（2017）浙1002民初3191号

裁判日期: 2017-07-01

公开日期: 2017-09-29

案件名称

沈国华、陈美琴等与台州新明置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

台州市椒江区人民法院

所属地区

台州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈国华,陈美琴,台州新明置业投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条

全文

台州市椒江区人民法院民事判决书（2017）浙1002民初3191号原告：沈国华，男，1979年5月1日出生，汉族，住台州市路桥区。原告：陈美琴，女，1979年11月22日出生，汉族，住台州市路桥区。两原告共同的委托代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。两原告共同的委托代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。法定代表人：陈承守。委托代理人：王尚满，该公司员工。原告沈国华、陈美琴为与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序审理。被告新明置业公司原委托浙江海豪律师事务所律师王建国为代理人，后解除了委托代理关系。本院于2017年5月12日公开开庭对本案进行了审理。原告沈国华、陈美琴的委托代理人谢海华，被告新明置业公司的委托代理人王尚满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈国华、陈美琴起诉称：2010年，原告向被告购买新明国际家居生活广场商铺1间（椒江区××大道北段××号），当日签订1份商品房买卖合同。商铺总面积为55.93平方米，合同总价款为2307560元。双方约定，在房屋交付使用后，原告将商铺的经营管理权交由被告的全资子公司台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2011年1月6日，被告向原告交付商铺。原告的商铺交由新明管理公司管理经营后，其又将所有业主的商铺通过整体规划、分割出租的方式交给家居生活广场内的建材经营户运作经营。建材经营户向新明管理公��支付租金。2013年3月11日，被告将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被注销。原告与新明管理公司之间的权利义务由被告继续履行。2015年12月31日，委托经营管理协议书的期限届满，被告继续使用原告的商铺，却以市场整改为名拖欠租金。被告继续使用商铺，应按原合同约定支付租金，否则应腾退归还商铺。现被告既不支付租金，又不腾退房屋，请求判令：被告腾退房屋、恢复原状；被告支付房屋占有使用费221525元（以购房款为基数按8%/年计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年3月14日为221525元）。诉讼中，原告沈国华、陈美琴减少要求恢复原状的诉讼请求，并明确要求被告支付的房屋占有使用费为按总购房款每年8%的标准计算至房屋实际腾退之日止。被告新明置业公司答辩称：新明管理公司确实是被告的子公司，后来因合并予以注销，原告起诉被告，主体没有异议。原、被告及新明管理公司曾签订委托经营管理协议书属实，协议明确原告方购买的商铺需符合被告的市场业态。被告书面通知原告来收回商铺，原告自己不及时办理手续，造成商铺未收回，过错在原告方。对于占有使用费的计算标准，原告的主张过高。原、被告就2016年度未签订委托合同，双方协商没有结果，被告与实际经营户经协商后按照每月10元每平方米收取费用，被告之前将商铺出租给实际经营户的租金为每平方米26元，而且法院曾经就类似案件进行判决。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告沈国华、陈美琴系坐落于椒江区××大道北段××号商业用房（建筑面积为52.91平方米、3.02平方米）的所有权人。原告沈国华与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告沈国华将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告沈国华无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。2015年12月31日委托经营管理期限届满至今，原、被告未��行签订租赁协议。2016年12月15日，被告新明置业公司曾向原告沈国华邮寄关于移交商铺经营管理权的通知，由他人进行签收。至2017年1月份，涉案的商铺仍由实际经营户使用。原告陈美琴对于委托经营管理协议书表示追认。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。上述事实有原告沈国华、陈美琴提供的新明管理公司工商登记材料、吸收合并协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、委托经营管理协议书、视频资料，被告新明置业公司提供的关于移交商铺经营管理权的通知、EMS详情单、（2016）浙1002民初970号民事判决书，以及原、被告的庭审陈��等证据证实。本院认为：原告沈国华、陈美琴自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。由于原告陈美琴进行追认，委托经营管理协议书对原告陈美琴具有约束力。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告沈国华、陈美琴不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告沈国华、陈美琴。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告沈国华、陈美琴占有使用期间的费用。被告新明置业公司主张曾通知原告沈国华、陈美琴移交房屋经营管理权，但商铺仍由实际经营户使用，客观上无法移交。因此，被告新明置业公司关于商铺未交付以及此后的占有使用费不应由其承担的抗辩不能成立。占有使用费是对原告沈国华、陈美琴不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告沈国华、陈美琴要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，本院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，也不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给同地段实际经营户之前约定的租金情况，本院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月2796.50元[50元/月/平方米×（52.91平方米+3.02平方米）]的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区台州大道北段8号12幢131号商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告沈国华、陈美琴自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月2796.50元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告沈国华、陈美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2311元（已减半，原告沈国华、陈美琴已预��），由原告沈国华、陈美琴负担1873元，被告台州新明置业投资有限公司负担438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员　　陈　静二〇一七年七月一日代书记员　　蔡美燕来源：百度“”