（2017）陕01民终2288号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-03
案件名称
西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会与西安民颖仓储贸易有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安民颖仓储贸易有限公司,西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2288号上诉人（原审被告）：西安民颖仓储贸易有限公司，住所地西安市灞桥生态区未央湖上庄村村东西安市民颖北寰机电市场办公楼19号。法定代表人：韦建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛晓飞，男，1986年2月20日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会，住所地西安市未央区未央湖街道上庄村。负责人：董永强，该村村长。委托诉讼代理人：冯晓彬，1976年11月28日出生，汉族，西安市未央区未央湖街道上庄村治安办干部，住该村。上诉人西安民颖仓储贸易有限公司（以下简称民颖仓储公司）与被上诉人西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会（以下简称上庄村村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0122民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。民颖仓储公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由上庄村村民委员会负担。事实和理由：本案涉案土地经政府文件批准，已转为建设用地，不再是农用地。且双方签订的土地租赁合同，已经过法定的程序，召开了村小组会议、村民代表会议、村委会会议等，并一直通过，故合同合法有效，双方应当严格按照合同约定继续履行合同义务。原审判决程序严重违法，民颖仓储公司从未收到过一审开庭传票或通知，原审径自作出缺席判决，严重侵犯了民颖仓储公司的利益。上庄村村委会辩称，民颖仓储公司未向上庄村村委会支付过一分钱的租赁费用，上庄村村委会也未收到过相关土地管理部门发放的文件，涉案土地仍为集体农用地，一审法院事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上庄村村委会向一审法院起诉请求：判令2011年4月20日西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会与西安民颖仓储贸易有限公司签订的土地租赁合同属于无效合同。一审法院认定事实：2011年4月20日，上庄村村委会（甲方）与民颖仓储公司（乙方）签订《合同》一份，该合同约定，为了落实未央区委、区政府关于朱宏路西侧机电市场群迁建的总体部署，确保在大兴路地区综合改造中朱红路机电市场群企业不流失、税源不流失、品牌不流失，打造国内一流的规模化、专业化、信息化、高档次的机电物流集散地。本着促进当地经济发展，增加村民收入和解决村民就业为目的，甲乙双方达成如下协议：一、甲方提供辖区内南北辛王路以西、东西辛王路以南。上庄村村东面积约160亩的土地作为该项目建设使用（以实测数据为准）；期限二十年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止。甲方所提供该项目建设用地、由村民代表会议决议签字的相关材料及文件等作为本协议的附件。甲方为乙方提供良好建设及保障工作，为乙方施工提供五通一平等必要条件等。合同签订后，民颖仓储公司进场施工，建成五金机电及劳保用品市场，经营至今。一审庭审中，上庄村村委会表示涉案土地为农业用地，至今并未将农业用地变更为工业用地的相关手续。对于合同无效的的法律后果，上庄村村委会表示其知晓法律规定应予双返，并按双方过错程度承担相应的赔偿责任，但在本案中不予涉及，仅要求确认该合同无效。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当农用地转用审批手续。本案涉及的土地为农业用地，民营仓储公司与上庄村村委会在未办理相关转用手续即开始进行建设施工，改变土地用途，违反了国家相关法律的强制性规定，双方均有过错，所签订的《合同》亦应属无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条之规定，判决：西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会与西安民颖仓储贸易有限公司2011年4月20日签订的《合同》无效。案件受理费100元（西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会已预交），由西安市未央区未央湖街道上庄村村民委员会自行负担。本院二审期间，民颖仓储公司提供《西安市未央区人民政府关于朱宏路机电市场整体迁建用地的函》《陕西省人民政府关于西安浐灞生态区2011年度国务院批准城市建设用地第九批次实施方案的批复》《陕西省人民政府关于西安浐灞生态区2012年度国务院批准城市建设用地第三批次实施方案的批复》等公文，认为政府部门就涉案土地的立项、规划及转为建设用地用途等作出了批准。民颖公司并提供了涉案土地出租的上庄村村民委员会及支部委员会的决议。上庄村村委会对以上证据真实性认可，但表示土地证未更换，土地仍在村集体名下，并非建设用地。2017年6月7日，经向西安市国土资源管理局浐灞分局咨询，该局工作人员称，前述文件属实，现上庄村土地尚未征用，民颖公司也未签订出让协议及支付土地出让金、税费等，只有完成了这些程序，才能颁发国有建设用地的土地证。其余事实一审查明属实。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条之规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当农用地转用审批手续。”本案中，涉案土地为农业用地，民营仓储公司与上庄村村委会在未办理相关转用手续即开始进行建设施工，改变土地用途，违反了国家相关法律的强制性规定。又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故原审判决认定双方当事人于2011年4月20日签订的《合同》无效一节，并无不当。综上所述，民颖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费100元由民颖公司负担。本判决为终审判决。审判长 马莉莉审判员 马延环审判员 秦燕燕二〇一七年六月九日书记员 孙婉侠 微信公众号“”