（2017）沪0115民初22227号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-12-01

案件名称

苏秀根、凌琳等与上海浦东新区高桥物业发展公司、李文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏秀根,凌琳,郜翡,李文,上海浦东新区高桥物业发展公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22227号原告：苏秀根，女，1955年6月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：凌琳，女，1980年4月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：郜翡，男，1986年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。上述原告共同委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：郑方优，上海华宏律师事务所律师。被告：李文，男，1967年5月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：涂定武，上海致格律师事务所律师。被告：上海浦东新区高桥物业发展公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：戈雅敏，总经理。委托诉讼代理人：黄欢，男。原告苏秀根、凌琳、郜翡与被告李文、上海浦东新区高桥物业发展公司(以下简称高桥物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告苏秀根及原告共同委托代理人胡天宇，被告李文及其委托代理人涂定武，被告高桥物业的委托诉讼代理人黄欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏秀根、凌琳、郜翡向本院提出诉讼请求：1.要求被告高桥物业撤销被告李文为上海市浦东新区东沟路XXX弄XXX号房屋(以下统称系争房屋)的承租人；2.确认两被告间就系争房屋的租赁关系无效；3.判令被告高桥物业重新指定系争房屋的承租人；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原上海市浦东新区东高路XXX弄XXX号现地址变更为本案系争房屋。该房屋原承租人为苏福堂，其已于1975年过世，其配偶为张小妹，于1984年过世。苏福堂与张小妹生育子女六人，其中苏秀英、苏秀佩及原告苏秀根为其女儿，原告郜翡为原告苏秀根之子，原告凌琳为苏秀佩之女，被告李文为苏秀英之子。近期，原告得知被告李文通过向高桥物业提供伪造原告签字的相关文件，在原告不知情的情况下将系争房屋的承租人变更为被告李文，而当时三原告的户籍均在系争房屋中，且实际居住其中。由此，原告认为，被告高桥物业秉持被告李文提供的伪造签字的文件将系争房屋承租人变更为被告李文的行为属无效，故要求高桥物业重新依法确定承租人。被告李文辩称，不同意原告所有诉讼请求，其请求没有事实及法律依据。原告的陈述并不属实，原告早就知晓系争房屋的承租人为被告李文，至少从原先诉讼中，原告自行提供的户籍摘抄资料反映，2004年9月时对被告李文为系争房屋的承租人予以知情，而非诉状中表述近期得知。另外被告李文并未伪造原告签字文件，将被告李文变更为承租人是家庭共同协商的结果，相关文件也由原告的家人予以代签，并有相关居委组织予以证明。系争房屋原先的承租人确实为苏福堂，但因外祖父母均予过世，1985年左右，系争房屋为空关，被告李文通过高考到上海居住在系争房屋中，1991年将户口落至房屋中，当时三原告的户籍确实还落在系争房屋中，但并不实际居住其中。承租人变更时家中协商的结果，原告苏秀根想要将自己和儿子的户籍从系争房屋中迁出，而另一原告凌琳又是未成年人，家中担心租赁房屋会被收回，故商量将被告李文户籍迁入，并将承租人从外公苏福堂变更为李文，当时原告凌琳父亲和原告苏秀根都参与了协商，申请报告由原告凌琳的父亲书写，原告苏秀根的丈夫也在上面签字。之后被告李文在房屋中居住、结婚、生子。1992年7月27日，原告苏秀根与儿子郜翡将户口迁出，1994年11月24日，原告凌琳户籍也迁出了。房屋一直由被告李文及家人居住使用并承担相关的租金。被告高桥物业述称，系争房屋是由原承租人苏福堂调配所得，苏福堂1973年左右过世。1991年被告李文持报告提出变更承租户名申请，按照当时的公房管理条例，主要是先考虑户口所在人，被告高桥物业认为被告李文适合作为承租人。高桥物业当时审查系争房屋中存有4个户口，即三原告与被告李文，其中原告凌琳及郜翡均为未成年人，相关手续中无需未成年人签字。原告苏秀根为成年人，申请报告上有其丈夫的签名和盖章，由此认定被告李文具有承租人资格。申请报告是家庭协商得来，而且有居委会盖章，被告高桥物业没有严格审核，依此认定。目前时间过去很久，当时的审核人也找不到了，被告高桥物业认为当时的变更手续合法，至于原告的请求由法院依法审查；就原告直接要求被告高桥物业指定承租人，不符合相关公房管理条例，如果承租人撤销，还是需要先行家庭协商，协商不成下才存在相关部门进行指定，故该现直接主张不妥当。经审理查明，系争房屋原地址记载为上海市浦东新区东高路XXX弄XXX号，现地址登记为上海市浦东新区高行镇东沟路XXX弄XXX号，面积为32平方米。系争房屋系调配所得，房屋性质为租赁公房，原租赁户名为苏福堂，苏福堂于1973年11月过世，其配偶为张小妹，于1984年过世。两人婚姻期间生育六个子女，为苏昌荣(已故)、苏昌明、苏秀英(已故)、苏秀珠、苏秀佩、苏秀根。李文为苏秀英之子，凌琳为苏秀佩之女，郜翡为苏秀根之子。被告李文因读书原因，于1985年左右开始在系争房屋中实际居住。1991年1月27日，被告李文的户籍从上海市浦东大道1583号集体户迁入系争房屋中，此时系争房屋中还存有苏秀根、郜翡、凌琳的户籍，其中郜翡与凌琳当时均为未成年人。1991年11月，以被告李文作为申请人，向相关部门递交“报告”一份，表示系争房屋原户主苏福堂因病故已有18年之久，现居室中居住四人并有居住户口，分别为三原告及被告李文，因苏秀根已结婚大多在男方处居住，为配合房改，经全家商议一致同意力李文为租赁户主，绝无反悔和异议及房屋居住纠纷，特向相关房管部门、东沟居委会申请更改户主，请查核并给予批准。在申请人李文落款下方书写“本人同意户主更改给李文。苏秀根丈夫代郜国伟”，郜国伟签名上盖有“郜国伟”字样印章；在上述字迹下书写“本人同意房子给李文。苏秀佩”，在苏秀佩姓名后也盖有“苏秀佩”字样印章。在“报告”下方盖有相关居民委员会印章。1991年11月，在相关部门出具的“过户报批单”中，管理员出具意见“经核，原承租人苏福堂1973年11月14日病死，根据公房管理条例租赁管理第二十八条，拟同意实际居住人其外孙李文申请从1991年11月起建立租赁关系”，在房管所审核意见中由相关人员签署“同意”并落款。1992年5月6日，川沙县高桥房产管理所发放租赁公房凭证，记载租赁户名为李文，月租6元。1992年7月27日，原告苏秀根、郜翡的户口从系争房屋迁往他处。1994年11月24日，原告凌琳的户口也从系争房屋中迁出。李文在系争房屋中结婚生子，房屋由其与家人共同居住使用，之后被李文出租他人。被告高桥物业表示系争房屋的租金一直缴付正常。另查，凌琳的父亲凌永华到庭表示，就1991年11月所形成的“报告”，确认下方落款以上的文字内容均系其书写，报告形成时，其与妻子苏秀佩均在场，因苏秀佩身体不好故由其代写，落款处“本人同意房子给李文。苏秀佩”也为凌永华书写。原告苏秀根与其丈夫郜国伟均表示其并不清楚“报告”，没有参与，也未在报告上签名盖章。原告苏秀根表示系争房屋的租金之前一直由其支付，直至1992年年底户口迁出。2004年原告表示当时因家中人员想要将户口落入系争房屋中，根据政策需要得到户主同意，因系争房屋一直由被告李文一家实际使用，故找他们进行商量，同年9月14日，原告方曾委托律师摘抄系争房屋中的户籍情况，其中显示户主为李文，以及其他人员户籍迁出情况。原告表示经查询后才发现被告李文为户主，被告李文户籍迁入原告并不知情，也未得到原告的同意，同时户主并不代表就是承租人，关于系争房屋承租人的情况是在系争房屋要动迁，原告才得知的。以上事实，由上海市租用居住公房凭证、本户人员户籍资料摘录、1991年报告、《过户报批单》、上海市公安局户籍证明及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人，协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。原承租人苏福堂于七十年代过世后，1991年由被告李文作为申请人办理变更承租人手续，同年，被告李文与高桥物业就系争房屋建立租赁关系。2017年，三原告以未参与变更手续，不清楚承租变更为李文为由，起诉要求确认两被告就系争房屋的租赁关系无效，撤销李文承租人资格。对此本院认为，第一，李文在系争房屋处有本市常住户口，同时在该房屋处实际居住生活一年以上，符合作为共同居住人的资格，原告表示并不清楚李文户籍迁入系争房屋的情况，但当时系争房屋中存有三原告的户籍，且原告苏秀根为成年人，根据相关户籍迁入政策及原告自行陈述，未经得在户人员同意，李文户籍不可能迁入，那么客观上李文户籍确实已迁入系争房屋，也无证据证明该户籍迁入存在异常，故原告表示其不知李文户籍在系争房屋的表述，本院难以采信；第二、原告认为变更承租人申请手续中，没有原告苏秀根签名或其家人的签名，不知道承租人变更之事。对此认为，系争房屋户籍所在人员均为近亲属，其中凌琳为未成年人，就“报告”内容的书写由其监护人即凌永华形成，后1994年将其户籍从系争房屋中予以迁出，那么就该承租人变更，该家庭应该是明确知晓的；苏秀根方虽表示未在报告上签字，不知道变更承租人之事，但1992年将其与其子的户籍从系争房屋中迁出，之后也未居住使用过房屋，也清楚房屋一直由被告李文全家居住或使用收益，同时根据其表示在父亲苏福堂过世后，一直由苏秀根承担房屋的租金缴付，但后却对系争房屋租金由何人承担、支付情况不再承担或关心，种种表现均说明原告对系争房屋由李文承租使用是明知且不持异议的，结合2004年为家庭其他人员的户口迁入问题曾与被告李文一家进行协商一节，如原告并不知被告李文户籍已行迁入且为系争房屋的承租人的情况下，就他人户口迁入手续，是无需去征得仅住在房屋中人员同意，然而在承租人变更了长达26年有余后，原告现仅以不认可相关手续上体现的形式而否认不知道承租人变更的事实，依据不足，也异常于生活常态标准，故就原告的意见本院不予采信。综合上述分析，原告现诉讼要求撤销被告李文承租人资格，确认被告间租赁关系无效及要求高桥物业重新指定承租人的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告苏秀根、凌琳、郜翡的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告苏秀根、凌琳、郜翡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　张盈二〇一七年六月九日书记员　　杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关注微信公众号“”