（2017）甘0103民初712号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-28
案件名称
祁岁琴与孙占川、孙花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市七里河区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁岁琴,孙占川,孙花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百二十二条
全文
甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0103民初712号原告（反诉被告）祁岁琴。委托诉讼代理人：李生凯，甘肃秉民律师事务所律师。被告孙占川（反诉被告）。被告（反诉原告）孙花。委托诉讼代理人：李彦林，甘肃金致诚律师事务所律师。祁岁琴与被告孙占川、孙花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日作出(2014)七民初字第30261号民事判决，原告祁岁琴不服提起上诉，兰州市中级人民法院以(2015)兰民一终字第154号民事判决维持原判，原告祁岁琴向兰州市中级人民法院提出再审，2016年11月14日，兰州市中级人民法院以(2016)甘01民再6-1号民事裁定撤销原判，发回我院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁岁琴及其委托诉讼代理人李生凯，被告孙占川，孙花及其委托诉讼代理人李彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁岁琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行被告孙占川与原告祁岁琴于2010年2月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告马占英停止对原告租用房屋的装修，恢复原状并腾出房屋；3.判令被告连带赔偿原告下列各项经济损失共计96000元，其中（1）、房屋损失2000元（1000元∕月×2个月，自2014年5月26日起算）；（2）、经济损失30000元（15000元∕月×2个月，自2014年5月26日起算）；（3）、雇员工资损失4000元（2000元∕月×2个月×1人，自2014年5月26日起算）；(4)、财物损失40000元；(5)、精神损失20000元；4.本案诉讼费用由二被告连带承担。事实和理由：原告自1999年9月28日起开始租赁位于兰州市七里河区下西园266号糖业烟酒门市部房屋经营美容美发生意。2010年元月份，被告孙占川找到原告，称其已买下该房屋，并称原告如需继续租赁就要重新签订房屋租赁合同。于是，原告与被告孙占川于2010年2月1日签订了一份《租赁合同》，租期20年，自2010年2月1日起止2030年2月1日，月租金为1000元，租用期间交付押金1500元，如原告自己不租用，有权转租，但必须告知被告孙占川。合同签订前，被告孙占川已向糖业烟酒门市部交清了全部购房款。合同签订后，原告向被告孙占川交纳了1500元押金，并一直向被告孙占川交纳房租，期间被告孙占川也向原告借过钱，此后，被告孙占川请求原告预交房租，原告将房租预付到2015年8月份，被告孙占川于2010年8月1日向原告手书收条，收到原告房租3万元，自2012年8月1日至2015年8月1日共计3年，每年按1万元计算。双方合作顺利相安无事。2014年4月份，被告孙占川突然告诉原告称其预卖掉现租给原告的房屋，当时，原告向被告孙占川再次声明，双方《租赁合同》尚未到期，不论卖给谁，原告都要按约定享有租赁权。2014年5月份以来，马占英多次带人进入原告经营的美容美发厅，称其购买了涉案房屋，要原告搬出，原告据理力争，马占英没能达到目的，此后原告多次向孙占川提出，要求其维护原告的租赁权，被告孙占川不予理睬。2014年5月26日，马占英再次带领七八个人进入原告经营的美容美发厅，并强行搬出了原告美容美发厅的东西，在此情况下，原告即刻拨打了110报警，下西园派出所民警进行了处理，现场进行了摄像拍照，留取了证据并勒令被告马占英将搬出去的东西原物搬回，并且决定了此房暂且保持现状谁都不许动。从此，原告的美容美发厅开始停业，并再次告知被告孙占川，被告孙占川没有任何行动。2014年6月19日晚上8点左右，马占英又带人将原告的美容美发厅的门锁撬开，将屋内价值4万元的物品搬走，原告知情后再次向公安机关报警，公安机关的答复是到人民法院去起诉。此事原告再次向被告孙占川通知，被告孙占川置若罔闻。原告经营的美容美发厅平均月收入15000元，每月房租为1000元，雇佣工作人员1名，每人每月发放工资2000元，自2014年5月26日停业以来损失开始发生，马占英擅自拉走原告屋内价值4万元物品。原告认为，被告孙占川签订的《租赁合同》真实合法有效，应受法律保护。在租赁期间，被告孙占川应当保障原告对租赁房屋的占有，使用及收益权利，不论被告孙占川将此房屋转让任何人，在租房合同未到期之前，买受人均受《租赁合同》的约束，应当继续履行原房主与原告所签订的租赁合同，否则即构成对原告的违约。马占英屡次侵扰原告，致使原告2014年5月26日后停业。对于马占英的所作所为，孙占川均置之不理。为维护合法权益，原告诉至法院。2017年4月11日，祁岁琴提交变更、增加诉讼请求申请书，申请追加孙花为被告，诉讼请求第二项变更为：“被告将涉案房屋收回，恢复原状后腾交原告；第三项中各项经济损失由原有的96000元增加到294545元。孙占川辩称，一、诉争房屋是我女儿孙花的，我与祁岁琴签订合同，孙花不知情，也未授权。二、合同中的签名系我所写，20年的期限系祁岁琴所写，我并不知情，因急于解除与祁岁琴签订的房屋租赁合同，给原告退还定金3万元和1万元赔偿。三、我与原告的借贷关系与本案无关。四、原告拖欠水电暖费用，违约在先。孙花辩称，一、祁岁琴与孙占川20**年签订的租房合同无效，与答辩人无关；二、孙占川与孙花之间没有形成任何代理关系，答辩人未授权孙占川以严重低于市场价与他人签订租房合同并预收房租；三、祁岁琴与孙占川之间存在高利借贷行为，祁岁琴利用孙占川急于用钱心理，以利诱或胁迫方式签订租赁合同，故该合同应依法认定无效。反诉原告孙花向本院提出诉讼请求：1.依法确认被反诉人祁岁琴与反诉人租赁关系已于2011年11月9日期满终止；2.判令祁岁琴支付反诉人在2010年2月至2014年4月商铺占用损失55000元，暖气费2020元，物业费与水费1234.2元，合计58254.2元；3.被反诉人承担反诉费。事实与理由：2009年底，反诉人经与涉案房屋出租人田志雯协商，购得田志雯出租的位于兰州市七里河区西园街道下西园264-266号003室商铺产权，2012年9月10日取得兰房权证（七里河区）字第269511号房屋所有权证。在2010年1月，原房主田志雯交付涉案商铺时，因祁岁琴与田志雯签订有房屋租赁合同，月租金1100元，租赁期限至2011年11月9日。孙花依据买卖不破租赁原则，由祁岁琴继续承租至期满。期间因反诉人随部队服役丈夫陈忠在酒泉工作，委托父亲孙占川代办购买涉案商铺事宜。2014年4月，孙花欲将房屋出售于马占英，孙占川才告知其以房主名义收取了祁岁琴2012年8月1日至2015年8月1日共计3万元的房租，祁岁琴以此为由，拒不搬出，致使孙花售房无果。2014年6月21日，孙花将铺面（88.26平方米，包括祁岁琴租赁铺面的42平方米）整体出租给洪涛，月租金5400元。祁岁琴在与田志雯的租赁合同到期后，未经孙花同意，与孙占川签订新的房屋租赁合同，交易租金严重低于市场价格，且之间未向孙花支付任何费用，损害孙花合法权益，故诉至法院。反诉被告祁岁琴辩称，一、租赁合同于2011年11月9日期满的理由不能成立，原告与糖酒门市部签订的合同已被2010年2月1日签订的合同取代。后合同系孙花授权其父孙占川所签，2011年至2014年期间孙花并未提出异议，应视为孙花认可该份租赁合同，此份合同合法有效；二、涉案房屋租金已交至2015年8月。2014年祁岁琴的物品被搬走后，产生的水电费应由孙占川承担。反诉被告孙占川对孙花的诉求无异议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年2月1日，祁岁琴与孙占川签订《租房合同》，该合同约定，甲方孙占川将下西园街道266号铺面租给乙方祁岁琴使用，每月房租壹仟元，租期20年，自2010年2月1日起止2030年2月1日止，月租金为1000元，交付押金1500元，如原告自己不租用，有权转租，但必须告知被告孙占川。租用期间的水电暖、物业费用由祁岁琴支付。合同签订后，原告向被告孙占川交纳了1500元押金，并按时向被告孙占川交纳房租。2010年8月1日，原告给被告孙占川一次性交纳了3万元房租，并由孙占川出具了收条。收条内容“今收房租〈金梦美容美发〉叁万元正。2012年8月1日——2013年——2014年——2015年8月1日。收款人孙占川”。2012年9月10日，孙花取得兰房权证（七里河区）字第269511号房屋权属证书，该证书记载房屋坐落于兰州市七里河区西园街道下西园264-266号第003室。庭审中查明，祁岁琴租赁房屋为孙花持有的产权证书上登记房屋的一部分。祁岁琴经营期间，孙占川代为缴纳物业费与水费1234.2元，暖气费2020元，共计3254.2元。2014年4月份，被告孙占川称其预卖掉现租给原告的房屋，要求原告搬离。原告认为双方签订的《租赁合同》未到期，原告要求享有租赁权。同年5月2日，孙占川向原告祁岁琴支付款项54600元。2014年5月26日，案外人马占英将原告美容美发厅的物品强行搬出，原告拨打了110报警，经下西园派出所民警进行处理，现场摄像拍照，马占英将搬出去的东西原物搬回，原告的美容美发厅开始停业。2014年6月19日晚上8点左右，马占英又带人将原告美容美发厅的门锁撬开，将房内的物品搬空。另，同年6月21日，孙花与案外人洪涛签订房屋租赁合同，合同约定，孙花将包括涉案房屋在内的商铺两件出租给洪涛，租期为1年，自2014年6月10日至2015年6月10日，租金为每月5400元。又另，2012年3月25日，孙占川与祁岁琴签订协议书，约定孙占川向原告借款5万元，利息为月息三分。2013年2月3日，孙占川向祁岁琴还款2万元。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告与被告孙占川签订的租房合同系双方当事人真实意思表示,合同合法有效。关于被告孙花称没有授权孙占川签订该份合同，对合同签订的情况概不知情的辩称。孙花作为孙占川之女，委托孙占川购买涉案房屋，自2010年起，孙占川以涉案房屋管理人的身份与祁岁琴协商房屋租赁事宜，直至2014年孙花欲出售涉案房屋时，未对祁岁琴在此经营提出异议，故孙花辩称不符常理，本院不予采纳。关于孙占川提出的已向祁岁琴支付剩余房租及赔偿金的辩称，因孙占川与祁岁琴之间存在借贷关系，且支付该笔款项时并未注明系房租及赔偿金，故被告辩称予法无据，本院不予采纳。合同履行中，孙占川向祁岁琴交付房屋，祁岁琴交付了2012年8月1日至2015年8月1日期间的房租。孙花欲将涉案房屋出售，且在出售未果后，将房屋另行租赁他人，致使原告无法继续经营，孙占川恶意违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告孙占川应将原告提前给付的房租15000元及押金1500元，共计16500元，退还原告；对给祁岁琴的美容美发厅因停业造成的营业损失应予赔偿。关于原告所主张的各项经济损失共计294545元，本院认为，孙占川的恶意违约致使原告需另觅经营场所，装修场地、购买设施，在合理期间内不能营业获利，本院酌定此期间为3个月，经营损失45000元，雇员工资4000元亦实际发生，孙占川应予赔偿。综上所述，孙占川应当向原告退还房租15000元，押金1500元，经营损失45000元，雇员工资4000元，共计65500元。关于祁岁琴要求二被告对商铺财物损失承担赔偿责任的诉求，因原告没有证据证实系孙占川、孙花指使马占英为此行为，故该诉求予法无据，本院不予支持。关于孙花要求祁岁琴支付2010年2月至2014年4月商铺占用损失55000元，暖气费2020元，物业费与水费1234.2元，合计58254.2元的诉讼请求，庭审中，孙花亦认可房租交由孙占川支配，若有损失，孙花可向孙占川主张。依据合同约定，祁岁琴应当缴纳经营期间的水电物业费及暖气费，现孙占川代为缴纳，祁岁琴应当向孙占川支付，孙花诉称有理，本院予以支持。综上所述，原告要求被告退还房租、赔偿经营损失、员工工资的诉求有理，但金额有误，本院予以调整。反诉原告要求反诉被告支付水电物业费及暖气费的诉请有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十二条的规定，判决如下：一、被告孙占川自本判决生效之日起五日内退还原告祁岁琴房租15000元，押金1500元；给付原告祁岁琴营业损失45000元，员工工资4000元，共计65500元；二、反诉被告祁岁琴自本判决生效之日起五日内向孙占川支付暖气费2020元，物业费与水费1234.2元，共计3254.2元；三、驳回原告祁岁琴、反诉原告孙花的其他诉讼请求。本诉案件受理费6300元，原告祁岁琴负担4900元，被告孙占川负担1400元。反诉案件受理费678元，由反诉原告孙花承担640元，反诉被告祁岁琴承担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 王 琦代理审判员 罗 晴人民陪审员 卢玉环二〇一七年六月九日书 记 员 殷嘉逸 更多数据：