（2017）皖04民终526号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-07-03
案件名称
徐占根、丁兰亭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮南市中级人民法院
所属地区
安徽省淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐占根,丁兰亭,王咏嘉,徐占林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖04民终526号上诉人(原审被告)：徐占根，男，1971年12月8日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人(原审原告)：丁兰亭，女，1994年2月13日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人(原审原告)：王咏嘉，女，1992年10月24日出生，回族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：宫宏伟，安徽志高律师事务所律师。原审被告：徐占林，男，1979年4月2日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市潘集区(住东徐村东徐)。上诉人徐占根因与被上诉人丁兰亭、被上诉人王咏嘉、原审被告徐占林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐占根、被上诉人丁兰亭、王咏嘉的共同委托诉讼代理人宫宏伟到庭参加了诉讼。原审被告徐占林经本院传票传唤无正当理由拒不出庭。本案现已审理终结。徐占根上诉请求：撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初599号民事判决，依法改判《房屋租赁合同》无效；本案诉讼费用由丁兰亭、王咏嘉负担。事实理由：徐占根与杨静、丁继业签订房屋租赁合同是无效合同，涉案房屋的所有人是丁兰亭、王咏嘉，杨静、丁继业无权租赁涉案房屋。且涉案房屋于2017年3月27日已被公安消防部门查封，说明涉案房屋不能对外出租使用。徐占根没有违约，房屋租金全部付清了，不存在欠付租金的情形。丁兰亭、王咏嘉辩称：因为徐占根经营的足疗店违法经营，与房屋本身的结构无关。双方的合同合法有效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。丁兰亭、王咏嘉向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同关系，返还房屋；2.判令被告支付房屋租金86000元；3.判令被告支付违约金10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：丁兰亭、王咏嘉按份共有本市田家庵区湖滨西路南侧民生·前城14栋104房屋，杨静系王咏嘉母亲，丁继业系丁兰亭父亲。2015年4月份，杨静、丁继业分别代表王咏嘉、丁兰亭与徐占根、徐占林签订房屋租赁合同一份，约定王咏嘉、丁兰亭将涉案房屋租给徐占根、徐占林，租赁期暂定3年，时间从2015年4月20日起至2018年4月20日止。每年租金145000元，租金每年结算一次并提前一个月一次性交清方可使用此房。合同同时约定了违约金按天收取月租金的20％，徐占根、徐占林如存在拖欠房屋租金情况，王咏嘉、丁兰亭有权单方面终止合同。2015年7月20日，双方经协商签订补充合同协议一份，约定将房屋租金降为每月10000元。庭审中，王咏嘉、丁兰亭认可2016年1月份双方协商将房屋租金降为每月8000元，徐占根、徐占林陆续支付房屋租金至2016年6月份，但5月份、6月份房屋租金尚欠6000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨静、丁继业代丁兰亭、王咏嘉与徐占根、徐占林签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定，租金每年结算一次并提前一个月一次性交清方可使用此房，则徐占根、徐占林应在每年3月份交纳一年房屋租金后继续使用涉案房屋，对此，徐占根、徐占林虽辩称不存在拖欠房屋且租金已降为5000元，但并未提供证据予以证明，也未提交全部收条证明房屋租金给付情况，对其辩解，依法不予采信。根据丁兰亭、王咏嘉的自认，涉案房屋租金自2016年1月份起降为每月8000元，徐占根、徐占林5月份、6月份房屋租金尚欠6000元，后续房屋租金一直未缴纳，故丁兰亭、王咏喜起诉要求徐占根、徐占林支付拖欠的租金86000元，因截止判决时徐占根、徐占林实际占有涉案房屋9个月，支持其中合理部分78000元。徐占根、徐占林未按照合同的约定及时支付房屋租金，构成违约，应当承担相应违约金，酌定为4000元。徐占根、徐占林存在拖欠房屋租金行为，丁兰亭、王咏嘉要求解除房屋租赁合同，符合合同约定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王咏嘉、丁兰亭与被告徐占根、徐占林签订的位于安徽省淮南市田家庵区湖滨西路南侧民生·前城14栋104房屋的《房屋租赁合同》；二、被告徐占根、徐占林于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王咏嘉、丁兰亭房屋租金78000元、违约金4000元，合计82000元；三、驳回原告王咏嘉、丁兰亭的其他诉讼请求。案件受理费2200元，由被告徐占根、徐占林负担。二审中，徐占根提交了淮南市田家庵区公安消防大队临时查封决定书及照片，证明出租的房屋不合格，漏水漏电。丁兰亭、王咏嘉质证意见：查封决定书不能证明出租的房屋不合格。漏水漏电不是徐占根一审答辩理由。本院认证意见：查封决定书的查封日期并非系丁兰亭、王咏嘉主张的租赁费用期限内，不能证明徐占根不应交纳使用该房屋期间的租金。其关于房屋漏水漏电的意见，一审时并未提出，不是二审审理范围。二审查明的事实同一审判决认定的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐占根、徐占林虽然是与杨静、丁继业签订的合同，但丁兰亭、王咏嘉对杨静、丁继业签订合同的行为予以认可。故徐占根上诉称杨静、丁继业无权签订合同，该合同应属无效的理由不能成立，本院不予支持。徐占根上诉称双方当事人已约定房屋租金降至每月5000元，对此，丁兰亭、王咏嘉予以否认，徐占根提交的租金收条不能证实双方已就减少租金达成一致意见，故徐占根称双方协商一致将租金降至每月5000元的理由证据不足，本院不予支持。徐占根租用的房屋，虽然被查封，但其在被查封之前，使用该房屋，应当交纳房屋租金，其未能按约交纳租金，已构成违约。应当承担违约责任。故徐占根上诉称其不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，徐占根的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由徐占根负担。本判决为终审判决。审判长 王雪霞审判员 卞九龙审判员 王元元二〇一七年六月九日书记员 陈志琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 更多数据：搜索“”来源：