(2017)豫0108民初509号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2018-02-28
案件名称
张爱蕾与陈兰香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张爱蕾,陈兰香,河南恒辉房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十四条,第九十七条,第一百二十条;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0108民初509号原告(反诉被告):张爱蕾,女,1986年3月2日出生,汉族,住河南省民权县。委托诉讼代理人:陈新,河南建魁律师事务所律师。被告(反诉原告):陈兰香,女,1972年8月6日出生,汉族,住郑州市惠济区。委托诉讼代理人:侯文良、王丽娟,郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。第三人:河南恒辉房地产经纪有限公司,住所地:郑州市金水区鑫苑路18号鑫苑名家鑫福园11号楼东1单元14号,统一社会信用代码91410105MA3X4PF67N。法定代表人:孙辉,该公司总经理。委托诉讼代理人:朱磊,河南豫和律师事务所律师。原告张爱蕾与被告陈兰香房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月10日立案受理。原告张爱蕾申请追加河南恒辉房地产经纪有限公司(以下简称恒辉公司)为本案的第三人,本院予以准许,并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈新、被告委托诉讼代理人王丽娟、第三人委托诉讼代理人朱磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张爱蕾向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原、被告于2016年10月16日签订的房屋买卖合同;2、判令被告返还已支付10万元(包含定金、佣金、代办费);3、判令被告支付原告违约金25.6万元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年10月16日就被告名下位于郑州市××区××路××院××楼××单元××号商品房买卖达成一致,并通过居间方河南恒辉房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖合同》。当日原告通过刷卡方式支付10万元,其中中介佣金2.56万元,中介代办费1千元,7.34万元为购房定金并由中介公司保管。在合同履行过程中,被告以不了解买卖流程及手续为由不配合相关买卖手续的办理,拒不按照合同约定履行,按照合同第十二条约定,双方约定违约金为总房款的20%,现被告违约,应承担违约责任。被告陈兰香辩称:被告不存在违约情况,而是由于原告未按照合同履行,纠纷发生是由于原告方的错误导致,致使被告权利受到侵害,故依法拒绝在原告未履行自己的义务之前配合原告办理相关手续。合同明确约定,原告对房屋有解押出资的义务,至今被告未收到该部分解押款。合同约定卖方拿到全款的时间为1个月,在2016年11月16日之前,如果原告足额支付购房全款,被告无理由配合办理相关手续。基于原告违约在先,致使合同不能履行不是被告的过错。被告至今没有收到原告任何款项,包括定金及首付款。请求法院依法驳回原告诉求。第三人恒辉公司辩称:第三人促成双方合同成立。第三人完成了居间义务。双方是因为办理按揭贷款解押过程中产生纠纷。第三人对此不应承担责任。原告在签订合同时向第三人支付10万元,其中佣金25600元,代办费1000元,被告同意余额73400元在房屋立契过户前为第三人代为保管的定金。反诉原告陈兰香向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告张爱蕾支付反诉原告违约金25.6万元;2、判令反诉被告承担诉讼费。事实和理由:反诉被告未按照合同约定出资办理解押,致使房屋买卖合同无法继续履行,至今反诉原告未收到反诉被告任何房款。由于政策变化,反诉被告是否具有购房资格,反诉原告不知情。为维护反诉原告的合法权益,依法提起反诉。反诉被告张爱蕾辩称:是反诉原告陈兰香违约,应承担违约责任,反诉被告的答辩意见同本诉意见,请求法院驳回反诉原告的反诉请求。为证明其主张,原告(反诉被告)张爱蕾向本院提供有以下证据:证据1、房屋买卖合同1份,证明双方存在房屋买卖合同关系。证据2、收据3份、POS机签购单2份,证明原告已支付购房定金、中介佣金、代办费。证据3银行按揭办理手续2份,证明原告已启动购房银行按揭程序,但因被告不配合而被迫中止。证据4、录音2份,证明被告不履行合同,构成违约。证据5、盛泽栋证人证言,证明被告不配合履行合同,构成违约。为证明其主张,被告(反诉原告)陈兰香向本院提供有以下证据:1、房屋买卖合同1份,证明双方存在房屋买卖合同关系。证明本诉原告负责解押,陈兰香与张爱蕾约定陈兰香拿房款的时间为1个月。反诉被告张爱蕾没有按照合同约定负责解押,且没有按照约定在1个月内支付全款。本案是张爱蕾违约在先,导致合同迟迟不能履行。2、个人借款/担保合同书一份,银行交易明细,证明反诉原告贷款2016年12月30日到期,由于反诉被告没有按照合同约定提供解押款,反诉原告借高息还款,反诉被告存在违约。第三人恒辉公司向本院提供买卖合同复印件1份,证明签订合同的情况。经庭审质证,被告陈兰香对原告提供的证据质证意见如下:对证据一无异议;对证据二pos机签购单真实性无异议,但认为不能证明是张爱蕾刷的卡。对收据真实性无法确定,需提供打款的相关凭据;对第三组证据有异议,未加盖银行的章,无法证明其证明目的。且房屋未解押,其不可能启动按揭贷款程序;第四组证据不能证明被告违约在先,而系原告违反合同第七条,致使合同无法履行;对证据五的证人证言有异议,证人是原告的职业顾问,与原告存在利害关系,其证言不能证明被告存在违约的情况。同时证人证言证明需先办理解押再办理按揭贷款,与客观事实相吻合。第三人恒辉公司对原告提供的证据质证意见如下:对第一、二、三、四组证据无异议;对证据五证人所说先办理解押再办理按揭贷款的问题有异议,解押和按揭贷款可以同时进行。原告对被告陈兰香提供的证据发表质证意见如下:对证据1真实性无异议,对证明目的有异议。合同第七条约定由张爱蕾负责解押,解押是由陈兰香负责向原来的贷款银行提出解押申请,贷款银行同意后,确定支付解押款,解押过程才算完成,张爱蕾不知道去哪个银行办理解押手续。合同第十二条约定的是从面签开始计算1个月的时间;对证据2真实性无异议,对证明目的有异议。银行的明细清单与本案无关联性,不能证明银行的明细清单中的还款是被告偿还的房屋抵押贷款。第三人恒辉公司对被告陈兰香提供的证据质证意见如下:对证据1真实性无异议,对证明目的有异议,关于解押的问题,解押和按揭贷款可以同时进行;证据2系被告在举证期外提交,被告于2016年12月30日向银行偿还贷款550000元,并不能证明在合同履行期按合同履行相应义务。原告及被告对第三人恒辉公司提供的合同无异议。本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见,结合有效证据,对本案事实确认如下:原、被告于2016年10月16日签订了《房屋买卖合同》一份,合同约定:被告陈兰香将其所有的位于郑州市××区××路××院××楼××单元××号房屋出售给原告张爱蕾,房款共计128万元。所售房产已抵押,剩余解押款550000元由买方张爱蕾负责解押。合同签订后,原告向第三人恒辉公司支付购房定金73400元、购房佣金25600元、代办费1000元。此后双方对办理房屋解押及办理按揭贷款手续产生纠纷,原告张爱蕾未向被告支付解押款,没有办理房屋解押。被告则因原告未支付解押款而不愿协助办理按揭贷款手续。被告陈兰香自行于2016年12月30日向贷款银行偿还了解押款550000元。此后双方对解押款的支付及办理按揭贷款仍未达成合意,双方合同没有继续履行。本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同对解押款的支付方式、支付时间及办理按揭贷款的相关内容未作出明确约定,以致双方产生争议,并致使双方合同无法继续履行。现原告要求解除双方的买卖合同,被告表示同意解除,故原告解除房屋买卖合同的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告返还已支付的100000元(包含购房定金73400元、购房佣金25600元、代办费1000元),因上述款项由第三人恒辉公司保管,故应由第三人恒辉公司返还原告购房定金73400元、代办费1000元。原告交付第三人恒辉公司购房佣金25600元,但恒辉公司在为双方签订合同提供中介服务时,对合同存在事项约定不明确存在过失,且买卖合同不再继续履行,其未能为本次房屋买卖提供完整的居间服务,故其收取的居间服务费应酌情减少,本院结合本案实际情况,将居间方购房佣金酌定为5000元为宜,多收取的20600元应退还原告;原告未按约向被告支付房屋解押款,被告在自行解押后仍未配合原告办理按揭贷款,双方对合同的解除均存在相应过错,应当各自承担相应的责任。居间方收取的购房佣金5000元应由双方各半分担,即被告应支付原告购房佣金损失2500元。双方要求对方承担违约金,证据不足,本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、原告张爱蕾与被告陈兰香于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》依法解除;二、第三人河南恒辉房地产经纪有限公司返还原告张爱蕾购房定金73400元、购房佣金20600元、代办费1000元,于本判决生效后十日内付清;三、被告陈兰香支付原告张爱蕾购房佣金损失2500元,于本判决生效后十日内付清;四、驳回原告张爱蕾的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告陈兰香的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6640元,由原告张爱蕾负担4402元,由被告陈兰香负担2238元;反诉费2570元,由反诉原告陈兰香负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。判决生效后,当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行,逾期则不再执行。审 判 长 王彦斌代理审判员 朱新强代理审判员 王艳梅二〇一七年六月九日书 记 员 李金露