（2016）津0116民初63813号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2017-07-28
案件名称
井树港与罗中华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
井树港,罗中华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初63813号原告（反诉被告）：井树港，男，1956年4月28日出生，汉族，工商银行大港支行退休职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：秦嗣文，天津正阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗中华，男，1979年11月2日出生，汉族，个体，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人马志金（被告之妻），女，1978年3月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告（反诉被告）井树港与被告罗中华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告井树港及其委托诉讼代理人秦嗣文与被告罗中华的委托诉讼代理人马志金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井树港诉称，2015年3月1日，被告与原告签订房屋租赁合同一份，约定：被告租用原告位于滨海新区××油田幸福路××房产经营使用，租期自2015年3月1日至2018年3月1日止，年租金为74000元，半年缴纳一次，并约定违约金10000元。合同签订后，原告如约交付房屋给被告使用。至2016年1月，被告应缴纳上半年房租，经原告催促，被告推脱不交，原告于2016年3月向法院起诉要求解除合同，后撤诉。时至今日，被告仍拖欠租金不交，原告认为被告行为已经构成违约，据此原告成讼，要求判令解除原、被告房屋租赁合同；被告支付2016年3月1日至2016年9月1止的租金36700元；并支付合同违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。原告提交证据：原、被告之间签订的房屋租赁合同，证明房屋租赁情况，以及截至2016年3月1日，被告未再向原告交纳过房租，合同约定未交纳房租承担的违约责任为支付违约金10000元。被告罗中华辩称，原告所述的房屋租赁的情况及交付租金金额和期限均属实。但被告主张，被告在2015年9月刚交付完租金，同年9月4日下了一场很大的雨，因房屋漏水，导致被告租的房屋被泡水。当时被告把原告接了过来，原告看过现场后，承诺同意赔偿，不让被告报警，但原告迟迟没有对被告的损失给予任何的赔偿。现原告在没有解决完被告损失的前提下要求单方解除合同，被告表示无法接受。被告提交证据：照片36张（18页），证明房屋漏水情况。经审理查明，原告井树港享有天津市滨海新区××油田幸福路××房产，房屋结构为复式两层，房屋面积113.58平方米，房屋用途商用。2015年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告涉诉房屋交由被告经营使用，租期自2015年3月1日至2018年3月1日止，年租金为74000元，半年缴纳一次，并约定违约金10000元。合同签订后，原告如约交付了房屋给被告使用，至2015年9月，被告缴纳了2015年9月至2016年2月间的房租，2016年3月之后的租金被告未再交纳。经原告催交房租被告未再交纳，原告于2016年3月向法院起诉要求解除合同，后撤诉。2016年9月，原告再次以被告拖欠6个月租金未交为由起诉来院，要求解除原、被告租赁合同，支付租金并给付违约金。另查，2015年8月31日至9月1日的降雨，经本院前往天津市气象局，该局出具实况资料证明显示，“2015年8月31日16时至9月1日15时，大港国家气象站实测24小时降雨量107.3mm,重现期大于三年，达到大暴雨级别”。涉诉房屋出现二楼楼顶漏雨的情况，造成屋内的部分物品及商品被雨水浸泡。审理中，被告提出反诉，要求原告支付因房屋漏水造成被告损失，其中退还半年租金37000元，停业损失240000元，房屋漏水导致部分商品和用品损坏的损失258372元，以上共计535372元。围绕反诉请求，被告提供材料：物品损失明细以及上述的房屋泡水照片，同时被告提出对损失物品的价值及残值进行鉴定。本院经原、被告确认依法委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司进行鉴定，该公司前往被告处勘验现场物品，并要求被告提供部分商品的品牌和型号。经本院给被告合理的期限，被告表示无法提供上述商品的品牌和型号，导致鉴定无法进行。经庭审调查，本案的本诉事实及法律争点：双方签订的房屋租赁合同解除是否应予解除，合同内损失如何计算？是否存在违约情形，是否应支持违约金？本案的反诉的事实及法律争点：本院被告反诉称房屋漏水造在成其财物损失和经营损失，本案原告交付的房屋是否存在质量问题，原告是否存在加害给付？合同外的损失如何计算？关于本诉的事实及法律争点：双方签订的房屋租赁合同是否应予解除问题。原告主张因被告未能支付房租，构成根本违约，要求予以解除房屋租赁合同。被告认为原告的房屋存在质量问题，导致房屋泡水造成被告多项损失，损失不解决不同意解除合同。双方抗辩主旨均表明现在已经无法继续履行房屋租赁合同，虽然原、被告双方对无法履行合同的理由存在不同的主张，但其主观上均有不再继续履行合同之意，故本院认定解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。就是否存在违约情形以及是否应支持违约金问题。因被告抗辩称因漏雨导致其相关损失，被告在原告未能解决赔偿事宜情况下拒绝支付房租，该抗辩具有合理因素，对此，本院认定，原、被告双方均不存在违约情形，对于原告支付违约金之诉请，本院不予支持。关于本案的反诉的事实及法律争点：本案原告交付的房屋是否存在质量问题，原告是否存在加害给付？合同外的损失如何计算？原告交付被告房屋的时间为2015年3月份，被告房屋漏水的时间为2015年9月份，期间时隔已有半年之久，虽然2015至9月1日的雨量为大港国家气象站实测24小时降雨量107.3mm,达到大暴雨级别，但在此期间已经时隔一个雨季，大港油田多地多时段均有雨量分布。现被告就原告提供的房屋存在房屋质量问题，原告存在加害给付，应向本院举证证明。被告对此未能提交证据证明，应承担举证不能的责任。就漏水给被告造成的损失问题，因本院给予被告合理的期限，但被告表示不能提供损坏商品的品牌和型号，造成鉴定无法进行，损失无法确定。综上被告的反诉要求，即原告赔偿物品损失，本院暂不予支持；被告主张的经营损失亦无证据，本院亦不予支持，可待被告收集证据后再行主张权利。本院认为，2015年3月1日原、被告之间签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。就本案双方主张的违约责任问题，因房屋出现漏雨，且漏雨原因不明，无法认定责任方，故本院无法认定违约方及违约责任之承担。现原、被告主观上均有无法继续履行合同之意，故本院认定解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。因被告交付的租金到2016年2月底，故原告主张被告应再支付原告房租36700元（截止2016年9月1日），于法有据，本院予以支持。就被告主张的反诉请求，被告暂无证据提交，本院无法予以支持，待被告另案处理解决。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年3月1日签订的天津市滨海新区××油田幸福路××号两层房屋租赁合同；二、被告罗中华给付原告井树港房租36700元，于本判决生效后十日内付清；如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求；驳回被告全部反诉请求。本诉案件受理费968元（原告已预交），反诉费2588元（被告已预交），均由被告罗中华负担。被告罗中华连同上述金钱一并给付原告968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员 李 兵审 判 员 王树金人民陪审员 刘卫东二〇一七年七月一日书 记 员 张子杰法律释明：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：