（2017）闽01民终2047号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-06-30
案件名称
李严木、永泰县樟鑫房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李严木,永泰县樟鑫房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终2047号上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：黄德斌，男，1968年4月7日出生，汉族，住福建省浦城县。被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南方花园，统一社会信用代码91350125689381623F。法定代表人：汪子武，总经理。上诉人李严木因与被上诉人永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2016）闽0125民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人李严木及委托诉讼代理人黄德斌，被上诉人的法定代表人汪子武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李严木上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在判决书第13页第7行中认定“庭审中，李严木自认被告樟鑫公司为建立‘东方城’过渡项目号等相关手续，也曾为业主在中国建设银行办理过两次按揭贷款手续，故李严木主张被告樟鑫公司未配合其办理物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续，要求被告樟鑫公司赔偿60万元，与事实不符，本院不以支持”,一审法院上述认定错误。其一，上诉人在一审庭审中并没有陈述被上诉人樟鑫公司曾为业主在中国建设银行办理过两次按揭贷款手续。自2016年6月2日被上诉人出具给上诉人授权委托书之日起，被上诉人从来没有配合上诉人办理与购房客户的签约手续和贷款手续，被上诉人也没有提供证据证明曾配合上诉人为业主办理银行贷款手续之事实，故一审法院认定被上诉人曾为业主在建设银行办理银行贷款，无事实依据、无证据佐证。其二，一审法院没有对2016年5月27日《协议书》签订之后，被上诉人是否履行《协议书》项下的配合东方城项目物业销售合同的签订、发票的开具及是否履行移交“项目销售的相关资料”之合同义务进行审查，导致认定本案事实和适用法律错误。被上诉人在一审庭审时辩称“被告樟鑫公司已按照三方签订的2016年5月27日的《协议书》约定，向上诉人出具《授权委托书》，将项目销售的相关资料移交给李严木”，但被上诉人樟鑫公司并没有向一审法院提供证据加以佐证，被上诉人樟鑫公司应负举证不能的责任。一审法院本应当根据“谁主张、谁举证”之原则，责令被上诉人樟鑫公司就移交给上诉人“项目销售的相关资料”之事实进行举证，但一审法院并没有这样做。2016年6月2日被上诉人出具给上诉人“授权委托书”，并特别授权上诉人负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、负责法律诉讼等事项；负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项，有权代表樟鑫公司及汪子武签署各项法律文书、协议、合同。被上诉人依协议约定授权上诉人负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款等事项。而东方城项目物业系挂靠被上诉人名下开发、销售，上诉人接受委托从事东方城项目物业的销售工作依法必须持证经营，被上诉人理应将《营业执照》、《商品房预售许可证》、《东方城项目的合同专用章》、《已抵押给银行的商品房的具体清单和相关抵押合同材料》、《东方城项目专户资金的银行对账单》和《已出售楼盘的合同、收款凭证》等项目销售的相关资料移交给上诉人。因樟鑫公司拒绝移交上述材料，导致上诉人无法亮证经营，无法正常销售上述物业，无法清收该项目的全部未收购房款。上诉人自接受委托至今，仅有个别业主签约，而被上诉人对已签订购房合同的客户却又拒绝在合同上盖公章，导致购房合同无法履行，被上诉人未依约履行配合义务之行为，客观上造成“东方城项目”的清盘销售工作无法顺利进行，目前东方城楼盘的销售工作处于全面停滞状态，无法顺利进行。楼盘无法销售，势必造成无资金支付中国银行香港路支行的2000万元代偿款，已抵押给香港路支行的“永泰县东方城”项目土地使用权证也就无法解押，最终导致已购房业主无法取得产权证，势必增添社会不稳定因素，故应对被上诉人的上述不履行配合义务之违约行为予以惩罚。根据2016年5月27的《协议书》第六条‘李严木接受委托后，被告樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。被告樟鑫公司未尽协助义务，导致李严木无法完成销售上述物业的工作任务，被告樟鑫公司应赔偿李严木损失人民币100万元’之约定，依法应认定樟鑫公司违约，被上诉人应承担赔偿责任。正是基于上述客观情况，上诉人主张被上诉人未配合办理物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续，要求被上诉人樟鑫公司赔偿人民币60万元有事实和合同依据。二、一审法院在判决书第12页倒数第6行中认为“另查明，2016年5月31日，中国银行股份有限公司永泰县支行依据李严木的申请向省行个人金融部提交《关于申请建立“东方城”过渡项目号的报告》”，该认定错误。中国银行股份有限公司永泰县支行向省行个人金融部提交《关于申请建立“东方城”过渡项目号的报告》，是根据被上诉人的申请，而并非依据上诉人的申请。三、一审法院在判决书第13页第12行中认为“关于李严木主张被告樟鑫公司拒绝移交东方城项目已售、查封的物业清单及出具的授权委托书未办理公证，要求樟鑫公司依据《协议书》承担违约责任，因《协议书》未约定被告樟鑫公司应履行上述义务，故对李严木的该项主张不予支持”，上述一审法院的认定是错误的。根据2016年5月27上诉人与被上诉人及案外人李严忠和张荣建签订的《协议书》第九条约定：“本协议未约定事项，按2016年3月28日签订的《投资人会议决定》执行”。而2016年3月28日各方达成的《东方城项目投资人会议决定》第5条明确约定，樟鑫房地产开发有限公司及法定代表人在对接受清盘者办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。依上述约定，2016年5月27《协议书》未约定的事项，可按2016年3月28日的《东方城项目投资人会议决定》的内容执行，故上诉人要求被上诉人依约承担违约责任有事实和合同依据，一审法院对此不予支持错误。被上诉人樟鑫公司辩称，一、原审认定答辩人已经依约履行《协议书》项下的义务，符合客观事实，李严木上诉称原审认定事实错误，不能成立。（一）答辩人不负有向李严木移交东方城项目销售的有关资料及办理《授权委托书》公证的义务。1、根据原审证据，答辩人与上诉人、案外人汪子武、李严忠、张荣建等人签订的《协议书》没有约定东方城项目有关销售材料的移交问题，而只有2016年3月30日的《东方城项目投资人会议决定》及2016年6月7日的《东方城股东会决议》对此进行了约定。这两份文件均约定案外人汪子武为资料移交的责任人，没有约定未移交资料的违约责任。而且《东方城项目投资人会议决定》系由上诉人、汪子武、李严忠、张荣建等四人以“东方城项目投资人”的身份签署，而《东方城股东会决议》未经汪子武签字确认。由此足见，前述两份文件是东方城项目股东的内部决议文件，有关项目销售材料移交的内容没有经过答辩人确认，对答辩人不具有约束力，答辩人没有向李严木移交资料的义务。因此，李严木主张其接受委托从事东方城项目的销售工作必须亮证经营，答辩人应将《营业执照》、《商品房预售许可证》等项目销售的相关资料移交给他，否则，应根据《协议书》第六条规定赔偿其损失100万元，没有任何依据。原审认定《协议书》未约定答辩人应履行移交“东方城项目”已售、查封的物业清单的义务，不予支持其主张，符合合同约定。2、虽然上诉人、汪子武、李严忠、张荣建等四人于2016年3月28日签订的《东方城项目投资人会议决定》第5条约定“樟鑫房地产开发有限公司及法人代表在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证”，但是《协议书》第3条约定“甲方（即答辩人）及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售‘东方城项目’及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜”，对委托清盘销售手续的办理及具体委托内容进行了变更。根据该约定，答辩人只要出具《授权委托书》，无须办理公证手续。李严木认为《协议书》对有关委托清盘销售的事项未作约定，因此适用《协议书》第9条约定“本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订的‘投资人会议决定执行’”，显然错误。而且，是否办理公证手续并不影响《授权委托书》的真实有效性及其使用，不会对李严木造成任何损失。故原审认定《协议书》未约定答辩人应履行办理《授权委托书》公证手续的义务，不予支持李严木要求答辩人承担违约赔偿责任，是正确的。（二）李严木诉称答辩人未履行《协议书》约定的义务，没有依据。1、答辩人已经根据《协议书》第8条约定于2016年6月1日向中国银行香港路支行偿还30万元，根据《协议书》第3条约定于2016年6月2日向李严木出具委托清盘销售的《授权委托书》，对此，李严木已予以确认。2、李严木主张答辩人未履行《协议书》第6条约定的配合其办理物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续，但其在原审未提供哪些材料需要答辩人配合以及已将相关情况通知答辩人的有关证据，无法证明答辩人存在未配合的违约行为。相反，根据答辩人原审提交的《关于申请建立“东方城”过度项目号的报告》等材料，能够证实答辩人依约履行配合销售的义务。原审不予支持李严木关于答辩人违约的主张，是正确的。二、李严木主张答辩人应赔偿其损失60万元，没有任何依据，原审不予支持其赔偿的主张，符合法律规定。李严木主张答辩人违约，并造成其损失，但其没有任何证据证明其存在损失以及损失的具体金额，其应承担举证不能的法律后果。原审不予支持其要求答辩人赔偿的主张，符合法律规定。原审认定事实清楚，适用法律正确，李严木的各项上诉理由均没有任何事实与法律依据，请求二审法院驳回李严木的上诉，维持原判。李严木向一审法院起诉请求：1.樟鑫公司向李严木赔偿人民币60万元；2.本案诉讼费用、财产保全费用由樟鑫公司承担。一审法院认定事实：樟鑫公司经工商核准登记从事房地产开发、经营，注册资本800万元，股东为汪子武、李严忠，其中汪子武出资480万元，持股60%，为樟鑫公司的法定代表人，李严忠出资320万元，持股40%。2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建签订一份《会议纪要》，约定对汪子武竞标成功的永泰县樟城镇较场路樟（2011）拍01号土地由四人按照认缴投资比例合作开发，李严木认缴2500万元占50%，汪子武认缴1250万元占25%，李严忠认缴750万元占15%，张荣建认缴500万元占10%；项目借用樟鑫公司名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务。《会议纪要》还对项目人事安排、资金、财务、工程建筑、材料采购事项、销售情况、设计方案等事项进行了约定。后各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。2012年4月25日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建形成了《东方城项目第二次股东会议》。该会议的主要内容：东方城项目与樟鑫公司只是开发挂靠关系，东方城项目不承担樟鑫公司的任何债权债务，东方城项目支付樟鑫公司挂靠费30000元。2016年3月28日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建签订了《东方城项目投资人会议决定》，约定东方城项目进行清盘，接受清盘者按以下价格包干：一层店面整层每平方米2.45万元，三层店面整层每平方米1.35万元，套房价格4-19楼整层均价每平方米8900元；接受清盘者自行向中国银行香港路支行办理和解协议延期还款2000万元的有关手续，并负责以销售所得款优先偿还该2000万元款项等，超出还款和解协议额度的部分按转让股份的比例返还给各股东；对东方城项目清盘的销售，对市场行情发生任何变化由清盘者自行承担，与转让股东及樟鑫公司无关；接受清盘者应先交100万元保证金给各股东共同保管，东方城项目全体股东对接受清盘者在销售办理有关手续补助10万元；如有多位股东有意接受清盘，则由有意者投标确定。2016年3月30日，李严木与汪子武、李严忠、张荣建又签订一份《东方城项目投资人会议决定》，主要内容：1、2016年3月30日前已销售的套房、店面与业主已签订的相关合同协议、业主已通过银行办理存款的单据，向银行办理按揭贷款相关文书、资料等，需樟鑫房地产开发有限公司提供的由该公司法人代表汪子武负责即时提供给接受清盘方办理；2、同意2016年3月28日会议决定三层店面原定价格每平方米1.35万元改为每平方米1.15万元；3、接受清盘者应缴纳的100万元保证金取消，限定清盘销售时间7个月时间改为10个月。2016年5月27日，樟鑫公司、李严木、四合伙人签订一份《协议书》。《协议书》主要内容：“1、樟鑫公司及法定代表人汪子武应于本协议签订后10日内向李严木出具《委托书》，全权委托李严木销售“东方城项目”及清收该项目的全部未收购房款，并与中国银行香港路支行协商有关《和解协议》的执行事宜；2、李严木接受樟鑫公司委托后，樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。樟鑫公司未尽协助义务，导致李严木无法完成销售上述物业的工作任务，樟鑫公司应赔偿李严木损失100万元；3、樟鑫公司及汪子武应于本协议签订后5日内将30万元款项付给中国银行香港路支行，否则应向李严木支付违约金30万元；本协议未约定事项，按2016年3月28日签订的‘投资人会议决定’执行。”另查明，2016年5月31日，中国银行股份有限公司永泰支行依据李严木申请向省行个人金融部提交《关于申请建立“东方城”过渡项目号的报告》；2016年6月1日，樟鑫公司偿还中国银行香港路支行30万元；2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》。一审法院认为，“永泰县东方城”项目系李严木与汪子武、张荣建、李严忠合伙借用樟鑫公司名义开发。李严木、樟鑫公司与东方城项目四合伙人之间的《协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关的法律和行政的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案在案证据能够证实：樟鑫公司及法定代表人汪子武已于2016年6月2日向李严木出具《委托书》；被告樟鑫公司于2016年6月1日将30万元款项付给中国银行香港路支行。一审庭审中，李严木自认被告樟鑫公司未建立“东方城”过渡项目号等相关手续，亦曾为业主在中国建设银行办理过两次按揭贷款的手续，故李严木主张被告樟鑫公司未配合其办理银行按揭贷款必备的物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续，要求被告樟鑫公司赔偿60万元，与事实不符，不予支持；关于李严木主张樟鑫公司拒绝移交“东方城项目”已售、查封的物业清单及出具的《授权委托书》未办理公证，要求樟鑫公司依据《协议书》承担违约责任。因《协议书》未约定被告樟鑫公司应履行上述义务，故对李严木的该项主张，不予支持。一审法院判决：驳回李严木的诉讼请求。案件受理费9800元，由李严木负担。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证明资料：1、《第三次股东会决议》、《东方城项目2016年12月份资金收支情况》、《领款收据》；2、《商品房买卖合同》。经质证和审查，上诉人提交的上述证明资料无法证明其主张，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，李严木曾以樟鑫公司法定代表人汪子武违反合伙人于2016年3月28日签订的《东方城项目投资人会议决定》的约定为由，向永泰县人民法院起诉要求汪子武支付违约金70万元。目前该案尚在再审审理中。本院认为，双方当事人因合作开发“东方城”项目签订有多份合同、协议书，也由此引发多起诉讼案件。本案中，李严木明确其请求樟鑫公司赔偿60万元的合同依据系双方于2016年5月27日签订的《协议书》。根据该《协议书》，樟鑫公司的义务主要体现在《协议书》的第三、六、八条，上诉人李严木在确认樟鑫公司已经履行了协议书第三条出具委托书及第八条支付30万元款项的义务的同时，称樟鑫公司未就出具的委托书配合办理公证手续而构成违约，但该协议书并未赋予樟鑫公司必须配合办理公证手续的义务，李严木称2016年3月28日《投资人会议决定》第5条有要求樟鑫公司配合办理公证委托手续，但李严木已经就樟鑫公司法定代表人汪子武违反2016年3月28日会议决定向法院另行提起违约赔偿诉讼，其再行重复主张违约赔偿属“一案两诉”，本院不予支持。另，李严木主张樟鑫公司未履行《协议书》第六条约定的配合其办理物业销售合同的签订、发票的开具以及办理银行按揭贷款手续，但其提交的证据不足以证明樟鑫公司存在拒绝配合协助履行协议书第六条义务的情形。综上，上诉人李严木的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李严木负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 华审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年六月九日法官助理 赖钟炜书 记 员 江焰星PAGE