（2017）苏05民终3428号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-06-29

案件名称

3428昆山日丽正美电子科技有限公司与昆山庄园山水艺术造园有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆山日丽正美电子科技有限公司,昆山庄园山水艺术造园有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2017)苏05民终3428号上诉人（原审原告）：昆山日丽正美电子科技有限公司,住所地江苏省昆山市周市镇康浦路3号,组织机构代码75848100-4。法定代表人：陈正梅,该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山庄园山水艺术造园有限公司,住所地江苏省昆山市昆太路南洋路2号,组织机构代码68784601-X。法定代表人：庄爱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马永江，昆山市陆家法律服务所法律工作者。上诉人昆山日丽正美电子科技有限公司（以下简称昆山日丽正美公司）、昆山庄园山水艺术造园有限公司（以下简称昆山庄园山水公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初11156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山日丽正美公司的上诉请求：撤销原审判决第三项，昆山庄园山水公司支付违约金675000元。事实和理由：一审判决已经认定昆山庄园山水公司在房屋买卖合同没有解除、撤销的情况下，将房屋卖给了昆山宏诣澜金属有限公司，构成根本违约，昆山庄园山水公司应当承担违约金675000元。昆山庄园山水公司辩称，昆山日丽正美公司提起本案诉讼是重复起诉；一审判决认为昆山庄园山水公司根本违约与一审法院（2014）昆民初字第3210号民事判决相悖，苏州市中级人民��院（2016）苏05民终544号民事判决已经认定昆山日丽正美公司是违约方；昆山日丽正美公司恶意违约给昆山庄园山水公司造成巨大的经济损失。请求二审法院驳回昆山日丽正美公司的一审诉讼请求和上诉请求。昆山庄园山水公司的上诉请求：撤销原判，驳回昆山日丽正美公司的诉讼请求。事实和理由：一、昆山日丽正美公司在本案中的诉讼请求、当事人基本事实与一审法院（2015）昆民初字第570号民事判决相同，属于重复起诉。二、本案一审判决与一审法院（2014）昆民初字第3210号民事判决相悖。三、本案所涉房屋买卖合同纠纷是昆山日丽正美公司不按合同约定履行付款义务造成的，应当承担违约责任。昆山日丽正美公司辩称，一审法院（2015）昆民初字第570号民事判决撤销双方的买卖合同，本案判决解除双方的买卖合同，属于不同的法律关系。一审法院认定事实：2014年3月21日，昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司在案外人土生金公司见证下签订房屋买卖合同一份，该合同约定：一、昆山庄园山水公司已根据国家有关规定，依法取得位于昆山市巴城镇××房、××房、××房、××房、××房的房屋所有权，产权证字号分别为281043725、281043726、281043727、281043728、281043729，建筑面积分别为2103.22平方米、762.93平方米、762.93平方米、762.93平方米、858.91平方米，昆山庄园山水公司自愿将该房屋出售给昆山日丽正美公司。昆山庄园山水公司为该房屋至房屋交于昆山日丽正美公司前的现状负全责，昆山日丽正美公司对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；二、双方协商后的成交价格为13500000元，昆山日丽正美公司于2014年3月21日交定金500000元、于2014年3月25日前支付1500000元、于2014��4月9日前支付7000000元用于还银行贷款、于过户后同时支付尾款4500000元整，昆山日丽正美公司应承担该房产的全部过户税费；三、土生金公司为昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司双方提供交易机会，土生金公司如实传递双方提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续；四、昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司双方须在2014年4月10日前提供相应的合法证件，否则视为违约；五、以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期违约金，超过七日由违约方按本合同违约责任部分承担违约责任；六、昆山庄园山水公司对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责；昆山庄园山水公司须保证该房屋权属无争议，若发生与昆山庄园山水公司有关的权属纠纷或债务纠纷，由昆山庄园山水公司负责解决并承担一切后果及违约责任，昆山庄园山水公司保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且昆山庄园山水公司有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由昆山庄园山水公司承担；七、昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司及土生金公司任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同约定的其他违约现象，均由违约方向另两方各支付本合同确定的房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且土生金公司所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还；八、本合同在履行中若发生争议，三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。该合同由昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司双方签字盖章确认。2014年3月24日，昆山日丽正美公司向昆山庄园山水公司在中国建设银行昆山市支行营业部的账户汇款500000元；2014年3月25日，昆山日丽正美公司向昆山庄园山水公司在中国建设银行昆山市支行营业部的账户汇款3笔，每笔500000元，共计1500000元。2014年3月26日，土生金公司出具收条一份，该收条载明：今收到庄爱峰（石牌茅砂塘中路456号）房产证伍本、土地证壹本、营业执照原件、副本原件、组织机构代码原件以及相关过户材料用于为昆山日丽正美电子科技有限公司办理过户使用。2014年9月26日，昆山庄园山水公司起诉昆山日丽正美公司及第三人苏州土金房地产咨询公司至昆山市人民法院，请求判令昆山日丽正美公司完全履行合同义务、立即办理合同约定购买的厂房及土地使用权过户手续，支付购房款11500000元并承担相应的违约责任，经审理后昆山市人民法院于2015年11月4日作出一审判决并出具（2014）昆民初字第3210号《民事判决书》，判决：一、驳回昆山庄园山水公司要求昆山日丽正美公司继续履行合同义务、立即办理合同约定购买的厂房及土地使用权过户手续、支付购房款11500000元及支付逾期付款违约金的诉讼请求；二、驳回昆山庄园山水公司要求昆山日丽正美公司支付律师费201000元的诉讼请求。昆山庄园山水公司不服该判决向苏州市中级人民法院提起上诉，但昆山庄园山水公司在上诉期内未缴纳上诉案件受理费，经法院催缴仍未在规定期间内缴纳，苏州市中级人民法院于2016年7月7日出具（2016）苏05民终5378号《民事裁定书》，裁定：本案按自动撤回上诉处理，原审判决即发生法律效力。2015年1月22日，昆山日丽正美公司起诉昆山庄园山水公司至昆山市人民法院，请求判令：一、撤销双方间的房屋买卖合同；二、昆山庄园山水公司返还房屋��付款2000000元并赔偿损失650000元；三、诉讼费由昆山庄园山水公司承担。法院经审理后于2015年11月2日出具（2015）昆民初字第570号《民事判决书》，认定昆山日丽正美公司主张本合同中存在重大误解理由成立，并判决：一、撤销昆山日丽正美公司与昆山庄园山水公司于2014年3月21日签订的买卖合同；二、昆山庄园山水公司于判决生效之日起十日内返还昆山日丽正美公司购房款2000000元；三、昆山庄园山水公司于判决生效之日起十日内赔偿昆山日丽正美公司损失98884.37元。昆山庄园山水公司不服该判决向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后认定重大误解事由不成立，一审法院认定双方签约时存在重大误解系适用法律有误，于2016年5月5日出具（2016）苏05民终544号《民事判决书》，判决：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第570号民事判决；二、驳回昆山日丽正美公司的诉讼请求。后因昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司双方就房屋买卖事宜协商不成，昆山日丽正美公司诉诸一审法院。另查明：昆山市巴城镇××房、××房、××房、××房、××房的房屋所有权人为昆山庄园山水公司，登记时间为2013年1月14日，取得方式为因生效法律文书取得。2016年6月28日，昆山庄园山水公司作为转让方与案外人昆山市宏诣澜金属有限公司作为受让方签订《昆山市国有土地使用权转让合同》一份约定：昆山庄园山水公司将案涉房屋土地全部转让给案外人昆山市宏诣澜金属有限公司。2016年8月19日案涉房屋产权已登记至案外人昆山市宏诣澜金属有限公司名下。庭审中，昆山庄园山水公司陈述：2015年5月银行已经起诉了我公司，在今年的3、4月份就进入了执行阶段，同时在这个前后中级法院的最终判决已经下达，��山日丽正美公司拒绝履行中院的判决，我们为了让昆山日丽正美公司拿到这个买卖的房产，履行中级法院的判决书，我们和朋友协商另组公司，把这个房产转移到新的公司等待本案昆山日丽正美公司办理过户手续，这一份不动产合同就是为了办理这个做的。但截止庭审结束，昆山庄园山水公司未向法院提供证据证明案外人昆山市宏诣澜金属有限公司同意将案涉房屋过户给昆山日丽正美公司。再查明：昆山庄园山水公司主张昆山日丽正美公司方逾期付款的行为造成其五百多万的损失，包括：1、昆山庄园山水公司欠商业银行七百万元，产生了二百六十多万的利息；2、昆山庄园山水公司还介入了民间借贷五百万元，将近三年有三百多万元的利息损失。为此昆山庄园山水公司提供了（2015）昆商初字第01961号、1962号《民事判决书》。经一审法院释明后昆山庄园山��公司明确表示不提起反诉。以上事实由昆山日丽正美公司方提供的《房屋买卖合同》、银行电子回单、民事调解书、房产证复印件、土地证复印件，昆山庄园山水公司提供（2015）昆商初字第01961号、1962号《民事判决书》及一审法院依法调取的《昆山市国有土地使用权转让合同》、（2016）苏05民终544号、（2015）昆民初字第570号《民事判决书》、（2014）昆民初字第3210号《民事判决书》、（2016）苏05民终5378号《民事裁定书》及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为：本案中昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司于2014年3月21日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应受法律保护。双方在该合同签订后因合同效力及合同履行问题分别向法院提起诉讼，目前生效的两份法律文书分别为：一、2015年11月4日昆山市人民法院出具（2014）昆民初字第3210号《民事判决书》，判决：驳回昆山庄园山水公司要求昆山日丽正美公司继续履行合同义务、立即办理合同约定购买的厂房及土地使用权过户手续、支付购房款11500000元及支付逾期付款违约金的诉讼请求，该判决书生效日期为（2016）苏05民终5378号《民事裁定书》出具之日2016年7月7日；二、2016年5月5日苏州市中级人民法院出具（2016）苏05民终544号《民事判决书》，认定昆山日丽正美公司所主张的重大误解理由不成立并判决：撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第570号民事判决；驳回昆山日丽正美公司的诉讼请求。该判决书生效之日为2016年5月5日。目前已经生效的两份法律文书中并未对本案涉案合同的效力作无效、撤销、解除的认定；昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司在本案起诉前也未有任何一方向另一方发出解除合同的通知，昆山日丽正美公��起诉时也无根本阻却合同继续履行的事由；且昆山庄园山水公司在庭审中多次陈述愿意继续履行案涉合同约定的权利义务，在昆山日丽正美公司全额付款的情况下随时可以履行房屋产权过户义务，故法院认为在本案起诉前案涉合同仍为可以继续履行的有效合同。昆山日丽正美公司在2015年1月22日起诉时的理由为双方存在重大误解，请求撤销案涉合同；本案起诉的理由为昆山庄园山水公司根本违约，请求解除案涉合同。昆山日丽正美公司两次诉讼依据的事实理由和诉讼请求均不一致，并不构成重复起诉，故法院对昆山庄园山水公司的该辩称不予采纳。昆山日丽正美公司方以昆山庄园山水公司在合同没有解除、撤销的情况下将房屋卖给了昆山宏诣澜金属有限公司，构成根本违约，属于一房二卖，要求解除合同，返还已付款2000000元并支付违约金675000元。法院认��，昆山庄园山水公司于2016年6月28日与案外人昆山市宏诣澜金属有限公司签订《昆山市国有土地使用权转让合同》约定将案涉房屋土地全部转让给案外人昆山市宏诣澜金属有限公司，在昆山日丽正美公司2016年7月4日起诉并申请法院查封案涉房产土地后，昆山庄园山水公司方以提供反担保的方式请求法院解封案涉土地房产，在法院解封后于2016年8月19日将案涉房产全部转移至案外人昆山市宏诣澜金属有限公司名下，现昆山庄园山水公司未提供任何证据证明案涉合同有继续履行的可能，昆山庄园山水公司的行为导致本案合同无法继续履行构成根本性违约，理应承担相应的违约责任。昆山庄园山水公司方的违约行为致使合同目的不能实现，昆山日丽正美公司请求解除合同并要求昆山庄园山水公司返还已付款2000000元的诉讼请求予以支持。对昆山日丽正美公司要求昆��庄园山水公司支付675000元违约金的诉讼请求，法院认为昆山日丽正美公司方作为购买方在合同签订后的两年时间内均未履行自己的付款义务，虽昆山庄园山水公司方未在此期间要求解除合同，但昆山日丽正美公司逾期付款的行为也构成违约，造成昆山庄园山水公司方一定损失，昆山庄园山水公司方主张昆山日丽正美公司方逾期付款的行为造成其五百多万的损失包括：1、昆山庄园山水公司欠商业银行七百万元，产生了二百六十多万的利息；2、昆山庄园山水公司还介入了民间借贷五百万元，将近三年有三百多万元的利息损失。为此昆山庄园山水公司提供了（2015）昆商初字第01961号、1962号《民事判决书》。经法院释明后昆山庄园山水公司表示不提起反诉。法院认为，昆山庄园山水公司所主张的因欠银行贷款未归还导致拖欠银行的利息损失和因借民间借贷五百多万元造��的三百多万元的利息损失，非买卖合同签订时所能预见的直接损失且昆山庄园山水公司并未提供任何证据证明，不属于昆山日丽正美公司违约造成的损失，故对昆山庄园山水公司的上述辩称不予采纳。综合本案案情，法院认为昆山日丽正美公司、昆山庄园山水公司之间互有违约行为，对昆山日丽正美公司方要求昆山庄园山水公司支付违约金675000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山日丽正美电子科技有限公司与昆山庄园山水艺术造园有限公司于2014年3月21日签订的《买卖合同》解除。二、昆山庄园山水艺术造园有限公司于判决生效之日起十日内一次性归还昆山日丽正美电子科技有限公司购房款2000000元。三、驳回昆山日丽正美电子科技有限公司其余诉讼请求。案件受理费28200元，保全费5000元，共33200元，由昆山庄园山水公司负担24822元，由昆山日丽正美公司负担8378元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，2016年9月21日，昆山日丽正美公司向一审法院提交调查申请书，称起诉本案的原因是昆山庄园山水公司将房屋转让给第三人，申请法院对厂房的买受人进行调查，核实房屋买卖合同签订时间。二审中，当事人均未提供新的证据。二审中，昆山日丽正美公司陈述没有按照房屋买卖合同的约定在2014年4月9日前支付700万元，原因是双方口头确认的过户税金为30万元，由昆山日丽正美公司负担。在交易中心办理过户手续时，发现昆山庄园山水公司之前一次交易中隐瞒交易价格，导致本次交易需交纳三百多万元的税金，由此双方产生争议。昆山庄园山水公司否认双方在签订合同时确认过户税金为30万元。二审中，昆山庄园山水公司认为昆山日丽正美公司提起的本案诉讼与(2015)昆民初字第570号案件属于重复诉讼。对于将涉案房屋转让给案外人的原因，昆山庄园山水公司陈述由于昆山日丽正美公司不按房屋买卖合同的约定付款，导致昆山庄园山水公司向银行的贷款和民间借贷资金无法偿还；昆山商业银行起诉昆山庄园山水公司的判决已生效，进入执行阶段；在苏州市中级人民法院（2016）苏05民终544号民事判决作出后，主动与昆山日丽正美公司联系商量如何履行合同，遭到昆山日丽正美公司的拒绝；7月20日收到了昆山日丽正美公司的起诉状，要求退还购房款，因此昆山庄园山水公司与案外人组建了公司，并将房屋过户至案外人名下，目前已经收到案外人支付的购房款，具体数额不能向法院提供。本院认为：2014年3月21日昆山日丽正美公司与昆山庄园山水公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定昆山日丽正美公司应当在支付定金50万元和首付款150万元后，于2014年4月9日前支付700万元用于还银行贷款，于过户后同时支付尾款450万。昆山日丽正美公司未按合同约定在2014年4月9日前支付700万元，其拒绝支付的理由是昆山庄园山水公司隐瞒交易情况导致昆山日丽正美公司需承担巨额税费，并曾以此为由向一审法院起诉要求撤销房屋买卖合同。经本院(2016)苏05民终544号民事判决认定昆山日丽正美公司要求撤销的理由不能成立，并驳回了昆山日丽正美公司的诉讼请求。因此昆山日丽正美公司未按合同约定付款，构成违约。2016年7月19日昆山日丽正美公司提起本案诉讼，要求昆山庄园山水公司返还购房款200万元并支付违约金的理由，与前案要求撤销房屋买卖合同的理由基本相同。但在审理中发现昆山庄园山水公司将房屋卖给了昆山宏诣澜金属有限公司的新情况，昆山日丽正美公司认为昆山庄园山水公司一房二卖构成根本违约，请求解除与昆山庄园山水公司的房屋买卖合同。该增加的诉讼请求与昆山日丽正美公司前次诉讼的请求不同，理由也不相同，不属于重复诉讼。本案争议焦点是2016年6月28日昆山庄园山水公司将涉案房屋转让给昆山宏诣澜金属有限公司是否构成违约。对此，本院认为，由于昆山日丽正美公司未按合同约定期限付款，昆山庄园山水公司首先提起诉讼，要求昆山日丽正美公司继续履行合同，支付购房款，并办理厂房及土地使用权过户手续。该诉讼请求被一审法院（2014）昆民初字第3210号民事判决以房屋买卖合同属于可撤销合同为由驳回，且��判决已经生效。其后，昆山日丽正美公司提起诉讼要求撤销房屋买卖合同，经本院2016年5月5日作出二审判决，驳回了昆山日丽正美公司的诉讼请求。至此，双方间关于房屋买卖合同的履行陷入僵局。昆山庄园山水公司二审中陈述在本院（2016）苏05民终544号判决生效后，曾与昆山日丽正美公司联系，但该公司拒绝继续履行合同，该陈述并无证据证实。因此在双方的房屋买卖合同未撤销的情况下，昆山庄园山水公司未与昆山日丽正美公司协商解除合同，即擅自将涉案房屋转让给昆山宏诣澜金属有限公司，构成违约，应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审判决以双方当事人互有违约行为而驳回昆山日丽正美公司要求昆山庄园山水公司支付违约金的诉讼请求不当，应予纠正。关于昆山庄园山水公司应承��的违约责任，根据合同约定违约金为房屋成交价格的5%即675000元。但昆山日丽正美公司在履行合同中违约在先，昆山庄园山水公司通过第一次诉讼表达了愿意继续履行合同的意思，而昆山日丽正美公司提起撤销合同之诉已经表明了其不愿意继续履行合同，且撤销合同的理由未获法院支持，因此导致合同履行陷入僵局的主要责任在昆山日丽正美公司。昆山日丽正美公司在本院驳回其撤销合同的诉讼请求后，未向昆山庄园山水公司提出继续履行合同的要求，而是以再次提起诉讼的方式坚持不再继续履行房屋买卖合同。直至诉讼中，昆山日丽正美公司知悉昆山庄园山水公司将涉案房屋转让给案外人，才增加诉讼请求要求解除房屋买卖合同，并变更理由为昆山庄园山水公司一房二卖的违约行为。虽然昆山庄园山水公司在审理中未明确请求调整违约金，但提出了自己没有��约的抗辩，而昆山日丽正美公司未提供因对方违约造成的具体损失及证据。对上述因素进行综合考量后，本院依法将合同约定的违约金调整为合同成交价格的2%计270000元。昆山庄园山水公司在本案中未要求昆山日丽正美公司承担逾期付款的违约责任，本院不予理涉。综上，昆山日丽正美公司的上诉请求部分成立，应予支持；昆山庄园山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11156号民事判决第一项、第二项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11156号民事判决第三项及案件受理费负担部分。三、昆山庄园山水艺术造园有限公司支付昆山日丽正美电子科技有限公司违约金270000元，于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28200元，财产保全费5000元，合计33200元，由昆山日丽正美电子科技有限公司负担6640元，昆山庄园山水艺术造园有限公司负担26560元。二审案件受理费38750元，由上诉人昆山日丽正美电子科技有限公司负担5275元，昆山庄园山水艺术造园有限公司负担33475元。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群代理审判员　　沈军芳代理审判员　　郭　锐二〇一七年六月九日书　记　员　　吉宇璐微信公众号“”