（2017）豫01民终7049号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-07-04
案件名称
李斌、郑州煜盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李斌,郑州煜盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7049号上诉人（原审原告）：李斌，男，汉族，1979年6月10日出生，住郑州市中原区。被上诉人(原审被告)：郑州煜盛房地产开发有限公司。住所地郑州市中原区中原中路***号**号楼综合楼*单元**层****室。法定代表人：姜崇洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐德鹏,河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海明,河南国基律师事务所律师。上诉人李斌因与被上诉人郑州煜盛房地产开发有限公司（以下简称煜盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李斌上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判，或发回重审；2、本案诉讼费由煜盛公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。一审法院认定煜盛公司的五证公示，但是煜盛公司的五证公示时间是在2016年8月，是在政府整顿房地产市场时，煜盛公司迫于政策压力才公示的。李斌和煜盛公司签订的《保利心语商品房认购书》的时间是在2016年4月30日。李斌和煜盛公司签订认购书在前，煜盛公司五证公示在后。二、李斌没有违约，而是煜盛公司的原因导致商品房买卖合同没有签订。李斌在和煜盛公司签订商品房买卖合同过程中，要求平等的约定双方的权利和义务，协商其中的一些条款，并且为了维护李斌的合法权益，要求签订补充协议，把煜盛公司承诺的小区配套的幼儿园、学校、道路等进行书面约定，可是，煜盛公司拒绝接受。李斌和煜盛公司就商品房买卖合同协商不成导致合同不能签订。三、煜盛公司单方面解除商品房认购书，拒不退还认购金违反了法律规定。2016年6、7月份，郑州市的房价开始快速上涨，煜盛公司为了追求更多利润，在李斌不知情的情况下，把李斌认购的房子进行再次销售，致使合同最终不能签订。即使这样，煜盛公司仍然拒不退还李斌的认购金。煜盛公司的行为违反了法律的相关规定。被上诉人煜盛公司辩称：一、原判决认定事实清楚、正确。煜盛公司自项目开盘当天李斌签署认购书之前至今一直在保利心语营销中心的显著位置对项目开发及销售的合法手续“商品房五证”进行着公示，同时对《商品房买卖合同》样本进行着公示，以供客户查阅。李斌在签署《保利心语商品房认购书》过程中，煜盛公司同时也向其出示了房屋销售的全套合法手续。煜盛公司在项目开盘之前已经依法取得了开发及销售的全套合法手续，其中涉案商品房项目的《商品房预售许可证》由郑州市住房保障和房地产管理局于2016年4月26日依法颁发。煜盛公司作为一家大型正规的房地产开发企业，一直合法、合规、审慎经营，经营过程中严格遵照相关法律、法规、司法解释、部门规章、政府主管机关的相关规定及有关行业政策，公示“商品房五证”作为房地产开发企业一项正常的销售流程，根本就不存在李斌所谓的“迫于政策压力”才公示的情况。二、李斌关于煜盛公司的原因导致商品房买卖合同没有签订的上诉主张不能成立，李斌在无任何正当理由的情况下拒绝与煜盛公司签订《商品房买卖合同》，其行为构成严重违约。根据双方于2016年4月30日签订的《保利心语商品房认购书》第二条的约定“在签署本认购书前，甲方己向乙方出示《商品房买卖合同》样本和《按揭须知》，乙方确认己详细阅读并理解，且无异议”。该约定足以证明李斌在签署《保利心语商品房认购书》时，已经详细阅读并理解了《商品房买卖合同》样本的全部合同条款及内容，且无任何异议。李斌诉称的所谓“……要求签订补充协议，把煜盛公司承诺的小区配套的幼儿园、学校、道路等进行书面约定，可是煜盛公司拒绝接受。李斌和煜盛公司就商品房买卖合同协商不成导致合同不能签订”的理由乃是其为自己的严重恶意违约行为寻找的借口和托辞，且无任何证据予以证明其诉讼主张。三、李斌关于“煜盛公司单方面解除商品房认购书，拒不退还认购金违反了法律规定”的上诉主张不能成立。根据《保利心语商品房认购书》第七条商品房买卖合同的签订条款的约定:“1、双方约定于2016年5月7日前在甲方保利心语营销中心签署《商品房买卖合同》、补充协议及附件。乙方逾期未签署《商品房买卖合同》视为违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售”。该认购书约定的《商品房买卖合同》签署期限截止后，煜盛公司多次通知李斌到保利心语营销中心签署《商品房买卖合同》、补充协议及附件，并委托河南国基律师事务所于2016年5月24日以《律师函》的形式再次督促李斌在合理期限内到保利心语营销中心签署《商品房买卖合同》、补充协议及附件，但李斌在无任何正当理由的情况下予以拒绝。李斌的行为已经构成严重违约，煜盛公司完全有权依照约定将涉案房屋另行出售。李斌向煜盛公司交纳了定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，但是却在无任何正当理由的情况下拒绝与煜盛公司签订《商品房买卖合同》，李斌的行为构成严重违约。李斌无权要求煜盛公司返还定金。李斌的一审诉讼请求：1.煜盛公司退还房屋认购金10000元；2.判令煜盛公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2016年4月30日，李斌（乙方）与煜盛公司（甲方）签订《保利心语商品房认购书》，内容为：本项目开发商为郑州煜盛房地产开发有限公司，投资商为郑州保利房地产开发有限公司，前者为后者的全资子公司，本项目对外推广名称为“保利心语”，在房管局等主管部门备案名称为“上品新天地苑”；在签署本认购书前，甲方已向乙方出示《商品房买卖合同》样本和《按揭须知》，乙方确认已详细阅读并理解，且无异议；乙方经过了解，自愿认购保利心语一期A8地块6号楼-2-601号房；乙方在签署商品房买卖合同前，应按签约须知及按揭银行要求将按揭所需全部资料提交给按揭银行，若未能自在签约期限前按时提供获得银行认可的相关真实资料，甲方有权终止本认购书，将该商品房另行出售，并无需退还乙方定金；乙方在签订本认购书前，已充分了解限购情况，个人住房按揭贷款的办理条件和程序及所需缴纳费用的情况，应清楚认知自身的支付能力及资信情况，乙方完全知悉选择按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务，任何关于房屋及贷款的政策调整不作为乙方不能缔结商品房买卖合同及履行合同的抗辩理由；双方约定于2016年5月7日前在甲方保利心语营销中心签署商品房买卖合同、补充协议及附件，乙方逾期未签署商品房买卖合同视为违约，乙方不得向甲方索要定金，甲方有权将该物业另行出售。签订认购书当日，李斌向煜盛公司支付定金1万元。涉案商品房项目上品新天地苑于2016年4月26日取得商品房预售许可证。煜盛公司提交了售楼部关于商品房五证公示和商品房买卖合同文本的公示视频和照片。一审法院认为：李斌以“被告在签订认购书时没有公示商品房买卖合同和房屋预售证，签正式商品房买卖合同时认为合同中的条款不公平、约定的物业费过高、关于逾期交房逾期办房产证的违约责任没有约定”等为由要求解除合同返还定金。该院认为，煜盛公司已于双方签订认购合同之前取得了商品房预售许可证，故不存在认购合同不成立或无效的情形。煜盛公司提交了证据证明对商品房五证和商品房买卖文本进行了公示的情况，在李斌未提交证据足以反驳该事实的情况下，该院对该公示情况予以采信。李斌、煜盛公司签订的认购书已经对商品房项目名称进行约定，且对煜盛公司向李斌出示商品房买卖合同样本、按揭须知且李斌已经详细阅读并理解无异议的事实予以确认。故李斌再以上述理由主张煜盛公司违约要求退还定金的理由不能成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：驳回李斌的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由李斌负担。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为：上诉人李斌上诉称涉案商品房五证公示时间是2016年8月，晚于《保利心语商品房认购书》签订时间，但双方签订认购合同之前煜盛公司已经取得商品房预售许可证，该认购书系双方真实意思表示，不存在认购合同不成立或无效的情形。李斌上诉称未签订商品房买卖合同系煜盛公司原因所致，煜盛公司单方解除合同应返还认购金。但认购书约定李斌已对《商品房买卖合同》样本确认详细阅读并理解，李斌在双方约定期限内未签订《商品房买卖合同》构成违约，认购定金依约不应退回。综上，上诉人李斌的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 刘颖超二〇一七年六月九日书记员 王玉霞 关注公众号“”