（2017）吉24民终621号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-07-14
案件名称
李银子图们市图们江花园商贸有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李银子,延吉市中富房地产开发有限公司,图们市图们江花园商贸有限公司,延边百先达房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终621号上诉人（原审原告）:李银子，现住吉林省图们市。委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。法定代表人：葛成修，董事长。委托诉讼代理人：李书敏。被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地吉林省图们市明星路1号。法定代表人：池红权，董事长。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。法定代表人：金光哲，总经理。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。上诉人李银子因与被上诉人延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）、图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称商贸公司）、延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2009）图民一初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李银子上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持李银子的诉讼请求；一、二审诉讼费用由中富公司、商贸公司、百先达公司负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决认定中富公司与商贸公司联合开发行为属于合作型联营，独立经营独立承担民事责任错误。原审判决认定李银子的合同相对人是中富公司，因商贸公司与中富公司已经通过诉讼完成清算，为此应当向中富公司主张不能交付房屋的违约责任亦错误。2.已生效的吉林省高级人民法院（2011）吉民一终字第184号民事判决并未将合法购房户限定在62户，因此原审判决根据上述判决认定中富公司不能交付出售给李银子的房屋错误。3.中富公司的售房行为已经取得商贸公司的授权，即使中富公司与商贸公司各自独立承担民事责任，商贸公司也应对其授权代理行为承担法律后果。4.涉及紫阳.江畔明珠小区的一系列诉讼中，中止购房户提起诉讼的案件，现行审理联营体之间的清算事宜，属审理顺序颠倒，即在没有明确联营体债务的前提下，先行完成清算，出现了恢复诉讼的购房户不能对抗已生效判决的尴尬局面。5.李银子的诉讼请求包括交付房屋及支付迟延交付房屋造成损失等两项诉讼请求。而原审判决只评判房屋交付内容，违约赔偿内容并未审理。中富公司辩称：1.根据最高人民法院（2007）民一终字第138号民事判决书，我公司与商贸公司的合作开发合同已经解除，地上附着物全部归属于商贸公司，因此商贸公司应承接后续交付房屋的义务，故李银子应向商贸公司主张权利。中富公司对李银子要求履行合同无异议，应由百先达公司交付房屋。在合同里没有约定逾期交付房屋违约金的标准，所以不能支持违约金。2.同意李银子的上诉主张，因为根据省高院184号民事判决，如果存在真实的房屋买受人可以另诉，其含义指的是交付房屋买卖合同的诉讼。3.商贸公司和中富公司联营期间属于联合开发体，对外应当承担共同交付房屋的义务，双方在合作期间也明确约定，由中富公司对外负责销售，销售的后果应当由联合开发体共同承担。商贸公司辩称：1.不同意李银子的诉讼请求。本案中李银子与中富公司之间不是商品房预售合同关系，而是代物清偿合同关系，依据合同相对性只对合同当事人即中富公司和李银子之间产生约束力，商贸公司没有参与该合同的协商洽谈，也没有追认中富公司的处分行为，商贸公司不应作为合同相对人，不应承担合同义务。2.根据最高院138号民事判决，商贸公司与中富公司之间联合开发协议终止履行，所有地上附着物归商贸公司所有，中富公司已经丧失了对本案诉讼标的的支配权，中富公司与李银子之间的合同也应当终止履行，由中富公司向李银子承担履行不能的法律责任，继续原有工程款、货款的清偿责任。3.本案中如判决商贸公司承担交付房屋义务，不但与最高院138号民事判决的内容相违背，并且由于商贸公司已全额返还中富公司工程款，会导致商贸公司双重给付的问题。4.中富公司与商贸公司之间属于合同型联营，对外应当独立承担相应的责任，没有形成联合开发体。原审判决适用法律正确，应当予以维持。百先达公司辩称：1.不同意李银子的诉讼请求。我公司与李银子、中富公司无任何法律关系，法院追加我公司为本案当事人，没有任何法律依据，且超出李银子的诉请范围。现我公司对诉争房屋享有处分权和开发权，李银子主张要求交付房屋的诉讼请求不能成立。原审判决适用法律正确，应当予以维持。李银子向一审法院起诉请求：要求中富公司、商贸公司、百先达公司限期交付房屋，并支付政府指导价的房租金（从2008年5月1日至交付房屋使用前），事实与理由：2008年2月20日李银子与中富公司签订三份商品房买卖合同，李银子分别购买紫阳·江畔明珠小区第6栋2单元2层3号房屋，总价款116070元；第3栋3单元2层1号房屋，总价款151050元；第3栋南9号车库，总价款53550元。约定在合同生效之日起30日内向图们市房产局备案登记，口头约定备案登记后1个月内交付房屋。上述房款于签订合同当日全部交付完毕，但合同中约定的房屋至今未能交付。该小区是由中富公司和商贸公司联合开发的，故诉至法院。一审法院经审理查明：（一）2008年2月20日，李银子与中富公司签订三份商品房买卖合同，分别购买紫阳·江畔明珠小区第6栋2单元2层3号房屋，总价款116070元；第3栋3单元2层1号房屋，总价款151050元；第3栋南9号车库，总价款53550元。合同中未对违约责任、房屋交付时间等作出约定。中富公司于当日向李银子开具收款收据三张。（二）紫阳·江畔明珠小区是由中富公司与商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，中富公司与商贸公司签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。合同约定的主要内容为：商贸公司以位于图们市医院东侧的25600平方米土地作为投资，中富公司投资全部建设资金并负责承建12栋住宅和部分门市房，建筑面积以双方确认的设计图纸为准；双方共同确认土地价款为1300万元（含出让金及一切开发手续）；扣除双方投入所取得的净收益，双方按百分之五十的比例进行分配；双方确认以中富公司的名义进行项目审批和报建，并以其名义开展工作。《联合开发合同书》约定合作开发“12栋住宅和部分门市房”，后变更为8栋，实际开发建设为8栋住宅和部分门市房。由于中富公司与商贸公司在合作期间发生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出（2007）民一终字第138号民事判决书，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日作出（2011）吉民一终字第184号终审判决，判决：㈠图们市图们江花园商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还给延吉市中富房地产开发有限公司投入款34988936.89元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款计算，期限自判决生效之日起至实际支付之日止）；㈡驳回图们市图们江花园商贸有限公司的其他上诉请求。在该判决中，已确认商贸公司认可的房屋买卖合同中不包括本案的房屋买卖合同。在最高人民法院及吉林省高级人民法院判决后，百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，后又由百先达公司负责开发完善房屋及办理相关手续。一审法院认为：李银子与中富公司之间签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可证，因此该三份合同是合法有效的商品房买卖合同。李银子已在合同签订当日以用现金交纳了所购房屋的全部房款，中富公司应履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；……”在本案中，最高人民法院判决，中富公司应限期将所建联合开发工程的地上物交付给商贸公司，因此中富公司已无法履行交付房屋的义务。现中富公司至今无法履行，其行为已构成违约。庭审中本院已向李银子释明相应法律后果，但李银子表示不变更诉讼请求。关于商贸公司、百先达公司是否应承担责任的问题。商贸公司与中富公司在双方签订的“联合开发合同书”中约定，商贸公司用土地作为投资，中富公司承担对地上建筑物的全部建设资金。从以上内容可看出，中富公司与商贸公司并未成立合作开发房地产的公司或其他组织，因此双方属独立经营对外应独立承担民事责任。案涉合同的当事人为李银子和中富公司，虽然商贸公司取得地上物的所有权，但不能因此成为合同当事人。根据合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由中富公司承担，且商贸公司不认可案涉合同。因此商贸公司在本案中不应承担责任。百先达公司与李银子未形成法律意义上的权利义务关系，因此其在本案中不应承担责任。综上，李银子要求交付房屋的诉讼请求无法得以实现，其无法实现合同目的，应向合同相对人中富公司主张相应权利，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：驳回李银子的诉讼请求。案件受理费6110元，保全费2050元，鉴定费1000元，由李银子负担。二审中，当事人均未提交新的证据。经本院审理查明对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：李银子与中富公司之间签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可，因此该三份合同合法有效，中富公司理应按照合同约定履行交付房屋的义务。但中富公司所开发的项目在未建设完成之前，因与商贸公司之间的联合开发合同被依法解除，中富公司将未开发完成的土地使用权返还给了商贸公司，且地上物按照随地转移的原则归属于商贸公司，商贸公司则将中富公司对建设地上物投入的资金予以返还。因此，中富公司对其预售的房屋已丧失所有权，导致中富公司无法实际履行。且已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第125号民事判决认定，中富公司与商贸公司之间的联营性质为合作型联营，并非合伙型联营。因此，中富公司和商贸公司对联合开发时对外产生的民事责任应当各自承担。商贸公司并非房屋买卖合同的一方当事人，其取得地上物系对价取得，无法定承担连带责任的义务。李银子以其购买的房屋由商贸公司取得所有权为由，要求商贸公司承担履行房屋买卖合同的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。因中富公司已无法履行交付房屋的义务，李银子可向中富公司另行主张合同履行不能的违约责任。上诉人李银子的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6110元，由上诉人李银子负担。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员 朴美兰审判员 林 美二〇一七年六月九日书记员 车世兰 来自：