（2015）开民一初字第03037号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-19
案件名称
长沙鼎越百货贸易有限公司与湖南和德元贸易有限公司、李达房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙鼎越百货贸易有限公司,湖南和德元贸易有限公司,李达
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第03037号原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司，××××××。法定代表人尤钊宇，董事长。委托代理人黄健，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托代理人熊灿，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告湖南和德元贸易有限公司，住所地××××××。法定代表人范霙，董事长。委托代理人李泳春，×，×年×月×日出生，汉族，住××省×市×镇。委托代理人何琴，北京中银（长沙）律师事务所律师。被告李达（反诉原告），×，×年×月×日出生，住×省×市×区××社区。委托代理人何琴，北京中银（长沙）律师事务所律师。原告长沙鼎越百货贸易有限公司诉被告湖南和德元贸易有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐乐贤适用简易程序进行审理。原告申请追加李达为本案被告，本院予以准许。后李达对原告长沙鼎越百货贸易有限公司提起反诉。因案情复杂，本院依法组成由代理审判员唐乐贤担任审判长，人民陪审员陈雪晴、邓宇参加的合议庭进行审理，代理书记员李少先担任庭审记录。本案现已审理终结。原告长沙鼎越百货贸易有限公司诉称，2013年4月6日,原告与案外人任克选签署《商铺租赁合同》，约定原告承租案外人任克选位于××市××区××广场室外步行街（南边）×区××号商铺，租期六年，从2013年9月6日起算。2013年11月10日，原、被告双方签订了《商铺联合经营合同》，约定，原告将商铺有偿交给被告使用，商铺的使用费标准是32000元每月（商铺使用费320元/月/㎡,建筑面积100平方米）。每季度支付一次，先付费后使用，合同期限为从2013年12月10日至2016年12月9日。如果被告逾期未缴纳商铺占用费的，原告有权单方立即解除合同，收回商铺。被告缴纳5个月商铺使用费后就未再支付商铺使用费，即从2014年5月10日至腾出商铺之日（2014年12月10日），这7个月时间的商铺使用费，被告未支付。2015年5月27日，原告就商铺占用费问题向被告去函催告，要求被告尽快支付商铺占用费224000元，被告没有回复。鉴于商铺业主已经起诉原告要求支付商铺租金，原告被迫于2015年7月8日向被告发函通知被告解除双方的《商铺联合经营合同》，并向被告追索2014年5月10日到2014年12月这7个多月时间的商铺占用费。被告拖欠7个多月的商铺占用费，经原告催促后迟迟不肯支付，故诉请法院判令：一、二被告共同向原告支付商铺占有使用费224000元；二、被告承担本案诉讼费用。被告湖南和德元贸易有限公司辩称，原告并非万达广场室外步行街×区××号商铺使用者和经营者，不用向原告支付商铺的使用费。原告与被告被告湖南和德元贸易有限公司确实是在2013年11月10日签订了一份《商铺联合经营合同》，但合同签订后，原告并没有将合同中约定的位于×××××××室外步行街×区××号商铺交给被告湖南和德元贸易有限公司使用，而是另行与李达就上述同一商铺于2013年11月15日又签订一份《商铺联合经营合同》，合同约定，由李达与原告联合经营该商铺。双方签订合同后，将该商铺用于经营餐饮行业，取字号为“长沙市开福区达通饮食风尚坊”，餐饮店营业执照上登记的经营者为李达。被告湖南和德元贸易有限公司虽与原告签订了一份《商铺联合经营合同》，但该合同并没有实际履行，原告与李达就同一标的物另行签订《商铺联合经营合同》，被告湖南和德元贸易有限公司与原告签订的合同自行终止。被告湖南和德元贸易有限公司自始至终都没有参与该商铺的经营，也没有使用该商铺，无需向原告交纳商铺使用费。被告李达（反诉原告）辩称，被告李达与原告之间系联合经营关系，双方合作经营的店铺并未盈利，被告李达不应向原告支付经营收益费用。双方签订的《商铺联合经营合同》规定，原告提供位于长沙市开福区“长沙开福万达广场”室外步行街×××号商铺租赁使用权，被告李达则在联合经营首年每月向原告支付联合经营收益32000元。双方系联合经营的关系。原告没有提供经营的实体有盈利的相应的证据，不存在分配联合经营收益。被告李达将“长沙市开福万达广场”室外步行街×××号店面用于经营餐饮行业，以自己的名义在长沙市工商行政管理局开福分局办理了个体工商户登记，登记名称为“长沙开福区达通饮食风尚坊”。从通达饮食风尚坊开业至2014年6月份，该店面经营时间不足5月，因为前期为投入期确实没有什么盈利，从2014年6月份开始，房东任克选要求关门之后，就一直没有经营，更不存在有盈利一说，被告李达无需向原告支付联营收益。联营合同第七条第一款第一项、第二项的规定“甲方(原告)保证有权提供该商铺使用权给乙方使用，甲方（原告）应自行处理好其与该商铺所有者的租赁关系，并保证不因商铺所有权或用益物权的争议影响乙方经营”，但在2015年5月底，商铺的所有权人任克选就找到被告李达，不要被告李达开门营业，房东还称已向法院起诉原告。正是因为房屋所有权人的原因，才导致被告李达无法经营店铺，只能关门停止经营。原告应按合同承担违约责任。被告李达自2015年6月份停止经营后，一直没有接到原告任何通知。被告李达与房屋所有权人联系，房主就说自己在与原告打官司。2014年11月份，原告在未通知被告李达的情况下，擅自将店铺内的装修设施拆除，将店铺另行交付他人使用，造成被告李达的损失，应当承担赔偿责任。被告（反诉原告）李达反诉称，2013年11月15日反诉人与被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司签订了一份《商铺联合经营合同》，合同约定，由被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司提供位于××市××区“××××××室外步行街×××号商铺租赁使用权，商铺产权面积合计为100平方米，该商铺的租赁金由被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司承担并负责与所有者结算。反诉人李达提供该商铺装修资金、进货资金，由反诉人李达申请工商登记，由反诉人李达指派专业人员全权负责对商铺的日常经营与管理。反诉人李达在联合经营首年每月向被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司支付联合经营收益32000元。根据合同的约定，反诉人李达对上述商铺进行装修，花费550000元。并于2014年1月16日在长沙市工商局办理个体工商户营业执照，字号为长沙市开福区达通饮食风尚坊，用于经营饮品店。2014年6月，×××号商铺的所有权人任克选找到李达，声称自己当时将商铺租给被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司，是以为被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司自己用于经营。现被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司与他人经营，任克选不同意，要求反诉人李达关门。就此事反诉人李达曾找被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司协商，但被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司与任克选未达成一致意见，任克选向法院提起诉讼，而反诉人也只能将门面关门等待被反诉人长沙鼎越百货与任克选的通知。被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司的位于及擅自拆除行为造成反诉人李达损失，故诉请法院判令：一、被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司向反诉人李达赔偿经济损失550000元；二、被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司向反诉人退还履约保证金32000元；三、被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司承担案件的诉讼费用。原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司对反诉辩称，反诉人李达与被告湖南和德元贸易有限公司的法定代表人范霙系夫妻关系。原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司将商铺租给被告湖南和德元贸易有限公司，被告湖南和德元贸易有限公司再将商铺租给了被告（反诉原告）李达。原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司与被告（反诉原告）李达不存在法律关系。原告（反诉被告）主要业务是转租，从房主租商铺时合同没有约定转租，房主后来允许了原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司转租。双方不存在联营，原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司只是转租商铺，不参加任何经营，只是收取租金。签订联合经营合同是因为原告没有得到业主转租的许可，实际是转租合同。拆店行为原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司不知情，不是原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司所为。被告湖南和德元贸易有限公司以合法形式承租商铺，被告湖南和德元贸易有限公司的法人支付租金有凭证，凭证上明确写明了租金。经本院审理查明，原告长沙鼎越百货贸易有限公司于2013年4月26日从案外人任克选处租赁位于××省××市××××广场室外步行街×区×单元×层×××房。原告（甲方，下同）与被告湖南和德元贸易有限公司（乙方，下同）签订的《商铺联营经营合同》，长沙鼎越百货贸易有限公司合同签署落款时间为2013年11月10日、签字人为业务员黄寒，湖南和德元贸易有限公司落款时间为空白。合同载明原告通过租赁方式，已合法、有偿取得位于长沙市开福区“长沙万福万达广场”室外步行街C区64号商铺的租赁使用权和收益权，使用期限从2013年12月10日至2016年12月9日止。被告湖南和德元贸易有限公司租赁该商铺专项用于经营《营业执照》核定的经营范围的用途。双方联合经营模式为原告提供该商铺租赁使用权，商铺产权面积合计为100平方米，该商铺的租赁金由原告承担并负责与所有者结算。乙方提供该商铺的装修资金、进货资金，由乙方申请工商登记，指派专业人员全权负责对商铺的日常经营与管理。乙方在联合经营首年每月向原告支付联合经营收益人民币32000元。联合经营收益支付时间为联合经营收益每季度支付一次（季付）。乙方于2013年12月10日支付首个5个月的联合经营收益，以后乙方提前15天支付下一个月联合经营收益给甲方。以乙方转账或存款到原告指定银行账户的有效凭证为准。原告授权乙方支付有关联合经营收益和费用的账号为浦发银行长沙分行×××××××××，开户名为尤钊宇。乙方签署合同于2013年11月1日前向原告支付20000元的合同履约保证金，于2013年12月10日前向原告支付余下12000的保证金，合同期满终止，自乙方退还该商铺给原告并缴付清所有费用之日即腾空场地起七日内，原告将履约保证金不含利息一次性返还给乙方。原告保证于2013年11月1日前将联合经营场地（该商铺）交付给乙方使用，从交铺之日起到联合经营起算日为商铺装修期。在装修期内，乙方不需要缴纳联合经营收益给原告，但因经营和装修产生的水电费、物业管理费等由乙方交付。从交铺之日起，该商铺所产生的物业管理费，水电费由被告湖南和德元贸易有限公司承担。原告应自行处理好其于该商铺所有者的租赁关系，并保证不因该商铺所有权或用益物权的争议影响被告经营。乙方在该商铺进行装修时应按国家规定的审批程序和要求进行报批，否则因此产生的一切经济损失和行政责任应由乙方承担。装修方案报原告备案，二次消防装修项目由被告自行解决。联合经营期满或合同解除，乙方的装修按“来装去丢“的原则处理，但乙方自行添置的可移动的设施、设备等乙方自有的全部物资被告可带走。甲方若未合法取得该商铺的租赁经营权而导致合同无效、乙方无法经营的或合同期内该商铺全部或部分并司法机关、行政机关依法查封的等情况，乙方有权解除合同，甲方应双倍退还被告合同履约保证金，并退回乙方支付未使用的联合经营收益等费用、承担乙方因此产生的全部损失。联合经营期间乙方未经甲方书面同意拆改变动该商铺主要结构，或逾期未缴纳联合经营收益、物业管理费等费用累计欠缴超过三十天，或擅自将该商铺转账给第三方，甲方有权单方面立即解除合同，收回该商铺、没收乙方所缴纳的履约保证金，并要求乙方赔偿甲方损失。被告湖南和德元贸易有限公司提供长沙鼎越百货贸易有限公司与被告李达签订的《商铺联营经营合同》，合同内容与原告与被告湖南和德元贸易有限公司签订的《商铺联营经营合同》一致，仅合同相对方由被告湖南和德元贸易有限公司变更为李达。李达签署合同落款时间为2013年11月15日，长沙鼎越百货贸易有限公司落款时间为空白。拟证实原告与被告湖南和德元贸易有限公司签订联营合同后，原告又与被告李达签订联营合同。原告主张此合同原系空白合同，无原告公司人员签字，原告系做批量转租业务，原告可能管理不到位，导致合同流出。另查明，被告李达于2014年1月16日以××市××区××广场室外步行街×××号为经营场所，申请注册工商登记了“长沙市开福区达通饮食风尚坊”。李达提交其与案外人周彬签订的《装饰工程承包协议书》、周彬手写收据，订货单，建材销售单，电脑销售单，主张其在C64号商铺花费装修费545992元。另查明，被告湖南和德元贸易有限公司法定代表人范霙与被告李达系夫妻关系，范霙与李达自2012年4月9日登记结婚。范霙于2013年11月4日向龙钊宇账户转账20000元，注明为万达房租订金。2013年12月11日向尤钊宇账号转款50000元，2013年12月12日转款120500元，租金共计170500元。另被告（反诉原告）李达主张另支付定金12000元，但未提供证据予以证实。2014年12月，原告收回商铺，后被告李达在商铺的装修被拆除。庭审中原告主张要求被告支付的租金期限为2014年5月10日至2014年12月1日。2016年6月20日，被告李达申请对×××号商铺装修的添附物损失进行鉴定。本院予以准许。本院委托北京建友工程造价咨询有限公司湖南分公司对上述事项进行鉴定。该鉴定中心于2017年3月21日出具建友[2017]鉴字第1号鉴定报告，鉴定结论为×××号商铺装修添附物的损失工程总造价为119318.04元。鉴定费花费7000元，已由被告（反诉原告）李达支付。以上事情有当事人陈述，原、被告身份证明，《商铺联营经营合同》，转账记录，调解书，鉴定报告，收据等证据材料在卷佐证。本院认为，2013年11月15日被告（反诉原告）李达与原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司签订《商铺联营经营合同》，2014年1月16日被告（反诉原告）李达以××市××区××广场室外步行街×××号为经营场所，申请注册工商登记了“长沙市开福区达通饮食风尚坊”，其通过其妻范霙交纳了房租，本案中实际履行的《商铺联营经营合同》系长沙鼎越百货贸易有限公司与李达签订的《商铺联营经营合同》。该《商铺联营经营合同》约定原告（反诉被告）提供商铺使用权，每月固定收取32000元，被告（反诉原告）李达全权负责商铺日常经营与管理。该合同名为联营实为租赁合同。因商铺已实际交付给被告（反诉原告）李达使用，被告（反诉原告）李达应当按约定的32000元每月支付房屋使用费至原告（反诉被告）收回商铺之日。故对原告（反诉被告）主张的2014年12月1日前的租金，本院予以支持。自2013年12月10日至2014年12月1日，租金共计373333元，被告（反诉原告）李达已支付租金170500元，还应当支付202833元。原告（反诉被告）在未通知被告（反诉原告）李达解除合同的情况下，直接拆除被告（反诉原告）李达装修添附物，对被告（反诉原告）李达要求原告（反诉被告）赔偿此部分损失及退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。据北京建友工程造价咨询有限公司湖南分公司出具的鉴定报告，反诉人×××号商铺装修添附物的损失工程总造价为119318元，故原告（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）李达的损失为119318元。另原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）李达保证金20000元。被告（反诉原告）李达主张另已支付保证金12000元，但未提交相应证据予以支持，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权法》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李达在本判决生效十日内给付原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司房屋使用费202833元；二、原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司在本判决生效十日内给付被告（反诉原告）李达财产损失119318元；三、原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司在本判决生效十日内给付被告（反诉原告）李达保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李达其他反诉请求；上述第一项、第二项、第三项款项相抵后，由被告（反诉原告）李达在本判决生效十日内给付原告（反诉被告）长沙鼎越百货贸易有限公司房屋使用费63515元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4660元，由原告承担4220元，被告承担440元；反诉受理费4810元，鉴定费7000元，共计11810元，由反诉人李达承担9140元，被反诉人长沙鼎越百货贸易有限公司承担2670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 唐乐贤人民陪审员 陈雪晴人民陪审员 邓 宇二〇一七年六月九日本件与原件核对无异代理书记员 李少先