（2017）云0122民初822号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-09-21
案件名称
原告张艺薰诉被告董云房屋租赁合同纠纷一案民事号判决书
法院
昆明市晋宁区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张艺薰,董云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0122民初822号原告张艺薰，男，汉族，1992年7月18日出生。被告董云，男，汉族，1966年9月12日出生。原告张艺薰诉被告董云房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告张艺薰、被告董云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艺薰诉称：2016年5月初，原告通过被告公示的招租广告，与被告董云于2016年5月26日签订《租房协议》。按照协议约定被告将坐落于昆阳镇瓦窑村村口的房屋以每年租金70000元租与原告，租期5年，自2016年6月10日起至2021年6月10日止。协议签订后，原告拟将该出租房屋用作餐饮经营之用，并办理了相关工商登记手续，2016年7月中旬，被告租给原告的房屋被昆阳街道办事处综合执法人员到场要求限期拆除，原告得知被告出租给原告的房屋系违章建筑，为此，原告承租房屋将不能使用，面临被拆除。2017年2月，原告与被告商议，该房系违章建筑，已经妨碍影响原告今后的正常经营，与此同时，合同签订之初该房就系违章建筑，被告并未告知原告。为此，原告与被告协商就该合同协议解除要求被告将剩余租期的租金返还原告，但协议未果。2017年3月，双方二次协商后，同意解除《租房协议》，且原告自愿放弃已交租金，剩余租金不再要求返还，原告持有的房屋钥匙全部退还给被告，钥匙退还被告后，原告与被告商议，拟将房屋内存留的原告的餐具、桌椅等经营设施搬走，但被告不但不配合原告，反而将门锁全部更换，另砌大门贴出招租公告，目的在于霸占原告上述经营设施以便二次出租提供便利条件。综合以上所述，原告经过考虑，被告出租给原告的房屋系违章建筑，合同租赁期内，国土主管部门已对该房屋下达了行政处罚告知书，鉴于该房屋系违章建筑，导致原告合同目的不能实现，被告现仍借故占有原告经营财产，为此原告只有向人民法院提起诉讼：1、请求人民法院依法解除原被告于2016年5月26日签订的《房屋协议》；2、判令被告返还原告留存房屋内餐饮用具及附属设施（包括：冰柜三个、鱼缸一个、木制餐桌十六张、铝合钢桌子三张、木制凳子160把、饭箱一个、砂锅十六口、酒罐两个、烧水器两个、消毒柜一个、液化灶十六口等）；（以上价值三万元）3、本案诉讼费由被告承担。被告董云辩称：既然原告知道我的房屋是违章建筑，为什么还要租？原告租房以来生意挺好，他嫌后来改建的厨房小，我又给他扩大了；2016年12月底原告提出解除合同理由不成立，还叫我找原告的二姨爹商量相关事情；返还餐具的事情，我与原告商量过，但是他推诿，不解决。解除合同可以，但是原告要按合同支付违约金；原告说我锁门，这是因为他不去管理，不看管，我是为了保护他的财产安全，免得被偷走。双方所签合同有效，不能解除，应当继续履行合同。庭审中，原告张艺薰向本院提交三组证据：一、原告身份证复印件一份，被告身份证复印件一份，欲证明原、被告诉讼主体资格；二、原被告房屋租赁协议一份，欲证明原、被告双方租赁关系；三、中共晋宁县委办、晋宁县政府办《关于印发进一步做好2015年度卫片执法监督检查整改工作方案的通知》一份，昆阳街道办事处城市管理综合执法中队说明一份（附现场图两张），欲证明原告所租房屋系违章建筑，厨房被拆，导致其无法经营。经质证，被告董云对上述一、二组证据无异议。对第三组证据被告董云认为是无效证据，与本案无关。理由是政府的整改通知上面没有董云的名字，写的是黎洪春；对昆阳街道综合执法中队出具的说明也不认可。本院认为，对双方无异议的一、二组证据予以采信。对第三组证据是法院依原告申请调取的证据，原告于2017年6月19日申请法院向昆阳街道办事处城市管理综合执法中队调取拆除通知及行政处罚决定两份证据。经本院致函该单位调取证据，该单位未向本院提供原告所申请调取的证据材料，只向本院提供了第三组证据，原告认可作为证据使用。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，因建筑物是否违法进而被拆除，应由具备行政执法权的机关作出决定，本院对该组证据的关联性和原告的证明目的及内容将结合其他证据和事实作出评判。被告董云未向本院提交证据。原告庭审结束后向本院提供的证据：三张锁门的相片，欲证明被告锁门的侵权事实。因未在举证期内提供也未经庭审质证，本院不予采信。经审理查明：2016年5月26日，原告与被告董云签订《租房协议》。协议约定被告将坐落于昆阳镇瓦窑村村口的房屋出租给原告，每年租金70000元，租期5年，自2016年6月10日起至2021年6月10日止。在协议中双方约定了毁约赔偿3倍租金的条款。协议签订后原告在2016年5月26日支付给原告租金70000元，支付向被告购买餐饮用具款17800元。双方因协商解除合同未果及返还餐饮用具发生争议而诉至法院。另查明：《租房协议》所涉及的租赁物的范围包括：房屋的一二楼（三楼由被告家居住）、厨房、场地一块。租赁期间房屋使用状况为原被告混用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议焦点为：一、原告解除《租房协议》的诉请是否符合法律规定的条件？二、在本案法律关系中原告诉请返还餐饮用具能否得到支持？针对焦点一，本案中，原告以被告出租给其的房屋系违章建筑面临被拆除，致使原告承租的房屋不能使用及合同目的不能实现为由诉请法院解除双方于2016年5月26日签订的《租房协议》。本院认为，合同双方当事人可以按照《中华和人民共和国合同法》第九十三条的规定协商一致解除合同。协商不成诉请法院解除合同的，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原被告双方曾于2017年3月协商过解除合同事项，初步达成了“解除合同、房屋内原告所有东西给被告、多余的租金不再退还原告”的协商意见，但被告以原告未履行帮其转租房屋的承诺而不同意上述协商意见，致使合同不能协商解除。从法定解除的条件看，原告提供的第三组证据晋宁县政府通知中关于“昆阳街道办辖区内57个图斑”违法用地整改项目中既无被告董云违法用地的名单，也无确认被告董云所建房屋系违章建筑的行政文书。昆阳街道综合执法中队出具的《说明》虽然证实“晋宁县2015年度卫片执法监督整改，监测图斑号330.黎洪春，该图斑位于昆阳街道瓦窑村二组，原始地为水田，现状为钢混结构房屋一间，简易房一间，场地硬化，已建成，经昆阳街道综合执法中队、土管所核实，该房主属董云”，但对该房是否系违章建筑未作明确认定，对该组证据的关联性和原告的证明目的和内容本院不予采信，原告所提供的证据尚不能证明其观点和理由。庭审中，双方均确认厨房被拆除的事实，这是否构成被告根本性违约可以解除合同呢？在本案中，租赁物的范围和经营用途双方在《租房协议》中约定不明，厨房并未在合同中明确为租赁物，是双方在庭审中才一致确认厨房和场地包含在此协议中的事实。厨房被拆除后，原、被告双方协商重新搭建了新的厨房，此行为的实施是对双方履行合同的变更，被告不存在根本性违约行为。而且《租房协议》约定的房屋未毁灭或毁损，原告据此实现合同目的不受根本性影响。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故原告诉请解除《租房协议》的诉讼请求因证据不足，不符合法律规定的解除情形，本院不予支持。针对焦点二，本案法律关系属于房屋租赁合同纠纷，原告诉请返还的餐饮用具物品，是原告向被告支付人民币17800元购买的餐饮物品，是其居于买卖关系而取得的财产。原告诉请因被告更换门锁，不让其搬走上述物品而使其财产权受到侵害，应由原告另行主张权利。原告的此项诉讼请求与本案不属同一法律关系，在本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告张艺薰的全部诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期间为二年。审判员 田红飞二〇一七年七月一日书记员 姜 莎 微信公众号“”