（2016）赣0502民初1648号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-06-29

案件名称

胡琥与ＸＸＸ、邹红梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

新余市渝水区人民法院

所属地区

新余市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡琥,ＸＸＸ,邹红梅,新余融汇房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2016）赣0502民初1648号原告：胡琥。委托代理人李辉华、王文滔，江西三江合律师事务所律师。被告：ＸＸＸ。被告：邹红梅。被告：新余融汇房地产开发有限公司，住所地新余市仰天大道体育中心。法定代表人：陈自辉，该公司总经理。委托代理人简小勇、黄阳惠，江西弘杰律师事务所律师。原告胡琥（下称原告）与被告ＸＸＸ、邹红梅、新余融汇房地产开发有限公司（下称融汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李辉华、王文滔，被告融汇公司委托代理人黄阳惠到庭参加诉讼，被告ＸＸＸ、邹红梅经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《二手房买卖居间合同书》；2、被告共同向原告返还购房款58423元，赔偿违约金76627元、其他经济损失1018元，共计136068元；2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2012年6月21日，原告与被告ＸＸＸ、邹红梅签订了《二手房买卖居间合同书》，约定原告从被告处购买江山御景10栋2单元1803号房屋，房屋总价255423元，由原告先从被告支付首期房款53423元，被告负责办理更名手续，签订新的合同后，原告再支付剩余的20000元房款，其他剩余房款177000由原告向银行申请按揭并作为合同房款支付给被告融汇公司。被告融汇公司同意将该房源更名出售给原告，并帮助被告ＸＸＸ在房产管理局办理相关退房手续，并没有扣押被告ＸＸＸ的首付款。原告按照合同履行了应尽的义务，但被告没有履行其应尽的义务和承诺，给原告造成了重大经济损失，原告多次协商为此，原告诉至法院并提出前列诉请。被告融汇公司辩称，被告融汇公司从未与原告签订过任何合同，原告要求被告返还购房款没有事实和法律依据，具体理由如下：1、2011年7月11日，被告ＸＸＸ向被告融汇公司陈述其购房款为75884元，在2012年10月24日，被告ＸＸＸ向被告融汇公司提出书面申请要求退房，并自愿承担解除商品房买卖合同所产生的费用，且承诺在出具承诺书之日开始被告融汇公司可以任意处置该房源，在2012年10月29日，被告融汇公司向被告ＸＸＸ退还了购房款，至此，被告融汇公司与被告ＸＸＸ之间的房屋买卖合同就此解除，双方的权利与义务就此消灭；2、原告与被告ＸＸＸ、邹红梅签订的二手房买卖合同，合同的相对方为原告及被告ＸＸＸ、邹红梅，被告融汇公司并非合同的当事人，也从没有向原告出具过任何的承诺。被告ＸＸＸ、邹红梅未答辩。因被告ＸＸＸ、邹红梅未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由被告ＸＸＸ、邹红梅承担。被告融汇公司对原告提交的原告身份证、被告融汇公司企业信息、婚姻登记审查处理表、新余市服务业发票2张、江西省行政事业性收费票据1张，中国建设银行业务收费票据2张、融汇公司于2012年10月18日出具的函、首付款交纳凭证、进账单、渝水区人民法院民事裁定书真实性未提出异议，本院予以采信并在卷佐证，对于原告提交二手房买卖居间合同、收款收据3张、2012年6月15日融汇公司变更买受人的函，被告融汇公司不予认可，本院认为，二手房买卖居间合同、收款收据3张来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以确认并在卷佐证，至于2012年6月15日融汇公司变更买受人的函，系复印件，本院不予采信。原告对被告融汇公司提交的工商银行进账单没有异议，对承诺函、遗失声明不予认可，本院认为，上述证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：2011年7月11日，被告ＸＸＸ向被告融汇公司购买了被告融汇公司开发的江山御景小区10号楼21803号房，并于当日向被告交纳了75884元首付款。2011年11月2日，被告ＸＸＸ与被告邹红梅登记结婚。2012年6月21日，由于银行按揭等原因，被告ＸＸＸ、邹红梅于2012年6月21日与原告签订《二手房买卖居间合同书》，约定被告ＸＸＸ、邹红梅将江山御景小区10号楼21803号房转让给原告，合同价款为255423元，签订合同当日原告付款53423元给被告ＸＸＸ、邹红梅，办理号房屋产权更名之日付款25000元，余款177000元由原告办理按揭；其中支付给被告ＸＸＸ78423元，剩余177000元支付给售楼部和公司；由原告管理被告ＸＸＸ、邹红梅的首付款发票以及被告ＸＸＸ与开发商签订的备案合同；被告ＸＸＸ、邹红梅负责办理更名手续，并负担全部费用，被告ＸＸＸ、邹红梅办理退房后，原告可支付25000元剩余房款的5000元，签订新的合同后，与昂奥再支付剩余的20000元房款，原告按揭手续材料齐全后，通知被告ＸＸＸ、邹红梅去办理更名手续，签订新的合同，如被告ＸＸＸ、邹红梅不去办理，则原告与居间方自行去办理签订新合同手续，原告支付更名费用和签订新合同的费用，原告不用再支付剩余房款给被告ＸＸＸ、邹红梅，剩余房款作为被告ＸＸＸ、邹红梅不履约、不作为违约方的赔偿金；双方不得反悔、如违约，由违约方承担全部房款的30%作为违约赔偿金，如实际损失超过30%，以实际损失计算赔偿数额。2012年6月21日，原告向被告ＸＸＸ支付42000元，2012年6月22日，原告向被告ＸＸＸ支付11423元，2012年7月19日，原告向被告ＸＸＸ支付5000元，共计支付58423元。另新余市房地产交易中心2011年7月1日开具了479元商品房交易服务费，于2012年7月20日开具了479元商品房交易服务费，票据显示客户均为被告融汇公司，2011年7月11日，新余市房地产交易登记中心又向被告ＸＸＸ出具了30元档案利用费的发票，2011年7月11日，中国建设银行又收取了被告ＸＸＸ短信理财服务年费、新开卡工本费共计30元，上述票据原告陈述是ＸＸＸ为该套住房花费的费用，原告向被告ＸＸＸ支付了上述费用后，被告ＸＸＸ将票据给了原告。2012年10月18日，被告融汇公司向被告ＸＸＸ发函，同意被告ＸＸＸ将江山御景小区10号楼21803号房更名出售给其他人，并通知被告ＸＸＸ及新的买受人于2012年10月22日前来办理更名购房手续，如逾期未来办理视同您放弃此套房源，按合同条款扣押您的首付款，并将此套房源正式对外销售。2012年10月24日，被告ＸＸＸ向被告融汇公司提交承诺函，被告ＸＸＸ在该承诺函中申请退房，并承诺被告融汇公司从即日起可以任意处置该房源，该房源与被告ＸＸＸ再没有任何关系，被告ＸＸＸ愿意承担在认购、签认房管局合同、解除合同中产生的被告融汇公司产生的一切费用。2012年10月26日，被告ＸＸＸ向被告融汇公司出具遗失声明，声明遗失其2011年7月11日向被告融汇公司交纳75884元的首付款收据。2012年10月29日，被告融汇公司在扣除1000元手续费的基础上，向被告ＸＸＸ返还了74884元首付款。2015年4月28日，原告就上述房屋买卖事宜就起诉了被告ＸＸＸ、邹红梅，并于2016年4月13日撤回了对被告ＸＸＸ、邹红梅的起诉，本院于2016年4月14日作出了（2015）渝民初字第01138号民事裁定书，准许了原告撤回对被告ＸＸＸ、邹红梅的起诉。原告认为其已履行了付款义务，而被告融汇公司在明知被告ＸＸＸ、邹红梅与原告签订二手房买卖合同并答应扣押被告ＸＸＸ、邹红梅首付款的情况下，未对被告ＸＸＸ、邹红梅的首付款进行扣押，导致合同无法履行，三被告均构成违约，据此，原告特提出前列诉请。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据原告与被告ＸＸＸ、邹红梅的《二手房买卖居间合同书》，被告ＸＸＸ、邹红梅应在保留其被告融汇公司首付款的情况下收取原告的房款，被告ＸＸＸ违反合同约定，擅自向被告融汇公司申请退房并取回首付款的行为，明显违反了其与原告之间的合同约定，造成合同无法履行，故对于原告要求解除其与被告ＸＸＸ、邹红梅之间签订的《二手房买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持，因合同已解除，原告可以要求被告ＸＸＸ、邹红梅退还原告已支付的购房款58423元，故对于原告要求被告ＸＸＸ、邹红梅退还原告购房款58423元的诉讼请求，本院予以支持，关于违约金，原告要求按合同总价款的30%计算违约金，本院认为，虽然合同约定了该违约金计算标准，但该违约金计算标准过高，在原告未能提供证据证明其实际损失数额达到该标准的情况下，本院酌情按照原告已付房款的30%计算违约金，违约金数额为58423×30%=17527元，故对于原告要求被告支付违约金76627元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于其他经济损失1018元（含2011年7月7日商品房交易服务费479元、2012年7月20日商品房交易服务费479元，2011年7月11日档案利用费30元，2011年7月11日建行开卡及短信理财服务年费30元），本院认为，除2012年7月20日的商品房交易费用479元，其他费用从时间上可以看出在原告与被告ＸＸＸ、邹红梅签订合同之前，与原告与被告ＸＸＸ、邹红梅之间的房屋买卖交易并无直接关系，虽然上述票据在原告手中，也不能证明原告支付了上述费用，且根据原告与被告ＸＸＸ、邹红梅之间的合同约定，更名产生的一切费用应由被告ＸＸＸ、邹红梅承担，故对于原告要求被告ＸＸＸ、邹红梅支付其他损失1018元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告融汇公司承担责任的诉讼请求，本院认为，从原告提供的证据来看，并不能反映出被告融汇公司曾向原告承诺会扣押被告ＸＸＸ的首付款，即便被告融汇公司清楚被告ＸＸＸ、邹红梅曾有意愿将房产更名至原告，也并不意味着被告融汇公司有义务扣押被告ＸＸＸ的首付款，至于被告融汇公司2012年10月18日向被告ＸＸＸ出具的函，也仅仅反映出被告融汇公司曾向被告ＸＸＸ主张如果被告ＸＸＸ未在2012年10月22日办理更名手续，被告融汇公司将扣押首付款，本院认为，被告融汇公司在该函中仅仅主张其有扣押首付款的权利，而非义务，被告融汇公司根据被告ＸＸＸ的申请退还首付款也是其处分权利的表现，被告融汇公司与原告之间并不存在合同关系，原告主张被告融汇公司违约没有事实和法律依据，故对于原告要求被告融汇公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡琥与被告ＸＸＸ、邹红梅于2012年6月21日签订的《二手房买卖居间合同书》；二、被告ＸＸＸ、邹红梅于本判决生效之日起十日内返还原告胡琥购房款58423元并支付违约金17527元；三、驳回原告胡琥的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3022元，公告费300元，合计3322元（已由原告胡琥预交），由原告胡琥承担1468元，被告ＸＸＸ、邹红梅承担1854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审　判　长　　刘雅萍人民陪审员　　钟志民人民陪审员　　王　梅二〇一七年六月九日书　记　员　　游辉辉来源：百度“”