（2017）川0181民初796号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-04
案件名称
成都市斯培行物业服务有限公司与娄云亚、陈志勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市斯培行物业服务有限公司,娄云亚,陈志勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初796号原告：成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：刘琬戈，系公司总经理。委托诉讼代理人：张清蓉，女，1968年11月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。被告：娄云亚，女，1960年3月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。被告：陈志勇，男，1957年5月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：雷愚，四川重德律师事务所律师。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告娄云亚、陈志勇（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌波独任审判，诉讼中，原告斯培行公司申请追加陈志勇为本案的共同被告，本院审查后予以准许。本案于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托诉讼代理人张清蓉，二被告及其委托诉讼代理人雷愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯培行公司向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告斯培行公司支付物业服务费14830.4元（从2011年11月起至2016年12月31日止）。2、二被告支付违约金至付清物业服务费止（暂计算至2016年2月28日为3785元）。3、二被告向原告斯培行公司支付垃圾清运费310元（从2011年11月起至2016年12月31日止）。事实和理由：位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘是成都皇朝置业有限公司（以下简称皇朝置业）开发的楼盘。2011年10月28日，皇朝置业与原告斯培行公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告娄云亚、陈志勇是“逸水青城·兰卡威”房屋（面积：239.22平方米）的业主。按照《物业服务合同》第七条3款规定：业主交纳物业服务费（电梯住宅）按每月每平方米1元计算交纳。二被告应当交纳的物业服务费每月是：239.22元。第十一条约定：物业服务费交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳，逾期按照每日应当交纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。2011年11月1日至2016年12月31日，二被告未支付物业公共服务费14830.4元，违约金3785元，垃圾清运费310元，合计18925.4元。原告斯培行公司多次上门收费，二被告无理拒绝交费，故原告斯培行公司诉至本院。二被告辩称：1、原告斯培行公司诉讼主体不符，二被告只与重庆泓山物业管理有限公司（以下简称泓山物业）签订过物业服务合同，泓山物业服务未满一年撤场后，由原告斯培行公司接手管理，二被告并未与原告斯培行公司签订过物业服务合同，不存在物业服务合同法律关系；2、原告斯培行公司未尽到物业公司的管理职责，由于原告斯培行公司管理不严，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，造成现金损失45000元，物业公司应当承担赔偿责任，故二被告不同意支付原告物业费；3、原告斯培行公司主张2011年11月1日至2016年12月31日的物业服务费、垃圾清运费已经超过了诉讼时效，4、原告斯培行公司主张的违约金无事实和法律依据，部分也超过了诉讼时效，故二被告对原告斯培行公司的诉请不认可，不同意支付原告诉请的物业费和违约金。本院经审理认定事实如下：一、位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系泓山物业，后泓山物业从该小区退场。原告斯培行公司于2011年10月28日与皇朝置业签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，合同约定：合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、座落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：多层洋房0.80元/月·平方米；电梯：1.10元/月·平方米；多层叠拼1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限，自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。原告斯培行公司于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。二、被告娄云亚、陈志勇系都江堰市逸水青城·兰卡威小区房屋的业主，房屋建筑面积为239.22平方米，2009年9月28日，娄云亚与泓山物业签订了《兰卡威前期物业服务合同》，合同主要内容：泓山物业作为“逸水青城.兰卡威”小区进行前期物业公司对小区进行管理。2011年10月28日，成都皇朝置业有限公司与原告斯培行公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），原告斯培行公司在逸水青城·兰卡威小区提供物业服务期间，二被告从2011年11月起至2016年12月31日，未支付原告斯培行物业公司物业服务费等。三、二被告主张原告斯培行公司的诉讼请求中的2011年11月1日起至2015年1月30日止的物业服务费及垃圾清运费超过诉讼时效，但被告娄云亚在庭审中认可2015年10月接到过物业公司的催收电话。四、审理中，二被告主张房屋漏水、单元门无法使用、楼梯、楼道的路灯坏后未修等问题，曾多次向开发商及原告斯培行公司要求维修未果，不得已自行维修并垫付费用，以及2015年2月19日二被告家中被盗，偷盗的小偷是在二被告隔壁未装修的房屋中搭地铺，屋内遗留有常用的洗漱用品、零食等，可以看出是长期偷偷踞点，原告斯培行公司作为物业服务公司未尽到相应的维护、安防义务，因此不能收取物业服务费，并应对二被告的财产损失承担赔偿责任。原告斯培行公司对二被告主张的房屋漏水无异议，但认为是其与开发商之间的问题；对二被告家中被盗的事实无异议，但认为二被告的财产损失是他人的违法行为造成，二被可以通过诉讼等方式另行处理，以维护其相关权利，与原告斯培行公司无关。上述事实，有原告斯掊行公司提交的双方当事人身份信息、《“逸水青城”前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同备案表》、开发商证明、流程表、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《房屋信息摘要3》，二被告提交的《接报警登记表》、《兰卡威前期物业服务合同》、照片43张，以及双方当事人的陈述等予以佐证，本院予以确认。本院认为，一、原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，由原告斯培行公司对“兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，二被告系“兰卡威”小区业主，该《“逸水青城”前期物业服务合同》对二被告具有法律约束力。二、关于原告斯培行公司主张二被告应支付物业服务费14830.40元、垃圾清运费310元、违约金3785元的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告斯培行公司依约向二被告提供物业服务，二被告应当支付相应的物业服务费，虽原告斯培行公司于2017年3月6日向本院提起诉讼，但被告娄云亚认可原告斯培行公司的工作人员曾以电话的方式于2015年10月向其催收，根据上述法律规定和合同约定的物业服务费按月支付的方式，原告斯培行公司主张的2011年11月至2013年10月期间物业服务费的诉讼请求，已过诉讼时效，本院不予支持。对于2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务费，二被告应当支付，本院认定1元/月·平方米×239.22平方米×38月＝9090.36元。对二被告抗辩的因房屋漏水、单元门无法使用、楼梯、楼道的路灯坏后未修及家中被盗造成财产损失，要求原告斯培行公司予以赔偿，并拒交物业服务费的问题，因原告斯培行公司对被告提交的照片与陈述的事实并无异议，因此，本院从事实和房屋现状认定原告作为物业服务公司未尽到相应的维护、安防义务，二被告主张的赔偿，因与本案系不同的法律关系，可以另行主张权利，本院不予支持。《“逸水青城”前期物业服务合同》第五条规定：乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护……，从上述规定可知，物业服务企业应该按照合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。原告斯培行未尽到管理和维护的义务，提供的物业服务确有瑕疵，但行为尚不足以构成被告免除交费义务的抗辩事由，本院结合本案实际情况，酌情调减二被告欠交的物业费，对原告斯培行公司的主张和二被告的抗辩部分支持。本院认定二被告应交的物业服务费调减为9090.36元×80%＝7272.29元。对于原告斯培行公司主张的垃圾清运费310元，因无证据证实，本院不予支持。对于原告斯培行公司主张的违约金3785元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，二被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告斯培行主张的违约金过高，本院综合认定700元较为适宜。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告娄云亚、陈志勇于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费7272.29元。二、被告娄云亚于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金700元。三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取137元，由被告娄云亚、陈志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王凌波二〇一七年六月九日书记员 孟 曦