（2017）闽08民终790号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-09-22
案件名称
龙岩凯盛房地产开发置业有限公司、林金秀商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙岩凯盛房地产开发置业有限公司,林金秀
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
SHAPE*MERGEFORMAT福建省龙岩市中级人��法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终790号上诉人（原审被告）：龙岩凯盛房地产开发置业有限公司，住所地龙岩市新罗区龙腾南路9号恒宝城市广场B区二号楼二层（龙岩经济技术开发区），统一社会信用代码91350800572982804N。法定代表人：王苗，董事长。委托诉讼代理人：钟广平，男，龙岩凯盛房地产开发置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）：林金秀，女，1988年7月12日出生，汉族，居民，住福建省长汀县，上诉人龙岩凯盛房地产开发置业有限公司（以下简称凯盛公司）因与被上诉人林金秀商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2017)闽0802民初252号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯盛公司及其委托诉讼代理人钟广平、被上诉人林金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、林金秀依法继续履行与凯盛公司于2014年2月9日签订《恒宝城市广场B区认购协议书》；2、驳回林金秀的其他诉讼请求。事实和理由：林金秀与凯盛公司签订的《恒宝城市广场B区认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。认购协议书并未明确声明公司在多长时间内通知林金秀前来签订《商品房买卖合同》，公司并未将此房源另售他人，公司无一房二卖的过错行为。林金秀以公司认购的商品房有为第三方债权人设置在建工程���押为借口，要求解除《恒宝城市广场B区认购协议书》无正当理由，林金秀作为凯盛公司旗下恒宝集团公司的员工，其实知悉凯盛公司已将认购的商品房已为第三方债权人设定抵押。待公司解除第三方抵押后，林金秀与凯盛公司签订的《恒宝城市广场B区认购协议书》应当继续履行。原审判决认定事实不清，适用法律错误。林金秀辩称，一、林金秀有权与凯盛公司解除《恒宝城市广场B区认购协议书》。(1)凯盛公司在未征得林金秀书面同意的情况下,私自林金秀认购的涉案房屋抵押给第三人中国长城资产管理公司福建省分公司,并由于凯盛公司自身拖欠第三人中国长城资产管理公司福建省分公司巨额债务,面临被第三人起诉,林金秀认购的房屋被抵债或被拍卖的风险,最终导致凯盛公司与林金秀的《商品房买卖合同》迟迟无法签订,凯盛公司的上述行���显然己经违反了认购协议书的约定。(2)双方当初签订认购协议书的目的都是希望尽快达成商品房买卖交易的,所以凯盛公司应该在合理的时间范围内与林金秀签订《商品房买卖合同》。但前后已有三年多的时间,凯盛公司仍没有履行与林金秀签订《商品房买卖合同》的义务,其行为己构成根本违约。(3)由于凯盛公司自身债务及涉案房屋被设置了抵押权的原因,林金秀认购的涉案房屋甚至面临因凯盛公司与第三人的债权债务诉讼而被法院拍卖变现的风险，造成林金秀的合同目的无法实现,林金秀有权解除与凯盛公司解除认购协议书。二、因凯盛公司违约导致合同解除,凯盛公司应双倍返还林金秀定金,并返还林金秀1万元的会费并支付该款从⒛17年1月4日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。综上,请求驳回上诉，维持原判。林金秀向一审法院起诉请求：1、解除林金秀与凯盛公司于2014年2月9日签订的《恒宝城市广场（B）区认购协议书》。2、凯盛公司双倍返还林金秀定金合计100000元。3、凯盛公司返还林金秀“投资购优会”会费10000元及该款从起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。一审法院认定事实：林金秀原为凯盛公司的员工。2013年10月16日，王慧兰参加凯盛公司举办的恒宝城市广场投资购优会活动，填写入会申请，并向凯盛公司缴纳1万元会费，凯盛公司向王慧兰出具收款收据一份。投资购优会的入会须知主要内容：2、一张身份证可办多张专属卡，一张专属卡权益及优惠只限对应一套房源。3、专属卡优惠权益适用于SOHO及酒店公寓产品，增值金额及存1万抵3万不能转移或变现提取。8、会员权益，购房成功仅限1万抵减3万元购房成交总额。此后，王慧兰将投资购优会的会员资格（含1万元的会费）转让给林金秀，2014年2月9日，林金秀（乙方）根据该购优会的会员资格与凯盛公司（甲方）签订《恒宝城市广场（B）区认购协议书》，认购甲方开发的恒宝城市广场B区5号楼1710单元，建筑面积47.74平方米，单价每平方米9338元，总价445796元，认购定金50000元；第五条约定：甲方按上述乙方联系方式通知乙方，乙方保证在甲方通知之日起7日内携此认购书、定金收据、首期款及身份证或有效证件到甲方处与甲方签订正式《商品房买卖合同》，乙方已付定金无息抵作首期购房款。若乙方逾期未与甲方签订合同或拖欠购房款，视为乙方自愿放弃购买本协议所认购单元，不再享受该单元所享受的优惠折扣，甲方有权终止认购书，并有权收回上述房产另售他人并没收定金，无须另行通知乙方。认购协议书签订当日，��金秀缴纳认购定金50000元。因涉案商品房被凯盛公司抵押给中国长城资产管理公司福州办事处，凯盛公司至今未通知林金秀签订正式的商品房买卖合同。为此，林金秀诉至本院。另查明，凯盛公司于2014年4月8日取得“恒宝城市广场B地块一期”2#楼、地下室，“恒宝城市广场B地块一期”1#、3#-6#楼的商品房预售许可证。一审法院认为，林金秀与凯盛公司签订的《恒宝城市广场（B）区认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因双方签订的认购协议书对何时订立商品房预售合同未作约定，凯盛公司在具备预售许可条件后的较长时间内未通知林金秀签订商品房买卖合同，且未能签订合同的原因系因涉案房屋办理了在建工程抵押，导致林金秀购买涉案房屋的目的不能实现，现林金秀诉请要求解除与凯盛公司签订的《恒宝城市广场（B）区认购协议书》，符合法律的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，因凯盛公司的原因导致涉案房屋至今未解押，无法签订商品房买卖合同，林金秀主张凯盛公司双倍返还定金，于法有据，应予支持。林金秀主张返还“投资购优会”会费10000元及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，不违反法律的规定，应予支持。凯盛公司主张公司未将涉案房屋另行销售，将在解除抵押后通知林金秀前来签订《商品房���卖合同》，因何时解押无法确定，故对凯盛公司的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除林金秀与龙岩凯盛房地产开发置业有限公司于2014年2月9日签订的《恒宝城市广场（B）区认购协议书》。二、龙岩凯盛房地产开发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还林金秀定金100000元。三、龙岩凯盛房地产开发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林金秀“投资购优会”会费10000元，并支付该款从2017年1月4日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。一审案件受理费2500元，减半收取为1250元，由龙岩凯盛房地产开发置业有限公司负担。本院二审��间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：凯盛公司提供的中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司对凯盛公司所作的《复函》形式合法、内容真实，本院予以确认。该证据证明因凯盛公司拖欠中国长城资产管理有限公司福建省分公司2.8亿元的债务，将涉案房屋抵押给该公司，该公司复函表示若凯盛公司能将债务偿还该公司，该公司可予以办理抵押物的解押手续。但直至二审诉讼期间凯盛公司仍未偿还拖欠的巨额债务，亦未办理涉案房屋的解押手续。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认本院认为，双方当事人争议的焦点为：林金秀是否有权解除与凯盛公司签订的认购协议书，原审判决凯盛公司双倍返还林金���定金是否合法有据？本案中，林金秀与凯盛公司签订的认购协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然认购协议书对何时订立商品房买卖合同未作约定，但凯盛公司依法应在取得商品房预售许可证后的合理期限内通知林金秀签订商品房买卖合同。因凯盛公司拖欠中国长城资产管理有限公司福建省分公司巨额债务，将涉案房屋办理了在建设工程抵押，凯盛公司在取得商品房预售许可证后直至本案二审诉讼期间仍未办理涉案房屋的解押手续，亦未能与林金秀签订商品房买卖合同，导致林金秀购买涉案房屋的目的无法实现，林金秀有权解除与凯盛公司签订的认购协议书，并适用定金罚则，要求凯盛公司双倍返还定金。原审判决解除双方当事人签订的认购协议书，并由凯盛公司双倍返��林金秀定金100000元、“投资购优会”会费10000元及相应利息并无不当。综上所述，凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由龙岩凯盛房地产开发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅胜荣审判员 张静瑜审判员 陈小曼二〇一七年七月××日书记员 熊 枫