（20172016）苏0113民初7319号

裁判日期: 2017-07-01

公开日期: 2017-09-26

案件名称

原告包建萍、王金海与被告南京市某某雅居小区业主委员会业主撤销权纠纷一审民事裁定书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

南京市栖霞区人民法院民事裁定书（20172016）苏0113民初7319号原告：包建萍，女，1975年7月26日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：蔡全义，江苏双汇律师事务所律师。原告：王金海，男，1972年2月27日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：蔡全义，江苏双汇律师事务所律师。被告：南京市某某雅居小区业主委员会，住所地南京市栖霞区某某雅居小区。负责人：袁亮，主任。委托诉讼代理人：刘定越，江苏金路律师事务所律师。原告包建萍、王金海与被告南京市某某雅居小区业主委员会（以下简称某某雅居业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年12月30日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。原告包建萍、王金海向本院提出诉讼请求：1、撤销被告与江苏品尚物业管理有限公司于2016年6月签订的物业服务合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告是某某雅居小区的业主，是某某雅居XX幢X单元XXX室的共有权人，依法享有撤销权。2016年6月2818日，某某雅居业主代表大会通过了关于选聘物业服务企业的《选聘文件》，制定了选聘方案，决定公开招聘物业服务企业。《选聘文件》规定，参选企业须在南京市有两家以上住宅小区楼盘管理项目，并对小区万顺提供方案及承诺并对小区完善提供方案及承诺。2016年6月18日，被告组织公开选聘。江苏品尚物业管理有限公司（以下简称品尚物业公司）谎称自己有珍珠泉一期、二期管理项目，承诺为某某雅居小区提供40万元完善小区的工程款。当日，品尚物业公司中选，并随后与被告签订物业服务合同。实际上，品尚物业公司根本没有两家以上的管理项目，带领被告参观的“珍珠泉9号”别墅区是南京中环物业管理有限公司的管理项目，该公司于公开竞选当日就向某某雅居全体业主发出公开信，说明了真相。并且，品尚物业公司至今未支付其所承诺的40万元工程款。根据《选聘文件》的规定，品尚物业公司的行为属于竞聘违约，选聘结果无效，被告应撤销合同。然而，作为业主代表大会的执行机构和竞选方案的实施者，被告知道真相后仍履行合同，让品尚公司进入某某雅居小区。阳光认为原告认为，业主代表大会通过的选聘方案表达了全体业主的意志，被告应当执行。被告继续履行合同的决定是拒绝履行并擅自改变业主代表大会决定的行为，违背了业主的意志，侵害了原告的合法权利。故此，原告根据物权法第78条的规定，请求撤销。恳请法院依法判决。被告某某雅居业委会辩称：第一，原告的诉讼请求不属于人民法院审理范围。依据我国《物权法》的规定，业主只能对业主大会、业主委员会的决定提起撤销权诉讼，不能对业主委员会和物业服务公司签订的合同提起撤销权诉讼。而本案涉及的《物业服务合同》是被告与第三方签订，并非业主撤销权的对象。因此，原告的诉讼请求不属于人民法院审理范围。第二，物业服务公司选聘程序合法，结果公正。被告发布《选聘文件》经过了业主代表大会的审议批准，在开标之前，被告组织了业主代表大会代表、业主委员会成员和业主代表考察了竞标物业服务公司提供考察的相关楼盘。2016年6月28日，在万寿社区会议室，组织召开了业主代表大会，就选聘物业服务公司事项进行表决。此次会议应到代表26人，实到代表24人，同时邀请了迈皋桥街道物业管理办公室簿某某主任全程监督。由业主委员会成员、业主代表大会代表、业主组成的选聘工作小组，在4家投标企业答辩后，按《选聘文件》的选聘办法进行评选的评选办法进行评选。出席会议的24名代表，其中23人赞成品尚物业公司中标，1人弃权。最终品尚物业公司以得票第一的结果中标。街道物业办主任簿某某对选聘过程发表监督结论：“此次中标是合法的，有法律效力的，是公正的”。根据选聘结果，被告于2016年7月20日与品尚物业公司签订了《物业服务合同》。第三，品尚物业公司在南京虽然没有两家住宅小区物业楼盘，但是业主委员会当场认定不属于《选聘文件》的重大偏离，并且也得到了业主代表大会的认可和此后的再次确认。在开标前业委会组织的3天考察中，发现品尚物业公司接待参观的“珍珠泉9号”别墅区管理项目、南京润城物业管理有限公司（以下简称润城物业公司）接待参观的城市绿洲小区管理项目，都不是两公司拥有的管理项目。在评选现场，评选工作组也接到了南京中环物业管理有限公司发来的《关于江苏品尚物业服务有限公司擅自盗用我公司名义的郑重声明关于江苏品尚物业管理有限公司擅自盗用我公司名义的郑重声明》，对此也得以证实。选聘工作小组在4家企业答辩后，按《选聘文件》的评选办法“符合性审查及评审程序”投票排序时，按《选聘文件》规定，品尚物业公司、润城物业公司都不能满足“在南京市有两家以上住宅小区楼盘管理项目”这一条件，只有两家参选的物业公司未发现不符合这一条件的情况，符合选聘文件的企业太少，无法排序推荐，面临选聘流标。在此情况下，业委会成员根据《选聘文件》规定的职责和权限，当场界定“不具有两家服务楼盘”为竞聘条件为细微偏离为竞聘条件的细微偏离，纠正选聘条件后允许品尚物业公司和润城物业公司一起参选评定。选聘工作组也决定直接将4家参选企业提交业主代表大会表决。在选聘现场业主代表对轻微偏离予以认可，从而对选聘工作组的推荐结果进行了投票表决。选聘会结束后，在个别业主对选聘结果提出质疑的情况下，被告又组织召开了业主代表大会，对品尚物业公司的去留进行讨论，讨论的结果是保留品尚物业公司。这是业主代表大会对被告界定“在南京市有两家以上住宅小区楼盘管理项目”这一选聘条件为轻微偏离的再确认。业主代表大会作为小区的最高权力机构，既能制定《选聘文件》，也能修改《选聘文件》，既能设定竞聘人的资格条件，也能调整竞聘人的资格条件。被告是在执行业主代表大会的决定，不是违规操作，也不是绕过业主代表大会擅自与品尚物业公司签订物业服务合同。被告的行为符合法律规定，也符合《某某雅居小区业主大会议事规则》，是合法行为，没有侵害原告的合法权益。第四，品尚物业公司支付改造款的协议已经部分履行，没有违约。选聘过程中，品尚物业公司以书面形式承诺向小区赠与40万元作为小区改造费，并以现金的方式向小区账户支付。为此，业委会在《中选通知书》中，要求品尚物业公司于2016年7月6日15时之前将其承诺的40万元支付至小区账户，否则构成违约。由于品尚物业公司没有确定具体的付款时间，立即打款的要求未能得到品尚物业公司的认可，成为单方的邀约。为促使品尚物业公司履行承诺，被告于2016年7月20日与其签订《关于品尚物业专项投入某某雅居物业改造的补充协议》，确定在3年内投入其承诺的40万元。至此，双方才就40万元改造款的支付期限达成一致。2016年7月30日，品尚物业公司支付第一期改造款10万元，因此2016年7月20日之前未支付40万元改造款并不构成违约，被告也不对原告构成侵权。第五，被告与品尚物业公司签订的物业服务合同的决定，没有侵害原告的权益。小区业主代表大会近乎全票通过品尚物业公司，充分说明品尚物业公司得到了广大业主的认可。更何况品尚物业公司愿意支付1040万元用于小区硬件改造，这是其他3家参与投标的物业服务公司无法做到的。40万元的改造款减轻了原告在内的全体业主的经济负担，是纯获利行为，没有侵害原告的权益。第六，如果原告的诉讼请求得到支持，将不利于小区的稳定。对于物业公司的选聘，少数业主存在不同意见，但都是为小区好，此次诉讼表明业主们希望通过法律维护自己的权益，但其诉求的结果不是广大业主们想要的。如果原告的诉讼请求得到支持，小区将面临混乱和分裂，对于已经缴纳物业费的业主来说，要向品尚物业公司追讨物业费，而品尚物业公司也将向被告追究赔偿责任。这种局面不是对原告权益的维护，而是对包括原告在内的全体业主权益的损害。综上所述，原告提起的诉讼没有注意到被告与品尚物业公司签订合同是业主代表大会的决定，是符合全体小区业主利益的行为，是纯获利行为，并且得到了行政主管部门的支持，既不妨害原告专有权的行使，也不妨害共有权的行使。原告的起诉没有事实依据，其诉讼请求不属于人民法院审理的范围，肯请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审查，原告包建萍、王金海是南京市栖霞区某某雅居小区业主。2016年5月，某某雅居小区业主代表大会通过《选聘文件》，由某某雅居业委会作为选聘人公开选聘物业服务企业。2016年6月28日，某某雅居业委会组织了评选会议，同日向江苏品尚物业服务有限公司发出中标通知书。2016年7月20日，被告某某雅居业委会与江苏品尚物业服务有限公司签订物业服务合同。本院认为，原告作为小区业主，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，享有撤销业主大会或者业主委员会决定的权利。业主大会或者业主委员会的决定被撤销后，与物业服务公司签订的合同应当依照合同法有关规定，审查其是否构成无权代理或者表见代理，是否存在法律规定的无效或者可撤销情形等，以确认其合同效力。就本案被告某某雅居业委会与江苏品尚物业服务有限公司之间的物业服务公司是否符合可撤销情形，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该条规定：下列合同，当事人一方提出有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。就本案被告某某雅居业委会与江苏品尚物业管理有限公司之间的物业服务公司是否应当撤销，根据上述规定可见，请求撤销合同的权利应由当事人一方行使诉讼权利，当事人以外的第三人不享有撤销合同的权利。因此，原告诉请撤销所在小区的物业服务合同，主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，其起诉应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，裁定如下：驳回原告包建萍、王金海的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审　判　长　　虞爱娟人民陪审员　　高益群人民陪审员　　葛秀芳二〇一七年七月二〇一七年七月三十一日书　记　员　　沈易茜更多数据：