（2017）闽0582民初1068号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-16
案件名称
泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司与李尧鹄物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司,李尧鹄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0582民初1068号原告:泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区。法定代表人：董群阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：董跃东，该公司员工。被告：李尧鹄，男，汉族，1959年5月28日出生，住福建省晋江市。原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳公司）与被告李尧鹄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳公司的委托诉讼代理人董跃东及被告李尧鹄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳公司向本院提出诉讼请求：判令李尧鹄支付物业管理费、滞纳金及公摊费共计14384.47元。事实和理由：2009年10月份，福建省泉州市新天成房地产开发有限公司聘任朝阳公司为址在晋江市池店江厦丽景小区的物业管理，约定从2012年1月1日起，朝阳公司负责对该小区的物业进行管理，李尧鹄没有按时交纳物业费，其在该小区的房产为4栋501室，住宅面积为147.98平方，其共拖欠的费用总计为14384.47元（其中物业费6846元、滞纳金4476.47元、公摊3062元）。李尧鹄辩称：1.朝阳公司要求其支付物业费和滞纳金毫无法律依据，依法应当驳回朝阳公司的诉讼请求；2.朝阳公司在超期滞留期间没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费和滞纳金；3.朝阳公司的主张已经超过诉讼时效，应依法予以驳回原告的诉讼请求；4.原告请求支付2011年11月至2016年12月公摊费没有具体核算依据，并且重复收取答辩人的公摊费；5.原告存在重复收取答辩人物业费的行为；6.原告收取小区业主2000元就随便让业主随意搭建，楼顶也让业主随意搭建。在审理过程中，朝阳公司为证明其主张提供如下证据：1.企业法人营业执照一份，以证明朝阳公司的诉讼主体资格；2.资质证书一份，以证明朝阳公司具有物业管理资质；3.物业管理服务合同一份，以证明2009年12月10日与福建省新天盛房地产开发有限公司签订服务合同。朝阳公司从2009年12月10日起开始管理江夏丽景小区至今，小区物业管理费为：电梯住宅每月每平方米的管理费为1.1元、店面每月每平方米的管理费为1.5元。每月的公摊费用按实结算；4.滞纳金明细表一份，以证明计算滞纳金的依据；5.水电发票以及公示单，以证明朝阳公司有一直在该小区管理。对此李尧鹄质证认为：对上述证据的1、2的真实性不清楚，对证据3有异议，收取的费用太高，朝阳公司已没有资质管理；对证据4有异议，朝阳公司没有资质和权利收取滞纳金；对证据5水电费发票无异议，但公示单是朝阳公司自己制作的，对其三性有异议。李尧鹄为证明其主张提供如下证据：1.通知函（复印件）一份，以证明原告合同到期；2.照片六张，以证明电动车因管理不善导致被盗，原告将共用部分出租以及让业主在楼顶搭盖；3.泉州市朝阳物业管理有限公司江夏丽景物业管理服务专用收据三张，以证明被告之前有交过物业费。对此朝阳公司质证认为：对上述证据1，朝阳公司从未收到这张通知函；证据2，共用地属于老人文体中心的，乱搭建原告有去阻止，但朝阳公司没有执法权，有上报城建管理部门，但是都没人过来阻止。对证据3，501有扣除收取的物业管理费用，但401室并不是被告的。本院认为，朝阳公司提供的营业执照、资质证书、物业管理服务合同、水电发票以及公示单等证据，客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，予以采纳并作为定案的依据。朝阳公司提供的滞纳金明细表系该公司单方自行制作，故不予采纳。李尧鹄提供的通知函系复印件，未能提供原件予以核对，故不予采纳；因物业服务合同具有长期性、持续性的特点，朝阳公司在提供物业服务的过程中虽可能存在瑕疵，但在先履行一方出现履行瑕疵时，李尧鹄作为业主拒交物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，李尧鹄所提供的照片等证据不能形成完整的证据链来证明朝阳公司提供物业服务的瑕疵已达到减交或者不交纳物业程度，另，虽朝阳公司与建设单位签订的物业服务合同已到期，但该小区并未另行聘请其他物业公司来更换，且朝阳公司已实际履行了物业服务，由此李尧鹄亦应履行交纳物业服务费义务；李尧鹄提供的物业管理服务专用收据中关于涉案房屋的收据系2012年6月28年至2013年6月27日的物业费，而这一部分朝阳公司并未主张，另两份收据并非涉案房屋的，故不予采纳。关于公摊费，朝阳公司仅提供了2016年度的公摊水电费明细公示表，对2016年以前的公摊费用朝阳公司虽提供了部分交费票据，但未能提供相应的计算明细依据，故本院对2016年以前的公摊费用不予支持，仅支持朝阳公司关于2016年度的公摊水电费（即147.98平方×0.30元×12个月为532.73元）。业主接受物业管理服务以及物业管理费是持续发生的，其诉讼时效尚未开始计算，就不存在超过诉讼时效。因此，李尧鹄关于物业公司主张物业费的诉讼已超过诉讼时效的主张，缺乏法律依据，不予支持。关于滞纳金问题。朝阳公司提供的物业管理服务合同中约定“从逾期之日起，应按每日1‰的标准向乙方支付滞纳金”，对此李尧鹄认为系格式条款且标准过高，且李尧鹄至今仍未能交纳物业费，客观上造成了朝阳公司的经济损失，故关于滞纳金部分本院酌情按日0.5‰并结合朝阳公司的诉讼请求调整李尧鹄应支付应交未交费用的违约金为2238.24元。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：2009年10月份，福建省泉州市新天成房地产开发有限公司聘任朝阳公司为址在晋江市池店江厦丽景小区的物业管理，约定从2012年1月1日起，朝阳公司负责对该小区的物业进行管理，其后朝阳公司持续实际对该小区提供物业服务至今，李尧鹄在该小区的房产为4栋501室，住宅面积为147.98平方，至今未支付朝阳公司2013年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费6846元，2016年度的公摊水电费532.73元。综上所述，本院认为，朝阳公司与李尧鹄之间的已实际履行的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。李尧鹄拖欠物业费、公摊水电费7378.73元，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。因李尧鹄未能按时支付物业费用，朝阳公司有权主张李尧鹄支付相应的违约金。对违约金部分朝阳公司又未能提供其实际经济损失的证明，结合本案相关情节，本院酌定李尧鹄应支付朝阳公司违约金2238.24元。朝阳公司的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李尧鹄应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司物业费及公摊水电费用7378.73元及违约金2238.24元；二、驳回原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由厦原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司负担55元，由被告李尧鹄负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 吴声坛二〇一七年六月九日书记员 王燕军附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：