（2017）辽06民终48号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-28
案件名称
李瑛与宽甸粮食供应公司房屋租赁案二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李瑛,宽甸满族自治县粮食供应总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终48号上诉人（原审原告）：李瑛，女，1964年4月30日出生，住宽甸满族自治县宽甸镇西关街道**组***号。委托诉讼代理人：薛仁宽，辽宁兴达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县粮食供应总公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇西环路108号。法定代表人：修敏生，系经理。委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人李瑛与上诉人宽甸满族自治县粮食供应总公司（以下简称粮食供应总公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第03288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李瑛的委托诉讼代理人薛仁宽，上诉人粮食供应总公司的法定代表人修敏生及委托诉讼代理人王泰俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑛上诉请求：撤销宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第03288号民事判决，改判粮食供应总公司赔偿2009年8月1日至2015年6月30日间应返还租金的利息损失（按照银行同期贷款利率计算）、筹集租金支付的利息及傅正昆案件的律师费。事实和理由：粮食供应总公司出租涉案房屋时，隐瞒了该房屋已出售他人的事实，并以急需资金安置职工为由动员李瑛一次性交付了20年的租金，故粮食供应总公司是导致租赁合同无效的过错责任人，应当赔偿2009年8月1日至2015年6月30日间占用应返还租金的利息损失、筹集租金支付的利息及傅正昆案件的律师费。粮食供应总公司辩称，租赁合同解除后，粮食供应总公司应返还的租金额为70416.67元，不是286400元；由于李瑛对涉案房屋已占有使用收益，故其主张利息损失没有依据；李瑛主张的筹集租金支付的利息损失及傅正昆案件的律师费与粮食供应总公司无关，没有事实依据，应予驳回。粮食供应总公司上诉请求：撤销宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第03288号民事判决，改判粮食供应总公司返还李瑛剩余租赁期间房屋租金70416.67元，并承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决遗漏了2006年3月30日宽甸粮油工业总厂与移动公司签订协议及内容、2010年以后李瑛依据上述协议收取了移动公司支付的通信塔租金的事实。2、一审判决按照联产品车间和移动通信塔所占面积比例作为分劈租金的比例是错误的。理由是，粮食供应总公司出租给李瑛的是房屋，判决用土地面积折算缺乏事实依据；联产品车间是三层房屋，占地面积为600平方米，一、二层实用面积为1200平方米（三层不能使用），判决按照1310平方米计算不当；从粮食供应总公司与移动公司签订的租赁合同看，租赁标的是约50平方米的房屋以及在房屋外建铁塔、防雷网所占土地，并不是50平方米土地。3、移动通讯基站年固定租金收入不低于15000元，故联产品车间等其他租金每年不高于5000元。4、一审判决对诉讼费用负担不合理。李瑛辩称，1、联产品车间属于房屋租赁的性质，租赁的目的是房屋的使用价值而不是土地的使用价值，粮食供应总公司用600平方米土地来计算房屋租金是错误的。2、根据租赁协议约定的租赁范围看，李瑛租赁的是整个联产品车间，应当以整个车间面积（1310平方米）计算，不能以实用面积1200平方米计算。3、移动通信塔则属于土地租赁，在计算租金上应以合同约定的土地使用面积为准。4、李瑛出租收益部分与本案无关，粮食供应总公司用租金减去收益的租金来计算联产品车间租金的做法实属无理。综上，导致本案纠纷发生的原因是粮食供应总公司恶意缔约的欺诈行为所致，粮食供应总公司的上诉主张没有事实依据，应予驳回。李瑛向一审法院起诉请求：判令粮食供应总公司返还租金273216.43元及利息64059.53元，赔偿损失536598.14元。一审法院认定事实：2009年8月1日，原、被告签订了一份房屋租赁协议，约定：被告将其所有的1310平方米的联产品车间及移动通信塔出租给原告使用，租金每年20000元，租赁期限20年，自2009年8月1日起至2029年7月31日止。签订协议当日，原告一次性给付被告租金400000元。同日，被告出具一份基站房屋变更证明：被告将座落于其公司院内的丹东移动公司通信基站及通信塔所占土地及房屋一同租给承包人李瑛。从2010年起，丹东移动公司不再支付被告基站租金，且原签订合同也自动终止。2012年4月12日，原告与中国移动通信集团辽宁有限公司丹东分公司签订了一份宽甸粮油公司基站房屋场地租赁合同，合同约定：租赁物面积50平方米；租赁期限自2012年4月9日至2017年4月18日，年租金25000元，合计125000元。庭审中，被告同意返还租金期限自2015年6月30日至2029年7月31日止；亦同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。2014年6月17日，原、被告及案外人傅正昆因返还原物纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院作出民事判决，判决：“解除被告宽甸满族自治县粮食供应总公司与被告李瑛于2009年8月1日签订的联产品车间房屋租赁协议；被告李瑛于本判决发生法律效力后十五日内将座落于宽甸镇天华山路8号的房屋（房屋所有权证号为：宽甸镇二类字第2004-2096号）倒出，并返还给傅正昆”。随后，被告李瑛（本案原告）上诉到丹东市中级人民法院。2014年10月30日，丹东市中级人民法院作出民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。案涉房屋已通过本院执行程序交付给案外人傅正昆。一审法院认为，原、被告于2009年8月1日签订的1310平方米联产品车间租赁协议已被本院（2014）宽民一初字第00150号民事判决解除，故原、被告应互相履行返还义务。现案涉房屋已通过本院执行程序交付给案外人傅正昆，故被告应返还原告剩余租期的租金。关于房屋租金的计算标准，原、被告在合同中并未对联产品车间和移动通信塔基站分别约定，而被告实际上是将土地出租给移动公司用于其建造移动通信塔基站，故原告主张按面积比例计算租金较为合理。2012年4月12日原告与案外人移动公司就移动通信塔基站签订租赁合同时，明确约定该移动通信塔基站面积是50平方米，故本院根据原、被告的诉辩意见，认为：移动通信塔基站面积占原告租用被告联产品车间面积与移动通信塔基站面积之和的比例为4%【50/（1310+50）】，联产品车间面积所占比例为96%【1310/（50+1310）】。上述两处房地产年租金共计2万元，故移动通信塔基站年租金为800元（20000×4%）；联产品车间年租金为19200元（20000×96%），因此被告需向原告返还1310平方米联产品车间剩余租期的租金为286400元{20000×20-【19200/12×71】=286400元}。关于被告主张该移动通信塔基站租金是每年15000元，1310平方米联产品车间租金是每年5000元一节，因原、被告就联产品车间与移动通信塔基站各自租金并未明确约定，而联产品车间面积明显大于移动通信塔基站面积，且作为仓库使用，具有一定的使用价值，原告提供的证据不足以证明其主张，对此本院不予采信。关于原告诉称为筹集80万元租金而拆借案外人曹建波50万元并约定了3分利息要求被告赔偿损失一节，原告所提供的证据并不能证明与本案有关联性，故本院不予支持。关于原告诉称由于被告原因而与案外人傅正昆诉讼中支付的律师费要求被告赔偿一节，原告此项请求于法无据，本院不予支持。一审法院判决：一、被告宽甸满族自治县粮食供应总公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告李瑛剩余租赁期间的房屋租金286400元,并自2015年6月30日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；二、驳回原告李瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，诉讼保全费5000元，合计17800元，由被告宽甸满族自治县粮食供应总公司负担。二审中，上诉人李瑛提供了2009年8月1日与上诉人粮食供应总公司签订的租赁协议，陈尧的书面证言，证人方殿奇、马恕臣的出庭证言。证明不包括移动通信基站，仅联产品车间的租金即为2万元，移动通信基站的土地使用权是粮食供应总公司无偿给李瑛使用的。上诉人粮食供应总公司的质证意见为，这份租赁协议与李瑛在一审提供的租赁协议日期相同，我方不清楚签署的先后顺序，两份协议出现的差异，无法判断形成原因。假设两名证人出庭所证是真实的，对通信基站的处置严重损害了国有资产，且未经职工代表大会通过，是无效的。如果这期中有工作人员违反法律程序或涉嫌渎职犯罪，应移交司法机关。证人陈尧未出庭接受质询，不能作为定案的依据。综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：李瑛提供的租赁协议的真实性，鉴于对方当事人未提出异议，本院予以确认。结合时任粮食供应总公司经理方殿奇、工会主席马恕臣的出庭证言，可以证明双方最初签约时，不包括通信基站，仅联产品车间的租金为2万元/年，后由于李瑛不同意一次性支付20年的租金，而粮食供应总公司又急需资金安置职工，故将通信基站的收益权无偿转让给李瑛作为优惠条件。李瑛提供的证人陈尧的书面证明，鉴于证人未出庭接受质询，对方当事人不予认可，故本院不予采信。本院经审理查明，2006年3月30日，粮食供应总公司的前身宽甸粮油工业总厂与辽宁移动通信有限责任公司丹东分公司（简称移动公司）签订协议书，约定将宽甸粮油工业总厂院内指定房屋（约50平方米）租给移动公司做移动通信机房，并同意移动公司在屋内安装移动通信设备及在机房旁建移动通信塔和院内地下建铁塔防雷网。租用期限为10年，即2006年4月1日至2016年3月31日。租金为每年15000元。2009年8月1日，粮食供应总公司与李瑛签订租赁协议，将矿泉水车间、东侧平房、锅炉房和联产品车间、移动通信塔出租给李瑛，租期20年，租金共计80万元，于协议签订时一并付清。其中矿泉水车间、东侧平房及锅炉房年租金为2万元，20年计为40万元；联产品车间及移动通信塔年租金2万元，20年合计为40万元。自2010年起，移动公司按照原与粮食供应总公司约定的租金标准15000元/年向李瑛支付租金。另查明，2009年8月1日，在本案协议签订前，双方还曾签订过一份租赁协议，该份租赁协议在租赁范围中联产品车间一项不包含移动通信基站，联产品车间的租金为每年2万元。后由于李瑛不同意一次性支付20年的租金80万元，而粮食供应总公司又急需资金安置职工，故将通信基站的收益权无偿转让给李瑛作为优惠条件，形成了本案协议中所体现的“联产品及移动塔年租金2万元”约定。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点问题是联产品车间的返还租金应如何认定。虽然上诉人李瑛在一审提供的租赁协议书体现联产品车间及移动通信塔年租金为2万元，但根据李瑛在二审中提供的双方在上述协议签订之前的同日签署的另一份租赁协议，以及粮食供应总公司的时任经理方殿奇、时任工会主席马恕臣的出庭证言，可以证明双方签约时议定的联产品车间本身的租金就是20000元，只是因为李瑛不同意一次性交纳20年租金80万元，而粮食供应总公司又急需资金，双方经再次协商后，粮食供应总公司同意将移动通信塔基站的收益权无偿转让给李瑛作为优惠条件。这说明本案租赁协议中租赁范围的第二项就是联产品车间，租金为20000元，移动通信基站的列入并未影响到事先约定的联产品车间的租赁价格。故粮食供应总公司提出的联车品车间的年租金为扣除移动通信塔基站租金后的5000元的上诉主张，不符合双方的立约本意，也实际降低了联产品车间的使用价值。而原审判决按照联产品车间与移动通信基站面积之比计算联产品车间租金的方法，更能体现或接近当事人的立约本意及合同目的。且从联产品车间租赁协议解除的原因上看，是出租方粮食供应总公司的过错所致，承租方李瑛没有过错，由此引起的财产返还也应保护无过错一方的利益。综上，本院对粮食供应总公司针对一审判决确定的联产品车间返还租金计算标准提出的异议，不予支持。但是，一审判决计算应返还的租金数额有误。一审判决是按照面积占比计算出联产品车间应返还的年租金标准为19200元{20000元×[1310÷（1310+50）]}，但在计算总返还租金数额时，用联产品车间和基站20年的租金总额40万元减去按照19200元年租金标准履行71个月的租金数额，即40万元-19200÷12个月×71个月=286400元，这样计算的结果等于把已经按照协议约定的联产品车间和基站整体租金2万元标准实际履行了71个月的租金标准降低为19200元，计算有误。应当以按照面积占比划分后计算出的联产品车间的租金19200元，乘以尚未履行的合同期限即14.1年（20年-71÷12），得出应返还的联产品车间的租金价格为270720元。关于李瑛上诉主张的计算返还租金利息的起始时间问题。涉案租赁协议中关于联产品车间的房屋租赁内容因出租方即粮食供应总公司在签约时不具有处分权而被人民法院生效裁判文书认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。粮食供应总公司自签约时起占有应返还给李瑛的联车产品车间的租金没有合法依据，故这部分租金利息应自2009年8月1日双方签订协议时起算。李瑛的该项上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持，并据此调整一审判决。至于李瑛主张的为筹集80万元而向他人拆借资金的利息损失问题，因证据不足，本院不予支持。其要求支付与傅正昆诉讼案件的律师费的上诉请求，因没有法律依据，本院也不予支持。关于一审诉讼费用的分担问题。李瑛的诉讼请求是返还租金及利息并赔偿经济损失，一审判决仅支持了李瑛提出的返还租金及利息的诉讼请求，对其提出的赔偿经济损失的诉求未予支持。故在诉讼费用的分担上应根据胜败诉比例来确定较为合理，一审判决诉讼费全部由粮食供应总公司承担不当。上诉人粮食供应总公司对诉讼费用的分担问题所提出的异议，本院予以支持，并在二审中予以调整。诉讼保全费由粮食供应总公司承担。综上，由于当事人在二审中提供新的证据，致使原判决认定事实发生变化，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第03288号民事判决；二、上诉人宽甸满族自治县粮食供应总公司于本判决发生法律效力后十日内给付上诉人李瑛剩余租赁期间的房屋租金270720元，并自2009年8月1日起至该款给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；三、驳回上诉人李瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法。第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，上诉人宽甸满族自治县粮食供应总公司负担5120元，上诉人李瑛负担7680元；诉讼保全费5000元，由上诉人宽甸满族自治县粮食供应总公司负担；二审案件受理费12800元，由上诉人宽甸满族自治县粮食供应总公司负担5120元，上诉人李瑛负担7680元。本判决为终审判决。审 判 长 曹立新代理审判员 姜艳艳代理审判员 康 璐二〇一七年六月九日书 记 员 于大海 来源：百度“”