（2017）浙07民终791号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-18
案件名称
陈的确、胡姚多商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈的确,胡姚多,浙江卓诚兆业投资开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终791号上诉人（原审原告）：陈的确，男，1969年5月22日出生，汉族，住浙江省永康市。（）上诉人（原审原告）：胡姚多，女，1970年12月17日出生，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区。法定代表人：应建仁，董事长。委托代理人：吕华静，永康市四方法律服务所法律工作者。上诉人陈的确、胡姚多因与被上诉人浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称卓诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈的确、胡姚多上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、原审判决认定超过诉讼时效错误。陈的确、胡姚多及业主委员会多次向卓诚公司提出要求解决纠纷，并向有关部门提出，曾组织双方进行调解，一审申请取证，但原审没有进行调取，应适用诉讼中断。2、合同约定办理的权属证书，不能简单认定为系卓诚公司取得证书。卓诚公司取得证书对陈的确、胡姚多毫无意义，无需约定。且合同系卓诚公司拟定，属于格式合同，应作有利于陈的确、胡姚多的解释。结合登记申请书，陈的确、胡姚多取得证书应属于初始登记。因此，卓诚公司办证存在违约。卓诚公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合法有据，请求依法驳回陈的确、胡姚多的全部诉求，维持原判。理由如下：1、一审判定陈的确、胡姚多超过诉讼时效的事实认定清楚，加之未存在法定的诉讼时效中止、中断的情形，陈的确、胡姚多应承担怠于主张权利的责任。卓诚公司2014年1月11日通过邮寄方式通知陈的确、胡姚多在2014年1月17日办理交房手续，从2014年1月17日至两人一审起诉时间2016年7月22日，已超过两年的诉讼时效。陈的确、胡姚多抗辩在2015年8月13日通过业主委员会信访主张过权利的理由不能成立，金色港湾的业主委员会至今未有成立，即使有人就此事参与信访也不能代表陈的确、胡姚多的主张，且信访非诉讼时效中断的法定情形。2、合同中第十六条第二款“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”第三款“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人（自行）（委托出卖人）办理该商品房转移登记”，双方约定的是卓诚公司应在2014年6月30日前取得涉案商品房的土地、房屋权属初始登记证书，需履行的仅是房屋初始登记义务。办证的整个流程：首先是产权证初始登记（登记开发商名下），然后是土地证的初始登记（登记开发商名下），再接下去是产权的转移登记（登记业主名下），最后才是土地证转移登记（登记业主名下）。卓诚公司在2014年6月23日已办理涉案房屋土地使用权的初始登记，按照永康市房管会的办证流程，产权证的初始登记简化办理，在土地初始登记办理之后直接办理产权转移登记，故卓诚公司未构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法有据，请求依法驳回陈的确、胡姚多的全部诉求，维持一审判决。陈的确、胡姚多向一审法院起诉请求：一、判令卓诚公司支付陈的确、胡姚多逾期交房违约金（违约金从2014年1月1日开始，按已付总房款1464875元的日万分之一计算至卓诚公司实际符合交付条件之日并实际交付之日止，现暂算至2014年1月24日，违约金暂算为3516元）；二、由卓诚公司支付逾期交付权属证书违约金（违约金从2014年7月1日开始按已付总房款1464875元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，现暂算至2016年5月3日，暂计96682元）；三、诉讼费用由卓诚公司承担。一审法院认定事实：2013年3月15日，陈的确、胡姚多与卓诚公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定卓诚公司将其开发所有的金色港湾第5幢2单元2901房屋、2904房屋及-2层C区073号车位以预售方式出卖给陈的确、胡姚多。双方在合同中约定上述两套房产、车位款共计1464875元，卓诚公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给陈的确、胡姚多，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中卓诚公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给陈的确、胡姚多，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，陈的确、胡姚多按约向卓诚公司支付房款1464875元。但卓诚公司逾期至2014年1月17日通知陈的确、胡姚多办理交房手续，且直至2014年1月24日才与陈的确、胡姚多实际办理交房手续。卓诚公司在2014年6月23日完成了土地使用权证的初始登记，但因陈的确、胡姚多委托卓诚公司办理该商品房的转移登记，卓诚公司并未将该初始登记权属证书交付给陈的确、胡姚多。一审法院认为，双方于2013年3月15日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，陈的确、胡姚多已按约履行了付款义务，卓诚公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但其逾期通知陈的确、胡姚多前来办理交房手续，并直至2014年1月24日才实际与陈的确、胡姚多办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因陈的确、胡姚多直至2016年7月22日才向一审法院提起诉讼主张，已过两年的诉讼时效期间，且其无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求卓诚公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对卓诚公司以陈的确、胡姚多要求逾期交房违约金的起诉超过法定诉讼时效为由请求法院驳回该诉讼请求的抗辩意见，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈的确、胡姚多的诉讼请求。本案案件受理费1152元（已减半收取），由陈的确、胡姚多负担。本院二审期间，陈的确、胡姚多提供以下证据：1、业主房屋验收交接表一份，证明其只签收到2901一套房子。证据2、房产证复印件及门牌证复印件共两份，证明其买了两套房子。证据3、交费清单复印件一份，证明其没有违约，两套房子的费用都已经交清。证据4、商品房买卖合同补充协议复印件一份，证明其买了两套房子。卓诚公司对上述证据认为，对证据1，真实性没有异议。事实上2014年1月24日，陈的确、胡姚多过来接收房屋的时间，但该时间并不是卓诚公司通知交付房屋的时间。卓诚公司通知交付房屋时间是2014年1月17日。陈的确、胡姚多认为只接收了一套房屋，这不是事实。作为2901、2904的房屋，仅仅是一房两证，实际为同一套房屋。对证据2，真实性没有异议，这份证据陈的确、胡姚多在一审中已经提交过了，实际上就是一房两证。2901、2904同一套房子，陈的确、胡姚多已经实际接收。对证据3、真实性没有异议。陈的确、胡姚多在一审中也已经作为证据向法庭提交。至于其在2014年1月24日实际接收房屋，该逾期时间也是应由陈的确、胡姚多自行承担。对证据4、真实性没有异议。该补充协议仅仅是在办理房屋产权证转移登记时，面积上有差额，仅作为退还房款差额。本院经审查认为，上述证据不能达到其证明目的，对该证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人之间争议焦点有两点，现分析评判如下：1、陈的确、胡姚多关于逾期交房的诉讼请求是否超过诉讼时效。陈的确、胡姚多主张其一直就逾期交房等问题通过向信访部门反映来主张权利，但未提供证据予以证实，而卓诚公司通知陈的确、胡姚多交房是2014年1月17日，已经超过了诉讼时效。一审以超过诉讼时效判决驳回其关于逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。2、双方在《商品房买卖合同》第十六条中约定的土地、房屋权属证书指的是初始登记还是转移登记。涉案商品房买卖合同第十六条第二款规定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”。第三款规定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。”该条分别表述有“初始登记”、“转移登记”等内容，二者之间不存在概念上的混淆。陈的确、胡姚多主张该合同系格式合同，应作有利于该格式合同的被提供方即购房者陈的确、胡姚多的解释，缺乏事实基础。再则，根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”，二者之间也存在着明显的区别。故陈的确、胡姚多以涉案商品房办理转移登记的时间晚于合同第十六条约定日期（2014年6月30日），要求卓诚公司承担逾期办证违约责任的主张不能成立。综上，陈的确、胡姚多的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由上诉人陈的确、胡姚多负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 张燕燕代理审判员 虞 行二〇一七年六月九日代书 记员 祝赫敏 关注公众号“”