（2017）赣04民终613号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-17
案件名称
九江市鑫欣实业有限公司、徐文斌商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
九江市鑫欣实业有限公司,徐文斌,中国银行股份有限公司柴桑支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终613号上诉人（原审被告）：九江市鑫欣实业有限公司，住所地为江西省九江市庐山区，统一社会信用代码91360400677984777R。法定代表人：陈桂荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳，系该公司法律顾问，一般授权。被上诉人（原审原告）：徐文斌，男，汉族，1987年2月8日出生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：程凯凯，江西添翼律师事务所律师，特别授权。原审被告：中国银行股份有限公司柴桑支行，住所地为江西省九江市九江县，统一社会信用代码91360421491490306C。负责人：陈高珍，系该行行长。委托诉讼代理人：王未风，系该公司员工，特别授权。上诉人九江市鑫欣实业有限公司（以下简称鑫欣公司）因与被上诉人徐文斌、原审被告中国银行股份有限公司柴桑支行（以下简称中行柴桑支行）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2016）赣0421民初955号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鑫欣公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回徐文斌的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由徐文斌负担。事实和理由：一、上诉人鑫欣公司于2013年12月27日就取得了柴玺欣园项目的竣工验收备案表，根据合同约定，备案后即具备了交房条件，远远早于合同约定的交房时间。事实上，上诉人鑫欣公司在合同约定的交房日已通知了所有业主，只不过因工作人员的疏忽，没有保存通知徐文斌的证据而已。二、被上诉人徐文斌系成年人，其应知晓合同约定的交房时间。即使上诉人鑫欣公司没有书面通知徐文斌交房，其为了自身利益也应当及时向上诉人鑫欣公司主张权利。被上诉人徐文斌在长达853天的时间未向上诉人鑫欣公司主张有悖常理，有故意扩大损失之嫌。被上诉人徐文斌辩称：鑫欣公司至今没有向徐文斌送达书面交房通知书。根据双方签订的合同可知，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方提请验收时，出卖人应该提供相应文件并签署房屋交接单，还应当提供住房质量保障书和住宅说明书。但在本案中，鑫欣公司至今没有书面通知徐文斌办理交房手续，也没有向徐文斌出具合同第八条规定的证明文件，也根本不存在所谓的房屋交接单、住房质量保障书、住宅说明书等，上诉人已构成违约。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。原审被告中行柴桑支行述称，我们要求被上诉人徐文斌及时正常还款。徐文斌向一审法院起诉请求：一、请求判令解除徐文斌与鑫欣公司签订的商品房买卖合同（合同编号：14688；合同备案号：（九）县201300518号）；二、请求判令解除徐文斌与鑫欣公司、中行柴桑支行签订的个人住房借款担保合同；三、请求判令鑫欣公司赔偿徐文斌已向中行柴桑支行支付的贷款本金21054.17元（2016年12月10日止）并赔偿自2013年3月2日起至判决生效之日的利息暂定10000元；四、请求判令鑫欣公司赔偿徐文斌已经缴纳的购房款97668元及向徐文斌支付利息损失（以97668元为本金，按中国人民银行同期定期存款利率计算，自2013年3月2日起至履行判决之日至），暂时计算至2016年12月1日为20000元；五、请求判令鑫欣公司赔偿徐文斌已向中行柴桑支行支付的购房款利息42170.77元（2016年12月10日止）；六、请求判令鑫欣公司向中行柴桑支行偿还个人住房贷款担保合同剩余的贷款本金206247.76元；七、请求判令鑫欣公司向徐文斌支付逾期交房违约金27608.88元（计算至2016年12月31日）（2014年7月1日至实际履行之日止，以323668元为基数，每日万分之一的约定计算违约金）；八本案的诉讼费用由鑫欣公司、中行柴桑支行负担。一审法院认定事实：2013年3月2日，徐文斌与鑫欣公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号:14668），约定由徐文斌购买鑫欣公司开发的位于江西省九江县庐山东路中段柴玺欣园42栋2-203房，总价款为323668元，合同签订当日付清首付款97668元，余款通过银行商业贷款支付；并约定：“出卖人应当于2014年6月30前交房，逾期超过60日交房，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2013年3月1日，徐文斌向鑫欣公司支付了首付款97668元。2013年3月19日，徐文斌与中行柴桑支行签订了个人一手住房贷款合同，约定由中行柴桑支行提供住房贷款226000元给徐文斌购买上述《商品房买卖合同》项下的房屋。另查明，鑫欣公司与徐文斌至今未办理交房手续。一审法院认为，徐文斌与鑫欣公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2014年6月30前交付，逾期60日交房，买受人有权解除合同。由此可见，双方对解除权的行使期限有明确约定，徐文斌行使解除权的期限应从2014年8月30日始。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋的或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期行使的，解除权消灭。”之规定，徐文斌应于2015年8月30日前行使合同解除权，徐文斌未在规定的一年时间内行使解除权，解除权消灭，故一审法院对徐文斌要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，双方所签《商品房买卖合同》仍应继续履行。但鑫欣公司在徐文斌起诉前仍未通知徐文斌交房，构成违约，应承担违约责任。徐文斌根据合同约定要求鑫欣公司自2014年7月1日起至起诉之日止共计853天，每日按已交付房款万分之一承担违约金27608.88元诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、鑫欣公司于本判决生效后十日内支付徐文斌违约金27608.88元；二、驳回徐文斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7469元，由鑫欣公司负担690元，由徐文斌负担6779元。二审查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人鑫欣公司既未提供充足证据证明其已在合同约定的交房日通知了徐文斌交房，也未提供证据证明徐文斌有故意扩大损失的行为，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人九江市鑫欣实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 文江平代理审判员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年六月九日书 记 员 殷亮亮 搜索“”