（2017）闽01民终2200号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-07-31
案件名称
福建花开富贵物业管理有限公司、厦门市仁景物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建花开富贵物业管理有限公司,厦门市仁景物业服务有限公司,陈建衡
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2200号上诉人（一审原告）：福建花开富贵物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路8号花开富贵广场B座6层，组织机构代码70511231-X。法定代表人：陈宝增。委托诉讼代理人：商毅、柯继贤，福建三山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：厦门市仁景物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区昌鸿路11号202室，组织机构代码69300634-0。法定代表人：蒲美连，执行董事。被上诉人（一审被告）：陈建衡，男，1959年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，两被上诉人委托诉讼代理人：叶石滔，福建科衡律师事务所律师。上诉人福建花开富贵物业管理有限公司（以下简称“花开富贵公司”）因与被上诉人厦门市仁景物业服务有限公司（以下简称“仁景公司”）、陈建衡承包合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人花开富贵公司委托诉讼代理人柯继贤、被上诉人仁景公司、陈建衡共同委托诉讼代理人叶石滔到庭。本案现已审理终结。上诉人花开富贵公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决明显违反意思自治、合同自由、诚实信用原则。被上诉人仁景公司在履行协议过程中私自以上诉人名义收取了业主装修押金等共计1616083元并挪作他用，被上诉人仁景公司承认此事实并承诺向上诉人全额归还，并因此由三方协商签订《还款计划》、《应付款计划》。不论上诉人与被上诉人是挂靠还是承包关系，不论双方间是否需要结算，是否已经结算，三方协商达成的《还款计划》、《应付款计划》依法有效。二、上诉人与被上诉人一间承包关系不存在结算约定和程序。根据双方签订的《物业管理合作协议》、《补充协议》，被上诉人仁景公司约定范围内自主经营、自负盈亏，享受利润分配，承担亏损的责任，故双方不存在有结算问题。上诉人授权被上诉人一就其所提供的相关专项服务收取物业服务费用，但并未授权被上诉人一擅自以上诉人名义收取押金等其他款项。对于仁景公司违约或侵权行为的追责，不以双方是否进行所谓“结算”为前提。三、上诉人依法是本案所收取的业主装修押金等共计1616083元的所有人。上诉人是《前期物业服务合同》的当事方，对外享有物业服务合同的权利，也承担相应义务，如在服务过程中发生任何问题，业主首先追究的是上诉人的责任，而非被上诉人。仁景公司向业主出具的是盖有上诉人印章的收据，业主要求退还押金的对象也是上诉人而非被上诉人，故上诉人的对外债务已经产生。并且，押金的退还是必然要发生的，没有不退还的可能性。被上诉人仁景公司、陈建衡辩称，一、一审认定正确。1.被上诉人向上诉人出具的《还款计划》中已对双方结算方式进行明确的约定，《还款计划》约定被上诉人以上诉人岳阳分公司名义收取业主装修押金。等共计1616083元，时间截止到2014年12月31日止，具体数额以财务结算为准，多退少补，因此《还款计划》约定的金额并不是双方最后的结算，上诉人以《还款计划》向被上诉人主张权益明显是错误的。2.根据涉诉《物业管理合作协议》约定，答辩人有权收取《岳州帝苑》物业费用及日常经营管理费用即业主装修押金、预缴物业费、公共场地有偿服务费、广告费用等。3.在岳州帝苑《物业管理合作协议》终止前，上诉人注销花开富贵岳阳分公司时将账户款项10几万转走至今未归还，上诉人还怠于履行催款义务导致《岳州帝苑》业主拖欠被上诉人物业管理费人民币300多万灭失，该债权的灭失责任应由上诉人承担。双方终止物业承包合同后需进行结算，明确双方权利义务后才能了结物业承包法律关系。二、上诉人并不是业主装修押金等费用人民币1616083员的所有权人。被上诉人以上诉人名义开具收款收据收取物业费用，该费用实际所有人是业主。在上诉人没有直接损失情况下，无权主张任何权益。涉诉岳州帝苑业主拖欠花开富贵应收物业费三百余万并由接管的物业公司进行代收，这部分“应收款”远大于“应付款”。上诉人已确认其与岳阳富兴物业有限公司办理移交手续超过一年，且其将债权债务转移给岳阳富兴物业有限公司，现上诉人花开富贵名义上已不是收取该费用的合格主体，且因《前期物业合同》终止，上诉人保管该笔费用已无事实和法律依据。花开富贵公司向一审法院起诉请求：1.仁景公司向花开富贵公司归还其私自以花开富贵公司名义收取的业主装修押金、预缴物业费、公共场地（通信机站、电梯轿厢等）有偿服务费、广告费等共1616083元（自2013年11月12日起至2014年12月31日止），赔偿花开富贵公司律师费损失12000元；2.陈建衡承担连带责任；3.仁景公司、陈建衡负担本案所有诉讼费用。一审法院认定以下事实：陈建衡系仁景公司的股东，持有公司股份95%。2013年11月1日，岳阳市晋兴置业有限公司与花开富贵公司签订《前期物业服务合同》。合同约定岳阳市晋兴置业有限公司选聘花开富贵公司对岳阳市岳州帝苑提供前期物业管理服务，陈建衡作为花开富贵公司的授权代表人在合同上签名。2013年11月12日，花开富贵公司与仁景公司签订《物业管理合作协议》。协议约定，花开富贵公司拟将湖南省岳阳市岳州帝苑住宅项目的秩序维护、工程维保、客服收费等部分专项管理服务，由花开富贵公司委托仁景公司实施管理，并在花开富贵公司指导下开展各项工作；仁景公司的权利义务为：仁景公司负担本项目秩序维护、工程维保、客服收费等部分专项管理服务；过程中负责配备专项管理部分的人力资源队伍，仁景公司在上述范围内自主经营、自负盈亏、享受利润分配、承担经营亏损的责任。双方还对其他事项进行了约定。2013年11月12日，双方签订《补充协议》、《承诺函》，约定仁景公司向花开富贵公司每半年交纳一次顾问咨询费，同日仁景公司向花开富贵公司支付质量保证金15万元。上述合同签订后，仁景公司对岳阳市岳州帝苑住宅项目提供物业服务。2014年1月7日，花开富贵公司向仁景公司开具《收款收据》，确认收2014年上半年顾问费10万元。2015年1月6日，陈建衡向花开富贵公司出具《还款计划》，确认仁景公司在分包湖南省岳阳市岳州帝苑住宅项目秩序维护、工程维保、客服收费等部分专项管理服务过程中私自以花开富贵公司的名义收取业主装修押金、预缴物业费、公共场地（通信机站、电梯轿厢等）有偿服务费、广告费等共1616083元，时间截止到2014年12月31日止；仁景公司保证于2015年6月30日前向花开富贵公司全额归还上述款项；具体计划为2015年1月16日前还款10万元；2015年3月30日前还款40万元；2015年6月19日前还款全部余额；如有一期未按约还款，花开富贵公司可提前要求仁景公司一次性还款；花开富贵公司为维护合法权益而支出的所有已发生或将发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费等）由仁景公司承担。同日，陈建衡向花开富贵公司出具《应付款计划》，确认仁景公司在分包帝苑住宅项目秩序维护、工程维保、客服收费等部分专项管理服务过程中私自以花开富贵公司的名义收取业主装修押金、预缴物业费、公共场地（通信机站、电梯轿厢等）有偿服务费、广告费等；仁景公司保证上述到期应付款及时支付，若逾期未支付给业主，应向花开富贵公司全额归还。2015年1月6日，陈建衡向花开富贵公司出具《连带责任担保书》，自愿为仁景公司向花开富贵公司提供连带责任保证，担保范围为《物业管理合作协议》、《补充协议》、《承诺函》、《应付款计划》等四份文件中仁景公司应承担的责任义务等。2015年1月6日，花开富贵公司向仁景公司出具《承诺函》，确认岳州帝苑项目被拖欠物业费达300万元，花开富贵公司承诺仁景公司需要以花开富贵公司名义对业主欠费进行诉讼追讨，花开富贵公司在法律与合同约定的范围内给予充分支持，并提供一切诉讼所需要的材料和手续（追回欠费打到花开富贵公司账户上，花开富贵公司给予扣除相关税费后剩余部分转账至仁景公司提供的账户里）。2015年3月，花开富贵公司在岳阳日报上发布《物业移交公告》，公告岳阳市岳州帝苑小区移交给富兴物业继续管理，前期物业服务合同自动终止。2015年6月12日，花开富贵公司向仁景公司发送《催款函》，认为根据《物业管理合作协议》及《承诺函》规定，仁景公司应向花开富贵公司欠款、顾问费、税费等。另花开富贵公司委托福建三山律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费12000元。一审法院认为，花开富贵公司将湖南省岳阳市岳州帝苑住宅项目的秩序维护、工程维保、客服收费等部分专项管理服务交由仁景公司承包经营，要求仁景公司在经营范围内自主经营、自负盈亏、享受利润分配、承担经营亏损的责任，同时以顾问咨询费的名义收取费用。《物业管理合作协议》、《补充协议》、《承诺函》符合承包合同的基本特征，双方之间据此形成承包合同法律关系。从双方提交的证据可以认定，岳阳市岳州帝苑业主委员会已选聘岳阳富兴物业服务有限公司作为岳州帝苑小区物业企业。2015年3月17日，花开富贵公司将岳州帝苑小区移交给岳阳富兴物业服务有限公司管理。《前期物业服务合同》已自然终止，双方之间的承包合同关系亦终止。仁景公司在承包期间，以花开富贵公司的名义收取业主装修押金、预缴物业费、公共场地（通信机站、电梯轿厢等）有偿服务费、广告费等共1616083元，该事实清楚。但同时，亦有证据证明岳州帝苑小区业主拖欠巨额前期物业服务费，花开富贵公司尚未以其名义及时向欠费业主催讨。故双方应共同先行与岳州帝苑小区业主结算岳州帝苑小区前期物业服务费用。待上述费用结算完毕后，明确花开富贵公司在履行《前期物业服务合同》期间的盈亏及财务状况，花开富贵公司可再行与仁景公司就承包法律关系进行内部结算。因此，在双方共同完成与岳州帝苑小区业主的物业服务费用的结算前，花开富贵公司径行要求仁景公司向其支付业主装修押金、预缴物业费、公共场地（通信机站、电梯轿厢等）有偿服务费、广告费等共1616083元，不予支持。花开富贵公司其他诉讼请求，亦不予支持。判决：驳回花开富贵公司的诉讼请求。本案诉讼费19452元，由花开富贵公司负担。本案财产保全费5000元，由花开富贵公司负担。二审审理过程中，双方均未提交新的证明资料。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实。另查，双方于2014年1月6日签订的《还款计划》确认仁景公司在分包岳州帝苑住宅项目部分专项管理服务过程中以花开富贵公司的名义收取业主装修押金、预缴物业费等共1616083元，具体数额以财务结算为准，多退少补。本院认为，花开富贵公司为岳阳市岳州帝苑小区提供前期物业管理服务期间，与仁景公司签订《物业管理合作协议》等合同，将帝苑小区部分专项物业服务交由仁景公司承包。仁景公司在承包期间，以花开富贵公司的名义收取业主装修押金、预缴物业费等共1616083元，双方在《还款计划》中已约定该项具体数额应以财务结算为准，多退少补。现有证据足以证明帝苑小区业主拖欠前期物业服务费达300万元，该欠费与仁景公司已预收取的部分物业费应互相抵扣，故在物业服务费用尚未结算的情况下，仁景公司应向花开富贵公司转支付的物业服务费等钱款数额并不确定，花开富贵公司以该《还款协议》主张仁景公司返还欠款，与合同约定不符，本院不予支持。此外，花开富贵公司并未提交证据证明其因仁景公司收取装修押金等行为，产生直接损失，故其关于对外债务已经产生的诉讼意见，没有事实依据，不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19452元，由上诉人福建花开富贵物业管理有限公司负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长 陈光卓审判员 陈 辉审判员 薛闳引二〇一七年七月××日书记员 刘 巍PAGE 更多数据：搜索“”来源：