（2017）冀07民终988号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-27
案件名称
忻龙有、赵建安商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
忻龙有,赵建安,朱彦清,王喜兰,张祥,周占金,张家口圣宸房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终988号上诉人（原审被告）：忻龙有，男，1961年11月24日出生，汉族，现住张家口市尚义县。委托诉讼代理人：郝俊，尚义县南城堑永安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵建安，男，1963年4月3日出生，汉族，现住张家口市桥西区。被上诉人（原审原告）：朱彦清，男，1959年11月8日出生，汉族，现住张家口市桥西区。被上诉人（原审原告）：王喜兰，女，1964年6月18日出生，汉族，现住张家口市桥西区。原审被告：张祥，男，1948年11月3日出生，汉族，现住张家口市桥西区。原审被告：周占金，女，1965年6月14日出生，汉族，现住张家口市桥西区。原审被告：张家口圣宸房地产开发有限公司，地址：张家口市桥西区西坝岗54号14号楼3号写字楼6层。法定代表人：张祥，该公司执行董事。上诉人忻龙有因与被上诉人赵建安、朱彦清、王喜兰，原审被告张祥、周占金、张家口圣宸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2016）冀0703民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人忻龙有的委托诉讼代理人郝俊，被上诉人赵建安、朱彦清、王喜兰到庭参加了诉讼。原审被告张祥、周占金、张家口圣宸房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本院现已审理终结。忻龙有上诉请求：1、撤销张家口市桥西区人民法院（2016）冀0703民初1102号民事判决。2、依照法律给予重新判决。事实和理由：其原系张家口市龙发房地产开发有限公司的法定代表人，在2010年先后与赵建安、朱彦清、王喜兰签订了房屋登记意向书，收取了房屋预付款合计225000元，因所开发的房屋系桥西区棚户改造项目，因桥西区人民政府棚户拆迁任务没有预期完成，影响了其开发事宜。其只收了赵建安、朱彦清、王喜兰部分预付款，并未签订商品房买卖的具体合同，应属于正常的民事行为，由于房屋没有即时开发，对所收的预付款，给其补偿适用损失，其也认可，但桥西区人民法院在其判决中显失公平，且无法律依据。一、所谓承诺80%的承诺书是在胁迫的情况下形成。2014年8月15日，赵建安、朱彦清、王喜兰采取了软禁、欺诈胁迫手段，胁迫其找了张祥、周占金，给赵建安、朱彦清、王喜兰写了上浮80%的承诺书，张祥书写了以住宅楼抵债、周占金以车抵债。赵建安、朱彦清、王喜兰采取限制人身自由，胁迫的手段，使其作出了违背意志的承诺，因此桥西区人民法院的判决错误。二、桥西区人民法院完全违背了公平原则，支持上浮80%实质上支持了高利贷，除让其承担相应银行利息损失外，还要承担180500元，纯属错误。三、桥西区人民法院以买卖房屋合同纠纷受理，却背离了违约责任最大仅承担20%的违约责任。四、其被胁迫写了上浮80%的承诺书，事后没有报警，但张祥、周占金均可证明受胁迫的事实，他们一个以住宅楼担保，一个以轿车折9万元顶账。赵建安辩称，忻龙有称软禁不可能的，他在办公室给写的，他们回家拿的车本，都自由出入。忻龙有刚开始写50%，我后来没有同意最少给80%。他说软禁为什么当时不报警，他们办公室人很多，不存在胁迫的事实。朱彦清辩称，他们自己同意按照80%，拿房子和车子抵押后，如果还不了我们给我们房和车。答应在2015年12月底给我们，到期也没有给。现在的那些钱根本买不了一套房。王喜兰辩称，与赵建安、朱彦清意见一致。张祥、周占金、张家口圣宸房地产开发有限公司未到庭应诉。赵建安、朱彦清、王喜兰向一审法院起诉请求：1.判令忻龙有、张祥、周占金、张家口圣宸房地产开发有限公司立即按约归还购房款共计225000元及损失；2、忻龙有、张祥、周占金、张家口圣宸房地产开发有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月17日，朱彦清、王喜兰分别与龙发房开公司签订房屋登记意向书，在意向书中约定，朱彦清购买“龙福苑”高层住宅小区4号楼2单元2B室楼房一套，建筑面积73.70平方米，房款总额为220216元，首付款55000元。王喜兰购买“龙福苑”高层住宅小区3号1单元3A反室楼房一套，建筑面积97.59平方米，房款总额为301358元，首付款90000元。该意向书签订后，朱彦清于当日向龙发房开公司交付了首付款55000元。王喜兰于当日向龙发房开公司交付了首付款90000元。2014年8月14日，忻龙有以原龙发房开公司法定代表人的名义出具证明一份，证明龙发房开公司于2010年3月左右收到赵建安房款定金80000元整，赵建安亦提供龙发房开公司现金收据一份证实该情况。后因龙发房开公司不具备商品房销售条件，没有履行能力，赵建安、朱彦清、王喜兰多次向该公司及法定代表人忻龙有索要首付款，但一直拖欠未付。2014年8月15日，忻龙有以借款人的名义出具承诺书一份，写明“欠赵建安购房款80000元、朱彦清55000元、王喜兰90000元，共计225000元，于2015年1月底还清，还款时上调80%还款。”根据赵建安、朱彦清、王喜兰和忻龙有的一致陈述，忻龙有应给付赵建安、朱彦清、王喜兰的购房款及损失共计405000元（225000元+225000×80%）。在忻龙有出具承诺书当日，张祥以担保人身份为忻龙有的上述借款出具担保书，写明本人愿以坐落于桥西区××小区××楼××单元××室住房为其担保还款，但未办理房屋抵押登记。同日，周占金也以担保人的身份为上述借款出具担保书，写明如忻龙有不能还款本人自愿以雪佛兰轿车一辆为其担保，亦未办理车辆质押或抵押手续。2013年10月23日，张家口龙发房开公司变更名称为圣宸房开公司。一审法院认为，原龙发房开公司在未取得商品房预售许可证情况下与赵建安、朱彦清、王喜兰订立房屋登记意向书，应当认定无效，买受人即赵建安、朱彦清、王喜兰请求返还已付购房款及损失的主张依法应予支持。忻龙有、张祥、周占金主张系在赵建安、朱彦清、王喜兰胁迫下书写的承诺书和担保书，但未能向法庭提交证据证实其主张，且已超过一年的除斥期间主张撤销或变更该协议，故依法认定该承诺书及担保书合法有效。忻龙有作为龙发房开公司的法定代表人承诺除返还赵建安、朱彦清、王喜兰已付购房款225000元外，按照已付购房款的80%计算损失给付赵建安、朱彦清、王喜兰，赵建安、朱彦清、王喜兰表示认可且不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，予以认定，故原龙发房开公司应分别支付赵建安损失64000元、朱彦清44000元、王喜兰72000元。赵建安、朱彦清、王喜兰主张从2015年2月1日按照月利率2%以225000元为本金计算利息至实际给付之日止，于法无据，不予支持，根据法律规定，支持从2015年2月1日起算按照中国人民银行同期贷款利率给付赵建安、朱彦清、王喜兰利息，直至全部返还赵建安、朱彦清、王喜兰已付购房款。由于原龙发房开公司现已变更企业名称为圣宸房开公司，故圣宸房开公司应承担原龙发房开公司应承担对赵建安、朱彦清、王喜兰的全部义务。忻龙有自愿承担以上债务，故忻龙有对以上债务亦负有偿还义务。张祥、周占金提供了物的担保，但由于所担保的债务于2015年1月底到期，已超过了保证期间，故保证人不再承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、张家口圣宸房地产开发有限公司、忻龙有于本判决生效后10日内退还赵建安已付购房款80000元、朱彦清55000元、王喜兰90000元，并按各自交款数为基础，从2015年2月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计付赵建安、朱彦清、王喜兰利息，直至全部返还已付购房款止。同时分别赔偿赵建安、朱彦清、王喜兰已付购房款的80%即赵建安64000元、朱彦清44000元、王喜兰72000元的损失。二、驳回赵建安、朱彦清、王喜兰的其他诉讼请求。案件受理费4676元，由忻龙有、张家口圣宸房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，原龙发房开公司与赵建安、朱彦清、王喜兰订立房屋登记意向书无效，2014年8月15日，忻龙有向赵建安、朱彦清、王喜兰出具承诺书，张祥、周占金分别以其所有的房产及车辆提供了担保。忻龙有虽主张其是在受到赵建安、朱彦清、王喜兰胁迫下书写的承诺书，但未提交任何证据证实主张，故一审法院认定按照已付房款的80%计算损失并无不当。因双方签订的房屋登记意向书无效，故不适用违约金的法律规定，忻龙有出具的承诺书系其自愿，并不违反法律法规的强制性规定，且赵建安、朱彦清、王喜兰予以认可，故对忻龙有主张适用违约金规定的理由，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，忻龙有的上诉理由不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4676元，由上诉人忻龙有负担。本判决为终审判决。审判长 姜建龙审判员 成 进审判员 王 悦二〇一七年六月九日书记员 宋 力 关注公众号“”