（2017）粤01民终8313号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2018-07-20
案件名称
李滨、林伟锋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李滨,林伟锋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8313号上诉人（原审原告）：李滨，男，1968年10月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：赖文龙，广东智韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何意玲，广东智韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林伟锋，男，1968年9月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郑知心，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉芬，广东品济律师事务所实习律师。上诉人李滨因与被上诉人林伟锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李滨上诉请求：1.判令林伟锋赔偿李滨三个车位经济损失费60万元；2.林伟锋承担诉讼费用。事实和理由：一审判决书所依据的粤穗公评（估）字（2015）2530060号评估报告有效期只有一年，即应在2016年4月8日前有效，但一审判决是在2016年12月22日作出的，而且由于广州在2015年8月放开了住宅及写字楼的停车收费，导致车位价格大幅上升，现市场售价已至四十万元，原先按每个10万元赔偿损失是严重不足的，故经济损失赔偿额应按判决时有效的评估作为依据。林伟锋答辩称，不同意李滨的上诉请求，请求二审法院予以驳回。事实与理由：一、李滨在一审中的诉讼请求只是要求林伟锋赔偿39万元，而在二审上诉要求林伟锋赔偿60万元，依照法律规定如果要增加诉讼请求在一审的时候就应该提出，但李滨并没有提出，显然李滨主张60万元没有任何法律依据。二、李滨上诉的理由是说一审是在评估报告有效期过后才做出的判决，林伟锋认为李滨在一审阶段并没有提出对涉案车位重新进行评估的申请，所以李滨是认可一审评估报告，其再以评估报告超期没有提出上诉没有依据。三、一审判决已经认定林伟锋不存在违约行为，双方未办理车位过户手续是因林伟锋不符合一户一车位的政策原因，李滨认为双方未办理过户是属于不可抗力，依据双方签订的房屋转让合同第7条的约定双方只需解除合同，相互返还财物、款项即可，也即林伟锋向李滨返还车位款39万元，李滨应向林伟锋交还车位，而不应由林伟锋再补偿李滨30万元。一审判决的时候，李滨提出要求把车位给移交林伟锋，但一审也没有处理，二审法院应该判决李滨交付车位给林伟锋。李滨提到2012年已经使用这个车位了，使用的损失应该予以补偿。李滨于2014年11月25日向一审法院起诉请求：1.林伟锋收回番禺区市××、××、××号车位，将车位转让款本金39万元退回给李滨，并赔偿李滨车位升值经济损失39万元；2.林伟锋支付严重违反《房屋转让合同书》的违约金596700元（成交金额1989000×30%）；3、林伟锋承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案三个车位是位于番禺区市××、××、××号车位（房地产权证号为：粵房地证字第××号、粵房地证字第××号、粵房地证字第××号），权属人登记为林伟峰。2007年7月1日，李滨与林伟锋签订了一份《对账原则》，双方决定于今天内清算以上期间帐务对数完毕，并签署《会议纪要》。双方会后须签订《会议纪要》，签订之后同时签订锦绣华庭3座501、502的《买卖合同》。《买卖合同》与对帐纠纷不具备关联性，《买卖合同》与双方以上合作业务无关。2007年7月2日，李滨（合同中称乙方、受让方）与林伟锋（合同中称甲方、转让方）签订了一份《房屋转让合同书》，合同约定，林伟峰将位于番禺区市桥街光明北路12号501房（产权证号：02××86）、502房（产权证号：02××85）的50%的产权份额转让给李滨，转让价格为1599000元。合同约定，为解决停车问题，甲方同时把名下独立产权位于番禺区市桥街光明北路12号2楼的59、61、63号车位以13万元／个，共39万元转让给乙方（该车位有产权证，可过户）上述两笔款项合共1989000元。合同约定，因该物业转让过户的一切税费均由乙方承担，（包括但不限于法律有否规定由甲、乙双方或一方承担的评估费、营业税、增值税、所得税、契税等一切与物业转名，过户有关的税、费），均与甲方无关。第四条的付款方式及工作流程约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付20%即397300元作定金（第一期款），余款（即1989000元-397800元-至2007年7月15日当天欠银行的贷款本金的50%=应付余款）于本合同签订后15个工作日内付清给乙方。甲方收齐转让款当日签定《授权委托书》四份给乙方，委托吴颖仪、曾敏宁办理该501、502物业50%的产权和59、61、63号车位的过户给乙方的手续。但在无法凭该《授权委托书》过户，乙方提前三天书面通知甲方到房屋交易所协助办理过户时，甲方必须无条件协助，但乙方应于2008年10月10日前办理上述物业的过户手续，逾期甲方将不予协助。合同第八条违约责任约定，甲方在乙方通知时，不到房屋交易所办理过户手续的，逾期超过十天的，向乙方支付转让总价1989000元的30%的违约金。2007年7月2日李滨向林伟锋支付了397800元。2007年7月20日李滨向林伟锋支付了两笔款项共1407939.11元，该款为购买番禺区市桥街光明北路12号501房、502房的50%的产权份额及番禺区市桥街光明北路12号2楼的59、61、63号车位的尾期款。2008年3月20日，广州市出台了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。2010年1月21日，李滨、林伟锋及案外人吴炜召开了合伙人会议，会议主题：合伙人李滨退伙。李滨、林伟锋签署了《广东成悦律师事务所会议记录》，双方同意在2010年2月10日前办理过户手续（包括光明北路12号501房、502房、涉案59、61、63号三个车位以及车辆），转让交易的指定人为李滨或李滨指定的第三人，过户所产生的税费全部由李滨承担。李滨一次性支付17万元给林伟锋，并以此作为了结两人合伙期间的一切结算，该款由李滨在办理上述财产过户手续完成（出具受理回执）之日立即支付林伟锋17万元现金。如未能按期支付，同意按日支付逾期违约金1000元／天。双方同意不再进行两人的对账及不再提出任何合伙期间的权利要求。过户时间应在2天前通知。2010年7月26日番禺区市桥街光明北路12号501房、502房办理了房屋产权证（产权证号分别为：粵房地证穗字第C02××86、粵房地证穗字第C02××85），权属人为李滨。2011年5月6日，林伟锋以特快专递向李滨发出《关于尽快过户及支付欠款的通知书》，要求李滨在一个星期内尽快安排时间办理位于广州市番禺光明北路锦绣华庭12号2层59号、61号、63号三个车位的过户手续。逾期之日，视为你已认为无须本人再协助你办理该三个车位的过户手续。李滨于2011年5月14日签收了上述通知。2011年12月21日林伟锋因与李滨合伙纠纷向广州市白云区人民法院提起诉讼，起诉要求李滨支付合伙结算款17万元及违约金。2012年8月14日作出（2012）穗云法民二初字第4号《民事判决书》，判令李滨于本判决生效之日起五日内给付林伟锋170000元及违约金（违约金从本判决生效之日起按每日1000元计付至清偿之日止）。2014年11月1日林伟锋向李滨发出一份《关于依法尽快办理车位出售公示公证等过户手续的通知》，证明根据李滨于2014年10月20日发出的《车位过户通知》，双方于2014年10月27日下午到广州市国土资源和房屋管理局番禺分局办理涉案三个车位的过户手续，但因李滨不符合“一户一车位”的政策规定，暂时未能办理过户手续。林伟锋通知李滨在收到本通知起15日内到番禺公证处办理《车位出售的公示》公证手续，但李滨在2014年11月5日收到该通知后，一直未联系林伟锋办理。2014年11月5日为涉案车库所在小区提供物业管理服务的广州完全房地产物业管理有限公司市桥分公司出具一份《意见》，证明广州市番禺区光明北路12号锦绣华庭小区有首层商铺46间，写字楼62套，住宅121套，合共229套，但车位配套只有89个，车位数量远远不能满足本小区业主或物业使用人的需要，根据“一户一车位的”限制政策，已购车位业主不允许再增购本小区车位。李滨名下有番禺区市桥街光明北路12号501房、502房两套房屋，同时登记在李滨名下有位于番禺区市××、××、××车位三个车位（房地产权证为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）。林伟锋在一审庭审中确认李滨己不具备再行购买车位的资格，林伟锋名下的3个车位客观上不能过户至李滨名下。由于李滨与林伟锋无法就涉讼车位办理过户手续，李滨认为经催促林伟锋过户，但均无法办理过户，现政策已经难以再办理过户手续，故合同无法继续履行，李滨向一审法院提起诉讼。2015年1月6日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向李滨作出一份《信访复函》（穗番国房信[2015]6号），复函认为，根据《关于发布（广州市房地产项目车位和车库租售管理规定）的通知》(穗国房字(2008)1**号)和《关于执行（广州市房地产项目车位和车库租售管理规定）的通知》的补充通知》（穗国房字(2009)5**号）的规定，车位、车库购买方为非小区业主，或为小区业主但不符合“一户一车位”，买卖双方在办理车位转移登记时应提供交易信息（含车位编号、数量、价格以及购买人是否小区业主等情况）在小区显著位置公示（公示时间不少于7日），且无人提出异议的公证书，以及买受人承诺今后处置车位时仍将首先满足本小区业主需要的书面文件。在一审庭审中李滨、林伟锋确认双方皆没有在涉案车位所在小区公示车位转移交易信息。2015年1月29日广州同嘉资产评估有限公司接受李滨的委托，对广州市番禺区市××、××、××号车位进行价值评估，该评估公司出具了一份《房地产评估报告书》，在评估基准日2015年1月22日的价值为779340元。在一审庭审中李滨自认自2012年7月后李滨才正式使用车位，一直使用至今。经李滨申请，一审法院委托广东公评房地产与土地估价有限公司对广州市番禺区市××、××、××号车位进行价值评估，该评估公司2015年4月14日出具了一份《房地产评估报告书》，认为根据估价目的，价值时点定为现场勘查日2015年4月8日。估价对象于价值时点的市场价值为690000元。2015年10月16日广州市白云区人民法院作出（2015）穗云法民申字第10号《民事裁定书》，认为李滨对（2012）穗云法民二初字第4号案的再审申请符合法律规定的情形，裁定本案另行组成合议庭再审。一审法院认为：李滨、林伟锋于2007年7月2日签订的《房屋转让合同书》中约定林伟峰将其名下独立产权位于番禺区市桥街光明北路12号2楼的59、61、63号车位以每个13万元的价格，共39万元转让给李滨，该合同是李滨、林伟锋双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应遵照履行。对于李滨已按合同约定支付了转让款39万元的事实，李滨、林伟锋双方没有异议。李滨、林伟锋都确认由于广州市出台了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，李滨己不具备再购买车位的资格，林伟锋名下的3个车位客观上不能过户至李滨名下，双方签订的《房屋转让合同书》不能继续履行。由于李滨未在诉讼请求中明确主张解除《房屋转让合同书》，根据不诉不理原则，一审法院对双方签订的《房屋转让合同书》是否解除不予处理。由于《房屋转让合同书》不能继续履行，涉案三车位的产权仍登记在林伟锋名下，李滨主张要求林伟锋收回番禺区市××、××、××号车位，李滨可自行将车位交回给林伟锋管业。李滨起诉林伟锋退回车位转让款39万元，以及赔偿李滨车位升值经济损失39万元的诉讼请求，李滨已支付车位转让款39万元，涉案车位经评估，评估的市场价值为690000元，由于车位不能继续完成产权过户，林伟锋应退回转让款39万元给李滨。同时，对于车位的升值部分30万元，林伟锋收回车位后，应根据市场等量原则相应补偿给李滨。对于李滨诉请中的超出部分，不予支持。对于李滨要求林伟锋支付违约金596700元的诉讼请求，根据《房屋转让合同书》的约定，林伟锋的义务是接到李滨通知后协助李滨办理过户手续。而且合同还约定，李滨应于2008年10月10日前办理上述物业的过户手续，逾期林伟锋将不予协助。李滨现并未能举证证明林伟锋在2008年10月10日前接到李滨通知后拒绝协助办理过户手续。而且根据相关证据显示，林伟锋也多次与李滨协商办理过户手续，双方直至2014年10月27日也还共同到广州市国土资源和房屋管理局番禺分局办理涉案三个车位的过户手续，但因李滨不符合政策规定暂时未能办理过户手续。林伟锋于2014年11月1日向李滨发出一份《关于依法尽快办理车位出售公示公证等过户手续的通知》，通知李滨依据相关过户手续的规定，公示车位出售的信息及办理公证手续，但李滨、林伟锋最终都未完成上述过户手续的前置程序，而林伟锋在此并不存在违反合同义务或法定义务的情形，因此，对于李滨的该项诉讼请求，不予支持。对于李滨的其他诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月15日作出如下判决：一、林伟锋于该判决发生法律效力之日起十日内返还车位转让款390000元以及补偿经济损失300000元给李滨；二、驳回李滨的其他诉讼请求。如林伟锋未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17190元，由林伟锋负担6523元，李滨负担10667元。评估费3450元，由林伟锋负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：李滨一审期间明确其诉讼请求为要求林伟锋赔偿车位升值经济损失39万元。李滨二审上诉要求林伟锋赔偿车位升值经济损失60万元，超出其一审提出的诉讼请求，本院对超出39万元经济损失的部分，不予审理。一审法院依据李滨的申请委托评估公司对涉案车位在现场勘查的市场价值进行了评估，并以评估公司作出的结论作为依据判决林伟锋补偿经济损失30万元给李滨。涉案评估报告不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的第二十七条的情形，李滨主张涉案评估报告不能作为涉案车位价值的认定依据，理据不足，本院不予采纳。李滨二审也未提交新的证据证明涉案车位的价值。故李滨的上诉无理，本院予以驳回。综上所述，李滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李滨负担。本判决为终审判决。审判长 陈珊彬审判员 梁淑敏审判员 杨晓怡二〇一七年七月××日书记员 袁 蕾林飘云 微信公众号“”