什么按揭材料是知道的。四、中介从来没有说过我方同意收首期款，我方认为应该按原合同继续履行。五、原审判决没有问题。原审第三人满堂红公司述称：熊海燕上诉请求不涉及我方权利义务，我方没有意见。唐珍玉于2016年9月27日向原审法院提起本案诉讼称：2016年8月1日，唐珍玉与熊海燕签订《广州市存量房买卖合同》，该合同约定熊海燕将广州市天河区体育西横街X号X房出售给唐珍玉；交易方式为按揭付款，成交价总金额为170万元，其中定金10万元，首期楼款（不含定金）41万元应于递件成功当天支付，唐珍玉应于2016年8月3日前提交按揭资料及支付相关费用，熊海燕及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；熊海燕不按合同约定将房屋出售给唐珍玉的，应向唐珍玉支付违约金，按房地产成交价的10%计算，并退回唐珍玉已付的全部费用。唐珍玉已依约向熊海燕支付了定金10万元，并因本交易向满堂红公司支付居间费用1.3万元、贷款费用8000元共计2.1万元。8月3日，满堂红公司人员要求熊海燕于次日办理网签及银行按揭手续，熊海燕以各种理由推脱不予配合办理银行按揭手续，后经唐珍玉及满堂红工作人员多次催促，熊海燕仍拒绝配合。2016年9月12日，唐珍玉委托律师向熊海燕发送律师函，督促熊海燕于三日内配合唐珍玉办理银行按揭手续。2016年9月22日，因熊海燕经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，交易已无法正常进行，唐珍玉再委托律师向其发送通知，即日解除《广州市存量房买卖合同》。该函件于次日由熊海燕本人签收。唐珍玉依约支付定金，熊海燕经催告后仍拒绝履行合同义务，导致交易无法进行，已构成根本违约，为维护唐珍玉的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、熊海燕向唐珍玉返还定金10万元及利息（以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日计至熊海燕实际清偿完毕之日止）；2、熊海燕向唐珍玉支付违约金17万元；3、熊海燕向唐珍玉赔偿实际损失2.1万元；4、熊海燕承担本案的诉讼费。熊海燕原审辩称：一、唐珍玉拒不支付首期款导致按揭无法办理。《广州市存量房买卖合同（示范文本）》第十六条乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件以办理过户及贷款手续。合同附件第三条约定乙方应于2016年8月3日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。2016年8月4日在满堂红公司办理按揭手续，熊海燕配合办理，按揭公司员工拿出一叠空白资料要熊海燕签署，签到空白首付款收据时，熊海燕表示没有收到首付款，不能签收据，按揭公司员工骗熊海燕申请银行按揭贷款的时候不需要首付款收据，让熊海燕先签了，以后也要签就不用再跑过来签。熊海燕签了三张首付款收据，唐珍玉也给熊海燕写了一张收到虚假首付款收据的声明书。签了空白首付款收据当晚熊海燕感觉上当，因为声明书上写明“唐珍玉在银行办理按揭手续，银行要求一定要有首期收据才可以审批”。而按揭公司出具的候补资料清单中显示，唐珍玉需要提交首期收据并且已经提交首期收据了。熊海燕和配偶找到满堂红公司的门店找到中介邓金城要求拿回假收据，并且要求唐珍玉补齐首付款，并表示“既然申请办理按揭手续一定要提交首期收据，那么买家就要先付首期，卖家才能出具真实的首期款收据，拿虚假的首期款收据申请银行按揭贷款涉嫌犯罪，如果不补齐的话，卖方就要去报警了。”熊海燕表示《广州市存量房买卖合同》附件第3条关于首期款付款时间的约定和法律行政法规规定不符，是无效的，合同只能约定签订合同的双方的权利义务；《广州市存量房买卖合同》附件第3条强加给合同以外的满堂红公司义务，也是无效的；另外，甲方配合提供贷款所需资料也没有规定期限，如果唐珍玉补齐首付款的话，熊海燕愿意在合同中加上配合提供贷款的具体期限，中介表示会跟唐珍玉沟通。8月7日至8月23日，熊海燕前往牛津大学访问，唐珍玉和中介同意等熊海燕回国后继续协商。8月24日，中介告诉熊海燕，唐珍玉不同意补齐首期款，熊海燕表示不配合唐珍玉做违法的事情。9月2日，中介告诉熊海燕，唐珍玉同意补齐首期款，并让熊海燕跟家人商量好后给中介回话。8月25日、9月12日唐珍玉发函只字不提首期款和假收据，要求熊海燕继续配合办理按揭手续。9月23日，唐珍玉发函单方解除合同。9月27日，熊海燕告诫唐珍玉用虚假首付款收据骗取银行贷款的行为已构成根本违约。10月18日，熊海燕到天河区公安分局天河南派出所报案，警方出具了唐珍玉涉嫌诈骗的报警回执并作了笔录。二、唐珍玉已构成根本违约。在房屋买卖合同中，付款是唐珍玉的主要义务，唐珍玉罔顾法律法规和银行的要求，拒不支付首期款导致按揭无法办理，已经构成根本违约。三、买卖合同附件第3条第一款关于首期款付款时间的约定和法律行政法规规定不符，是无效的。买卖合同附件第3条第二款约定与法律行政法规规定相符，唐珍玉应该在申请银行按揭之前足额支付首期款。唐珍玉拒不履行主要合同义务，单方面解除合同已构成根本违约，请求法院驳回其全部诉讼请求。熊海燕原审反诉诉称：2016年8月1日，唐珍玉与熊海燕签订《广州市存量房买卖合同》，2016年8月4日在满堂红公司办理了网签手续。按照法律法规、按揭银行要求以及合同约定，唐珍玉应于2016年8月3日前提交首付款收据以申请银行按揭贷款。2016年8月4日，唐珍玉在没有支付首付款的情况下，诱骗熊海燕签署空白的首付款收据，企图满足法律法规和按揭银行规定的按揭贷款申请条件。熊海燕感觉上当，表示不能使用虚假首付款收据骗取银行贷款，要求唐珍玉支付房价总额30%的首付款，才能出具真实的首付款收据。唐珍玉拒不支付首付款，导致按揭无法办理，已构成根本违约。根据合同第八条，乙方不按合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。唐珍玉已于2016年9月23日单方解除合同，既然唐珍玉不再购买房屋就应该撤销网签。现向法院提起反诉请求判令：1、唐珍玉向熊海燕支付违约金17万元；2、唐珍玉和满堂红公司撤销《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字160XXX号）网签；3、唐珍玉承担本案的诉讼费用。唐珍玉原审反诉辩称：唐珍玉与熊海燕所签订的合同及附件是合法有效，对合同双方均具有法律约束力。相关合同的附件是经过唐珍玉与熊海燕充分协商确定，对交易流程的条款是唐珍玉与熊海燕双方意思自治原则，双方均应对合同的交易流程依约履行。首付款的支付及银行按揭办理的条款并没有违反法律行政法规的强制性规定，唐珍玉认为是一个交易习惯，不涉及合同无效的问题。二、唐珍玉认为从本案的事实来看，熊海燕拒绝协助唐珍玉办理银行按揭，经过多次催促后仍拒绝履行合同义务，这是导致合同无法履行的因素，熊海燕应承担违约责任。第三人满堂红公司原审述称：唐珍玉的诉讼请求不涉及满堂红公司的权利义务，满堂红公司对唐珍玉的诉讼请求无异议。满堂红公司对熊海燕的反诉请求也无异议，如果法院判令唐珍玉与熊海燕解除网签合同，满堂红公司愿意配合。原审法院经审理查明：熊海燕是天河区天河体育西横街X号X房（以下简称案涉房屋）的产权人。2016年8月1日，唐珍玉（乙方/买方）与熊海燕（甲方/卖方）签订《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》约定：熊海燕将案涉房屋出售给唐珍玉，建筑面积63.03平方米；案涉房屋按整套出售并计价，总金额为170万元；付款方式为按揭付款，乙方在2016年8月1日向甲方支付10000元定金；乙方在2016年8月2日支付定金余款90000元；首期楼款（不含定金）41万元乙方应于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年8月3日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方于签订本合同3天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等；（第七条违约责任）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第八条交易不成的违约责任）1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十条逾期付款的违约责任）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达双方时解除；（第十六条其他约定）甲乙双方同意满堂红公司办理网签手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易等。同日，熊海燕收到唐珍玉支付的定金10000元。2016年8月3日，熊海燕收到唐珍玉支付的定金余款90000元，熊海燕均出具相应的《收据》给唐珍玉。2016年8月4日，唐珍玉（乙方/买方）、熊海燕（甲方/卖方1）与满堂红公司（丙方）共同签订《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字160XXX号）约定：案涉房屋按整套出售并计价，总金额170万元整；（第三条）甲乙双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款，首期款乙方应在递件当天向甲方支付房款51万元整；剩余房款119万元整，由乙方于2016年8月3日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第c种方式（协商解决）处理；丙方协助甲乙双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十七条）本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；（第十九条）甲乙双方于签订本合同3天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等。同日，唐珍玉向满堂红公司支付代理费13000元，满堂红公司向唐珍玉出具相应数额的广东增值税普通发票。唐珍玉于2016年9月27日提起本案诉讼。各方对未能履行《广州市存量房买卖合同》的原因各执一词。唐珍玉称合同约定递件成功当天才支付首期款，2016年8月2日查册，2016年8月3日办理按揭手续，因台风影响，2016年8月2日无法查册，故8月3日查册，同时顺延至8月4日办理按揭手续，当时熊海燕只签署划付款授权书，因熊海燕要求唐珍玉支付首付款，否则不愿意配合办理银行按揭手续，具体的按揭手续流程由满堂红公司促成，唐珍玉对具体的过程不清楚，唐珍玉于2016年8月8日交齐所有按揭资料，但熊海燕没有再配合办理按揭手续，双方没有继续履行合同，合同已实际解除，唐珍玉也不再要求继续履行合同。熊海燕称2016年8月4日在满堂红公司处办理按揭手续，熊海燕按照满堂红公司的要求签署按揭资料，但唐珍玉当天无法提供收入证明、工资流水账单、个人名下房地产登记情况查册证明及真实的首期过账凭证，按揭公司拿出几张空白的首付款收据（款项金额为51万元）要求熊海燕签署，当时熊海燕未收到首付款，按揭公司谎称非办理按揭所需要签署，要求签署就可以不再跑几次，当时唐珍玉向熊海燕出具声明书表示其未收到该首付款收据，如果不需要首付款收据则唐珍玉不需要出具声明书，但唐珍玉在声明书中明确必须取得首期款收据才可以办理银行按揭手续，满堂红公司也称办理按揭手续需要唐珍玉与熊海燕知晓并同意的情况下签署首期款收据，即使双方同意签署，该收据也是虚假的，是骗取银行的贷款应属违法且熊海燕没有同意签署虚假首付款收据用于办理按揭；2016年8月5日，熊海燕要求满堂红公司取回熊海燕签署的假收据并表示要支付首期款才能出具首付款收据办妥按揭手续，后熊海燕多次与满堂红公司沟通，满堂红公司表示唐珍玉愿意补齐首付款；唐珍玉有向熊海燕发函要求配合办理按揭手续，熊海燕在2016年9月27日向唐珍玉回函表示熊海燕已提交所需要的按揭资料，要求唐珍玉回复熊海燕需要熊海燕提交什么资料，但唐珍玉一直未回复熊海燕，因为假收据问题，熊海燕在8月4日后没有再办理按揭手续，但一直与满堂红公司沟通，满堂红公司表示唐珍玉愿意补齐首期款。满堂红公司称满堂红公司组织买卖双方于2016年8月4日办理网签手续及按揭手续，唐珍玉与熊海燕是委托广州亿达按揭服务有限公司办理按揭手续，当时唐珍玉与熊海燕均缺少部分资料，按揭公司要求买卖双方补齐，后来唐珍玉的材料补齐，但缺少熊海燕的部分文件，双方因为首期付款问题，熊海燕的配偶一直不愿意配合办理按揭手续，熊海燕及其配偶一直认为唐珍玉应先支付首期款，买卖双方就首期款问题一直无法达成一致意见，所以双方没有继续履行合同；关于假收据的问题，按揭公司告知满堂红公司根据银行的规定，可以不需要先支付首期款再办理按揭，但是为了放款的方便，在得到买卖双方同意的情况下才出具首期款收据及声明书，且声明书会交到熊海燕处；满堂红公司确认唐珍玉8月8日补齐按揭所需的资料但熊海燕没有补齐。唐珍玉为证明其上述主张向原审法院提交以下证据：1、收款收据，显示广州亿达按揭服务有限公司于2016年8月4日收到唐珍玉交来的按揭贷款费8000元；2、满堂红公司的工作人员与熊海燕的微信、短信记录（打印件），显示中介方多次催促熊海燕提交按揭资料并配合办理按揭手续，熊海燕要求唐珍玉支付首期款；3、《通知》（显示唐珍玉于2016年8月4日发出的敦促熊海燕于接到通知3日内与唐珍玉联系并协助唐珍玉办理按揭贷款手续等）及全球邮政特快专递封面（复印件，显示收件人为熊海燕，收件地址为《广州市存量房买卖合同》首部熊海燕的通讯地址，因“电话无人接听，上门无人”被作退件处理）；4、2016年9月12日《律师函》（显示唐珍玉委托天穗律师事务所巫晓莹律师向熊海燕发出，称：熊海燕未提交银行按揭所需手续且要求唐珍玉付首付方愿意配合办手续，熊海燕经多次催促拒绝履行合同义务使交易无法正常进行，故函告熊海燕及其配偶称于本函件送达之日起3日内配合唐珍玉办理银行按揭手续等）及全球邮政特快专递封面（复印件，显示收件人为熊海燕，收件地址为《广州市存量房买卖合同》首部熊海燕的通讯地址，因“拒收”被作退件处理）；5、2016年9月22日《律师函》（显示唐珍玉委托天穗律师事务所巫晓莹律师向熊海燕发出，函告熊海燕于本函件送达之日，如熊海燕以任何理由不予收件，则于本函件退回妥投之日唐珍玉解除与熊海燕签订的《广州市存量房买卖合同》）、全球邮政特快专递封面（复印件，显示收件人为熊海燕，收件地址为《广州市存量房买卖合同》首部熊海燕的通讯地址，邮件号码为1059XXX）及妥投证明（上述邮件于2016年9月23日妥投，签收人为本人）。熊海燕对上述证据发表以下质证意见：证据2唐珍玉刻意删除了虚假首付款收据的内容，但未收到证据3《通知》，其他证据真实性、合法性、关联性无异议。满堂红公司表示证据1真实性、合法性、关联性予以确认，证据2真实性确认，上述其他证据真实性、关联性、合法性不予确认。熊海燕为证明其上述主张向原审法院提交了以下证据：1、兴业银行个人二手住房/商用房贷款申请条件、兴业银行广州分行按揭贷款操作规程及兴业银行广州分行个人按揭贷款送审资料清单（均为复印件，显示借款人在申请房贷时需要向银行提供首期款收据）；2、划付款授权书，证明唐珍玉申请的按揭贷款银行为兴业银行广州分行；3、声明书，显示在银行办理申请按揭手续，银行要求一定要有首期收据才可以审批，请熊海燕先签首期收据，而实际业主还未收到首期房款只收到定金10万元，首期房款41万元由唐珍玉于案涉房屋成功递件时直接支付给业主等，唐珍玉在声明人处签字，日期为2016年8月4日；4、熊海燕与满堂红公司工作人员邓金城的微信聊天记录，显示唐珍玉未支付首期款且工作人员在2016年8月29日和9月2日表示唐珍玉愿意补齐首期款；5、按揭公司出具的候补资料清单，显示唐珍玉、熊海燕确认各自所需提交的资料；6、复函（显示熊海燕于2016年9月27日向唐珍玉回复称熊海燕已按时全部履行熊海燕应履行的义务，唐珍玉违约在先且单方解除合同，熊海燕将追究唐珍玉的违约责任等）及全球邮政特快专递封面（复印件，显示收件人为唐珍玉，收件地址为《广州市存量房买卖合同》首部唐珍玉的通讯地址，2016年9月27日本人签收）；7、报警回执及报警情况登记表（复印件），显示熊海燕报警称被骗签署41万空白首付款收据的情况等。唐珍玉对上述证据发表以下质证意见：证据1真实性、关联系、合法性不予确认，证据3、4真实性、关联性、合法性无异议，其他证据真实性无异议，关联性合法性不予确认，并表示唐珍玉未见过虚假首付款收据，该收据一直在满堂红公司处，唐珍玉多次发函催促熊海燕办理按揭手续，熊海燕对此说不知情是不可能，且报警的内容是熊海燕单方陈述并非事实。满堂红公司表示证据1标注“以上内容仅作参考，具体办理要求按当地分行的规定为准”，对于证据4真实性没有异议，证据7真实性不予确认，其他证据无异议。原审法院认为：唐珍玉与熊海燕双方于2016年8月1日签订的《广州市存量房买卖合同》及2016年8月4日签订的《广州市存量房买卖合同》均为唐珍玉与熊海燕双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。本案争议的焦点在于房屋买卖合同未能履行的责任归属问题。关于违约责任认定问题双方当事人各有表述，根据唐珍玉与熊海燕签订的《广州市存量房买卖合同》，对于付款时间及付款方式应以双方明确约定为准。首先，唐珍玉作为按揭贷款的申请人，对于办理按揭贷款手续，应居于主导地位，熊海燕作为卖方对此负有配合协助义务，根据唐珍玉与熊海燕及满堂红公司的陈述，买卖双方于2016年8月4日办理按揭手续应视为对合同约定办理按揭手续时间的变更，唐珍玉与熊海燕在当天均未备齐相关的资料，后唐珍玉在2016年8月8日补齐相关的按揭手续所需的资料且已尽到勤勉通知熊海燕协助履行的义务，而熊海燕作为卖方应就其已依约定履行提供须由其提供的按揭资料的义务承担举证责任，但熊海燕未能提交相应的证据证明其已配合提交按揭贷款所需的资料，故应自行承担举证不能的责任，原审法院对唐珍玉关于熊海燕未依约履行协助义务的陈述依法予以采信。其次，熊海燕称其签署虚假首期款收据后要求唐珍玉支付首期款再配合办理按揭手续的问题，因熊海燕未能提交其签署的虚假首期款收据且唐珍玉出具的声明书与《广州市存量房买卖合同》约定支付首期款的时间一致，故原审法院对此不予采信；最后，合同约定唐珍玉于递件成功当天支付首期款，熊海燕应先协助唐珍玉办妥按揭手续后再共同办理交易过户递件手续，在合同履行过程中，熊海燕要求唐珍玉支付首期房款后办理按揭手续亦不符合常理和合同约定，唐珍玉有权拒绝履行；虽熊海燕认为唐珍玉同意先支付首期款，但双方对此陈述不一致，亦未有证据显示双方已对变更首期款支付时间达成一致意见，故应视为合同未变更，对于熊海燕的抗辩意见原审法院不予采纳。综上所述，熊海燕在合同履行过程中存在未依约履行协助义务，导致了双方就案涉房屋的买卖合同未能继续履行。关于撤销合同网签问题。唐珍玉认为《存量房买卖合同》已实际解除并表示不再继续履行合同，且满堂红公司称愿意配合撤销网签，现熊海燕亦要求撤销《存量房买卖合同》的网签，故原审法院支持唐珍玉、满堂红公司协助熊海燕办理注销穗存量房合字160XXX号《广州市存量房买卖合同》网上登记手续。关于定金和违约金问题。上文已认定《广州市存量房买卖合同》未能履行的责任在于熊海燕。根据《广州市存量房买卖合同》中“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”的约定，现唐珍玉要求熊海燕返还已付定金10万元及支付违约金17万元的诉请，理据充分，原审法院予以支持；同理，熊海燕反诉要求唐珍玉支付违约金，缺乏理据，原审法院不予支持。至于定金利息，上文已认定熊海燕应退还定金，故唐珍玉要求熊海燕支付逾期退还定金的利息，利息以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2016年9月27日（起诉之日）计至实际清偿之日止，理据充分，原审法院予以支持。关于赔偿损失的问题。唐珍玉主张的中介费及按揭费缺乏合同依据且属于唐珍玉在签订合同及履行合同过程中支出的成本，故原审法院对唐珍玉要求熊海燕赔偿实际损失的诉求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，唐珍玉、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司协助熊海燕办理注销穗存量房合字160XXX号《广州市存量房买卖合同》网上登记手续；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，熊海燕向唐珍玉返还定金10万元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，熊海燕向唐珍玉支付定金利息（以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2016年9月27日计至实际清偿之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，熊海燕向唐珍玉支付违约金17万元；五、驳回唐珍玉的其他诉讼请求；六、驳回熊海燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5670元，由唐珍玉负担410元，熊海燕负担5260元；反诉受理费1850元，由熊海燕负担。在二审庭审中，上诉人熊海燕提交了一份首期房款收据，是当时给唐珍玉签的假的首期房款51万元收据，证明对方按揭手续所需资料没有交齐。被上诉人唐珍玉质证认为：对该证据的证据三性无法确认，形式上存在重大瑕疵，该收据是撕掉后重新拼接，我方不是专业鉴定机构，无法确认是否原来那一份收据。这是熊海燕个人签字打印件，随时可以再签一份，无法确认真实性。我方从来没有见过首期房款收据，据熊海燕说该收据是提交给中介的，我方无法知道熊海燕当时提供给中介的是哪一份收据。原审第三人满堂红公司称，原审代理人均已离职，本次二审庭询所有意见都与原审意见为准。我方不清楚一审时有无提及过第三人曾经确认该首期款收据，我方意见与原审意见为准。无法确认证据三性。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。本案二审争议的焦点仍在于房屋买卖合同未能履行的责任归属问题。唐珍玉与熊海燕签订的《广州市存量房买卖合同》约定，首期房款（不含定金）41万元唐珍玉应于递件成功当天支付熊海燕，唐珍玉应于2016年8月3日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，熊海燕及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。根据唐珍玉与熊海燕及满堂红公司的陈述，买卖双方于2016年8月4日办理按揭手续应视为对合同约定办理按揭手续时间的变更。在8月4日唐珍玉与熊海燕及满堂红公司办理按揭手续的过程中，出现了满堂红公司所述的按照银行的规定办理按揭手续、需要提供支付首期房款的收据的情况，而此时尚未到按照合同约定唐珍玉需要支付首期房款的时间，而出现此情况显然属于唐珍玉与熊海燕买卖双方在签订合同时均无法预见到的，而对于如何看待首期房款的收据的问题，满堂红公司、唐珍玉、熊海燕有各自不同的看法，满堂红公司称根据银行的规定，可以不需要先支付首期款再办理按揭，但是为了放款的方便，在得到买卖双方同意的情况下才出具首期款收据及声明书，且声明书会交到熊海燕处；唐珍玉认可满堂红公司以上所述，还出具一份内容为“在银行办理申请按揭手续，银行要求一定要有首期收据才可以审批，请熊海燕先签首期收据，而实际业主还未收到首期房款只收到定金10万元，首期房款41万元由唐珍玉于案涉房屋成功递件时直接支付给业主等”的声明书；熊海燕称“唐珍玉向熊海燕出具声明书表示其未收到该首付款收据，如果不需要首付款收据则唐珍玉不需要出具声明书，但唐珍玉在声明书中明确必须取得首期款收据才可以办理银行按揭手续，满堂红公司也称办理按揭手续需要唐珍玉与熊海燕知晓并同意的情况下签署首期款收据，即使双方同意签署，该收据也是虚假的，是骗取银行的贷款应属违法且熊海燕没有同意签署虚假首付款收据用于办理按揭”，从熊海燕的上述陈述可以看出，熊海燕已经对在唐珍玉没有支付首期房款的情况下要其开具首期款收据表示了异议，并认为及时开具了，收据也是假收据。由此可见，唐珍玉、熊海燕对于首期房款的收据有各自不同的看法。而对于如何解决首期房款的收据，从各方当事人的陈述可以看出，熊海燕已经表示没有收到首期房款其不能开具收据，即使其开具过收据，事后以开具的也是假收据认为不妥而坚持收到首期房款才开具收据的意见，也是符合正常规范的交易秩序；而唐珍玉又表示按照合同的约定，首期房款（不含定金）41万元于递件成功当天才支付，其表示此时不支付首期房款也是可以的。此后满堂红公司、唐珍玉、熊海燕实际上是对如何解决这个问题在进行协商，只是最终无法协商一致，导致合同无法继续履行。本院认为，熊海燕在没有收到首期房款的情况下表示不予开具首期房款的收据，不能视为其没有配合、没有提交办理按揭所需资料，因此，熊海燕并不构成违约。唐珍玉根据合同对于首期房款（不含定金）41万元于递件成功当天才支付的约定，表示当时不支付首期房款，也不构成违约。因此，导致合同无法继续履行，属于不可归责于任何一方。原审认定熊海燕没有配合、没有提交办理按揭所需资料而构成违约，属于认定事实错误，本院予以纠正，据此，原审判决第四项处理不当，本院予以撤销。因导致合同无法继续履行不可归责于任何一方，故，熊海燕收取唐珍玉的定金10万元，予以返还，原审法院作出第二项判决，熊海燕没有提出上诉，本院对原审该处理予以确认；因熊海燕占用了唐珍玉的定金10万元，唐珍玉要求熊海燕支付利息，理由成立，原审判决第三项处理并无不当，本院予以维持，熊海燕上诉主张不同意支付利息，理由不成立，本院不予支持。如上所述，唐珍玉不构成违约，因此，熊海燕上诉主张唐珍玉支付17万元违约金，理据不成立，本院不予支持，原审判决第六项予以维持。综上所述，经审查，原审判决第四项处理不当，本院予以纠正，其他第一、二、三、五、六项，处理并无不当，本院予以维持。熊海燕部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17057号民事判决的第一、二、三、五、六项;二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17057号民事判决的第四项;三、驳回唐珍玉要求熊海燕支付违约金17万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5670元，由唐珍玉负担4120元，由熊海燕负担1550元；一审反诉受理费1850元，由熊海燕负担。本案二审受理费6400元，由熊海燕负担3200元，由唐珍玉负担3200元。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年七月××日书记员 胡 茜颜玉婵 来源：百度搜索“”