（2017）苏05民终2820号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-06-29
案件名称
孙倪与江苏中茵置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙倪,江苏中茵置业有限公司,江苏中茵商业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2820号上诉人（原审原告）：孙倪,男,1988年6月3日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄鸣杰，江苏圣辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯宗武，江苏圣辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏中茵置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇世茂广场1号楼1303室，统一社会信用代码91320583733330840R。法定代表人：高建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵峰，江苏海联海律师事务所律师。原审第三人：江苏中茵商业管理有限公司，住所地江苏省昆山市前进西路中茵世茂广场1号楼1301-1302室，统一社会信用代码91320583593917219Q。法定代表人：高建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴倩倩，该公司员工。上诉人孙倪因与被上诉人江苏中茵置业有限公司及原审第三人江苏中茵商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙倪的上诉请求：请求撤销原判，改判撤销双方之间签订的商品房购销合同，或者将本案发回重审。事实与理由：1、被上诉人江苏中茵置业有限公司在销售房屋时存在欺诈行为，向我方隐瞒重要的交易信息。其销售人员在宣传时鼓吹涉案房屋的投资潜力巨大，并承诺售后包租及年收益率可达房款的7%，同时为了避税将前两年的租金抵扣房款。实际操作中江苏中茵置业有限公司与第三人江苏中茵商业管理有限公司仅向次承租人收取2%甚至更低的租金，招揽商户入驻，借以营造虚假繁荣的景象，使我方陷入错误的认知，以为涉案房屋能够按照其承诺的高价对外出租。另外江苏中茵置业有限公司在格式合同中故意隐去住建部门关于不得售后包租的特别告知内容，具有欺骗性和误导性。2、涉案房屋现状恶劣，未按规定分户隔离，水电设施及装修状况均不符合交付条件。3、被上诉人江苏中茵置业有限公司违反诚实信用原则，恶意偷逃税款，双方签订的阴阳合同多处违规，应属无效协议。4、一审时我方申请法院调取对方公司的账簿，同时传唤其财务人员出庭作证，但是原审法院未查明相关事实即匆忙下判，程序不当。另第三人江苏中茵商业管理有限公司的代理人身份不符合规定，原审法院未作核实程序违法。江苏中茵置业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。江苏中茵商业管理有限公司述称：服从一审判决。孙倪向一审法院起诉请求：1.判决撤销双方之间的商品房购销合同（相关损失暂不主张，保留诉权）；2.诉讼费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年8月30日，孙倪与江苏中茵置业有限公司签订商品房购销合同一份，约定江苏中茵置业有限公司将世贸广场2-44号房出售给孙倪；该房用途为商业营业用房；建筑面积为45.95平方米；房屋总价款为1537793元；交房日期为2013年8月31日前；双方还就其他事项进行了约定。上述合同无禁止售后包租或者变相售后包租的提示。合同签订后，孙倪依约支付了房款，并取得房屋产权登记。2012年7月份左右，江苏中茵置业有限公司取得了上述房产的交付备案证书。孙倪、江苏中茵置业有限公司及江苏中茵商业管理有限公司另签订租赁合同书一份，约定孙倪将2-44号房出租给江苏中茵商业管理有限公司；由江苏中茵商业管理有限公司租赁或转租，并可以根据经营需要自行决定房屋用途；租赁期限从2013年9月1日至2015年12月31日；免租期为两年四个月；双方还就其他事项进行了约定。该合同签订日期为2013年8月30日。租赁合同签订后，孙倪及江苏中茵商业管理有限公司依约行使合同权利，履行义务。原审另查明：江苏中茵置业有限公司系江苏中茵商业管理有限公司的法人独资股东，于2012年4月9日设立了第三人，注册资本为50000000元。上述事实由昆山市商品房购销合同、租赁合同、工商登记及当事人的一审陈述予以证实。原审法院认为：孙倪作为完全民事行为能力人，其依法享有自愿订立合同的权利。本案中，孙倪所购买房产为商业营业用房，涉及金额较大，其在合同签订前应当慎重了解所涉商铺价值、预期收益等，并在此基础上作出决定。孙倪与江苏中茵置业有限公司签订的商品房购销合同，系当事人自愿订立，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。孙倪关于合同无效的主张，无论孙倪、江苏中茵置业有限公司及江苏中茵商业管理有限公司是否将两年租金直接抵扣房款，所涉税款征收事宜，均与本案所涉民事权利义务关系并无直接关联，该主张一审法院不予支持。孙倪关于欺诈、重大误解应予撤销的主张，一方面孙倪未能充分举证予以证实存在欺诈、重大误解的事实，另一方面虽然江苏中茵置业有限公司、江苏中茵商业管理有限公司在营销涉案房产时存有诸多不规范之处，但购房行为属孙倪自主行为，其在确定是否购买涉案商铺及确定商铺价款时，应理性决策，所涉风险亦应自负，因此该项主张一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，判决：驳回孙倪的所有诉讼请求。原审案件受理费80元，减半收取40元，由孙倪负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中被上诉人江苏中茵置业有限公司在房屋销售过程中所作的宣传、推介，本质上属于要约邀请性质，内容上也没有明显虚构、夸大事实等欺骗、误导购房者等情形，上诉方作为完全民事行为能力人，在签约前亦应当对涉案房产进行详尽了解、审慎决定，对自己的民事法律行为负责，并承担相应的市场风险。孙倪主张江苏中茵置业有限公司存在欺诈等情形，导致自己做出错误的意思表示，但是诉讼中其并未就此事实充分举证，故对其相关诉请本院碍难支持。另其在本案中主张撤销合同，也未在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，撤销权因超过除斥期间而消灭，故其上诉请求同样不应当得到支持。至于孙倪在上诉状中提到的房屋不符合交付条件的问题，属于对江苏中茵置业有限公司是否构成违约的认定，并非本案审理范围，二审依法不予理涉。另原审审理程序并无不当，周建红主张原审审理程序违法的上诉理由同样不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙倪负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄源榕代理审判员 柳 璐二〇一七年六月九日书 记 员 孟 桢 微信公众号“”