（2017）川0181民初1073号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-04
案件名称
成都市斯培行物业服务有限公司与郭玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市斯培行物业服务有限公司,郭玉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初1073号原告：成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：刘琬戈，系公司总经理。委托诉讼代理人：张清蓉，女，1968年11月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。被告：郭玉，女，1967年2月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏，男，1960年3月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。系被告郭玉的兄长。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告郭玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌波独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托诉讼代理人张清蓉，被告郭玉及其委托诉讼代理人郑海、郭宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯培行公司向本院提出诉讼请求：1、被告郭玉向原告斯培行公司支付物业服务费3903.20元（2013年8月6日起至2016年12月31日止）；2、被告郭玉向原告斯培行公司支付垃圾清运费310元（2011年11月1日起至2016年12月31日止）；3、被告郭玉支付违约金至付清物业服务费止，算至2017年3月31日为1053元。事实和理由：位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘是成都皇朝置业有限公司（以下简称皇朝置业）开发的楼盘。2011年10月28日，皇朝置业与原告斯培行公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告郭玉是“逸水青城·兰卡威”房屋（面积：86.53平方米）的业主。按照《物业服务合同》第七条3款规定：业主交纳物业服务费（电梯住宅）按每月每平方米1.1元计算交纳。被告应当交纳的物业服务费每月是：95.18元。第十一条约定：物业服务费交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳，逾期按照每日应当交纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。被告自2013年8月6日起欠交物业服务费，截止2016年12月31日，被告未支付物业公共服务费为3903.20元、垃圾清运费310元，算至2016年12月31日，违约金为1053元，合计5266.20元。原告斯培行公司多次上门收费，被告郭玉无任何理由拒绝交费。故原告斯培行公司诉至本院。被告郭玉辩称：1、原告斯培行公司诉称的前期物业服务合同，被告郭玉从未和原告斯培行公司签订相关合同，主体不适格。2、涉案小区与重庆泓山物业管理有限公司（以下简称泓山物业）签订的合同，被告郭玉不清楚后面还有合同，原告斯培行公司的备案表和《“逸水青城”前期物业服务合同》系复印件，被告郭玉不认可原告斯培行公司陈述的事实。3、原告斯培行公司侵占公司的费用且管理不力。4、原告斯培行公司主张的代收垃圾清运费，没有相关单位的委托书，是无效代理。5、2015年3月31日前的物业费已经超过诉讼时效。请法院驳回原告斯培行公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系泓山物业，后泓山物业从该小区退场。原告斯培行公司于2011年10月28日与皇朝置业签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，合同约定：合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、座落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：多层洋房0.80元/月·平方米；电梯住宅：1.10元/月·平方米；多层叠拼1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限，自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。原告斯培行公司于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。二、被告郭玉系都江堰市逸水青城·兰卡威小区X栋X单元X楼X号房屋的业主，房屋建筑面积为86.53平方米，2009年12月28日，被告郭玉、皇朝置业、泓山物业三方签订了《逸水青城.兰卡威房屋交接合同书》，合同主要内容：皇朝置业委托泓山物业对“逸水青城.兰卡威”小区进行前期物业管理。2011年10月28日，成都皇朝置业有限公司与原告斯培行公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，原告斯培行公司在逸水青城·兰卡威小区提供物业服务期间，被告郭玉从2013年8月6日起至2016年12月31日未支付物业服务费等。上述事实，有原告斯掊行公司提交的双方当事人身份信息、《“逸水青城”前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同备案表》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》，被告郭玉提交的《逸水青城.兰卡威房屋交接合同书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，由原告斯培行公司对“兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告郭玉系“兰卡威”小区业主，该《“逸水青城”前期物业服务合同》对被告郭玉具有法律约束力。二、关于原告斯培行公司主张被告郭玉应支付物业服务费4165.55元、垃圾清运费240元、违约金1101元的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告斯培行公司依约向被告郭玉提供物业服务，被告郭玉应当支付相应的物业服务费，但原告斯培行公司于2017年3月23日向本院提起诉讼，根据上述法律规定和合同约定的物业服务费按月支付的方式，其主张的2015年3月以前的物业服务费等诉讼请求，已过诉讼时效，原告斯培行公司没有证据证实在2015年3月至2017年3月期间主张过权利，因此本院不予支持。对于2015年4月1日至2016年12月31日的物业服务费，被告郭玉应当支付，本院认定1.1元/月·平方米×86.53平方米×21月＝1998.84元。对于原告斯培行公司主张的垃圾清运费240元，因无证据证实，本院不予支持。对于原告斯培行公司主张的违约金1101元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告郭玉存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告斯培行主张的违约金过高，本院认定200元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郭玉于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司一次性支付物业服务费1998.84元。二、被告郭玉于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司一次性支付违约金200元。三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王凌波二〇一七年六月九日书记员 孟 曦 关注微信公众号“”