（2017）皖0103民初1339号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-07-13
案件名称
孟某与石某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟某,石某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初1339号原告:孟某，男，汉族，1982年1月14日出生，无业，住长丰县双凤开发区。委托诉讼代理人：郑秀军，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小萍，北京德恒（合肥）律师���务所实习律师。被告：石某，女，汉族，1983年1月15日出生，职员，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：蒋晓磊，安徽健友律师事务所律师。原告孟某与被告石某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托诉讼代理人郑秀军、李小萍，被告石某及其委托诉讼代理人蒋晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除双方签订的两份《存量房买卖合同》；2、请求法院依法判决被告退还原告支付的购房定金4万元人民币；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月27日，原、被告签订一份《存量房买卖合同》，被告将其位于合肥市杨庙路北���塘路某楼X幢XXX室的住宅（建筑面积为105.79平方米）以114万元价格出售给原告。因原告是先卖房再买房，原告拿到自己的卖房款需要四个月的时间，因此，合同约定被告同意原告在4个月以后办理房屋过户登记手续，并约定原告支付被告定金4万元人民币。原告于合同签订当日通过银行转账的方式将4万元定金支付给了被告。2016年10月2日，合肥市房地产管理局、市国土资源局、市规划局、市物价局、市工商局、市金融办、市政府新闻办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四项提出，暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。因为原告是长丰县的户口，虽在合肥打工，但也无法提供连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险的证明，根据该意见原告不再符合购买上述住宅的条件，无法办理过户登记手续。原、被告通过更换房地产经纪公司的方式，希望能继续履行合同，于是又在新的中介公司签订一份《存量房买卖合同》，买卖同一个房屋，但是依然无法实现办理过户登记的目的，导致双方签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。原告遂与被告沟通解除合同，被告虽愿意解除合同，但却不愿退还原告已付的定金。故原告诉至法院，请求判如所请。石某辩称，第一，2016年8月27日原被告签订的存量房买卖合同中约定的4个月是完成房屋买卖所需时间，不是原��所说的4个月之后办理房屋过户手续；第二，2016年10月2日合肥市虽出台限购政策，但10月2日前买卖双方已交付定金的，政府给予20天的宽限期，由于原告原因未在20天内办理房屋手续导致双方买卖合同未能履行，原告应该承担违约责任；第三，2016年10月27日双方重新签订的买卖合同视为原合同的变更，合同中约定原告在2016年12月30日前将购房款存入托管账户并办理房屋手续，但原告没有履行，原告说是由于限购政策所以无法办理，但此时原告在明知无法履行房屋买卖合同的基础上还是和被告重新签订买卖合同，原告应该为自己的行为负责；第四，被告不予退还定金。孟某围绕诉讼请求提交如下证据：2016年8月27日签订的存量房买卖合同、房地产经纪合同、2016年10月27日签订存量房买卖合同及补充协议、房地产经纪合同、购房定金收条、银行汇款���证、聊天记录、徽商银行进账单、合肥市2016年10月2日的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。石某围绕答辩意见提交以下证据：结婚证、商品房买卖合同、贷款抵押合同、银行流水清单、微信聊天记录。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：关于孟某提供的聊天记录以及徽商银行进账单，石某认为聊天记录不能证明孟某没有违约，徽商银行进账单与本案无关。本院认为，聊天记录系孟某与石某之间就因限购规定合同不能履行，要求解除合同退还定金进行的协商，徽商银行进账单证明孟某在合同约定付款期限内已备齐首付款，故对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。关于石某提供的商品房买卖合同及借款合同，孟某认为，该合同在双方签订涉案合同之前签订，还款是被告自身义务，与其无关。本院对商品房买卖合同及借款合同的真实性予以认定，但对其关联性不予认定。关于石某提供的聊天记录，孟某对该证据真实性不持异议异议，但认为不能证明其违约的事实。本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2016年8月27日，孟某与石某签订《存量房买卖合同》，合同约定，石某将其位于合肥市杨庙路北下塘路某楼X幢XXX室的住宅（权属证号庐XXX建筑面积为105.79平方米）以114万元价格出售给孟某，并约定孟某支付石某定金4万元，合同还约定因孟某是卖房买房，需要四个月的时间。因此，双方���合同中未对支付房款申请办理存量房转移登记手续时间作出明确约定。该合同签订当日孟某即通过银行转账支付石某4万元定金。双方未办理网签备案。2016年10月2日，合肥市房地产管理局、国土资源局、规划局、物价局、工商局、金融办、政府新闻办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，根据该意见规定，孟某不具备购房条件，属于限购范围。双方为促成交易即以更换房地产经纪公司的方式，于2016年10月27日重新签订存量房买卖合同及补充协议、经纪合同。该合同约定出售的房屋及购房价格与前次合同相同，并约定2016年12月30日前孟某将57万元（含定金4万元）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移登记手续，在补充协议约定若孟某无权购买该房屋，双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究���约责任。由于孟某仍不具备购房条件，属于限购范围，无法办理产权过户。孟某遂多次与石某协商解除合同退还定金，遭石某拒绝，故诉至本院，要求判如所请。本院认为：孟某与石某签订的两份《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案纠纷发生的原因主要是由于2016年10月2日合肥市房地产管理局、市国土资源局、市规划局、市物价局、市工商局、市金融办、市政府新闻办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，根据该意见的规定，孟某不具有购买涉案房屋的条件，属于限购范围。虽双方2016年8月27日签订《存量房买卖合同》时限购规定尚未发布，但双方约定履行时间为四个月，在此期间限购规定发布，为促成交易双方又以更换房产经纪公司方式重新就涉案房屋签订《存量��买卖合同》及补充协议，并约定孟某无权购买该房屋，双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究违约责任。孟某也已备齐首付款，但仍因限购规定，孟某不具备购买涉案房屋条件，致合同目的不能实现，考虑到合同最终不能履行系因政府限购规定，双方对合同的签订均无过错，因此双方均不需要承担违约责任，故孟某要求解除双方签订的两份《存量房买卖合同》的诉讼请求，符合约定和法律规定，本院予以支持。石某应当退还孟某定金4万元。石某提出由于孟某未在政府给予的20天宽限期内办理房屋手续导致双方买卖合同未能履行，应该承担违约责任，其不予退还定金的抗辩意见，因无证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼��＞的解释》第九十条规定规定，判决如下：一、解除孟某与石某签订的两份《存量房买卖合同》；二、被告石某于判决生效之日起十日内退还原告孟某定金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计440元，由原告孟某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 艳二〇一七年六月九日书记员 赵儒媛附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全部履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务���（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”