（2017）津0119民初4321号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-02
案件名称
马艳红与欧晓晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市蓟州区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马艳红,欧晓晶
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0119民初4321号原告：马艳红，女，1984年7月11日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘剑，天津光明律师事务所律师。被告：欧晓晶，女，1982年1月30日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王春合，天津张世昌律师事务所律师。原告马艳红与被告欧晓晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳红、原告马艳红的委托诉讼代理人刘剑、被告欧晓晶、被告欧晓晶的委托诉讼代理人王春合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马艳红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告退还定金2万元；3.判令被告支付违约金15万元，并赔偿原告损失10万元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原被告与中介公司天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司三方共同签订了房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的美域新城21-1-1304房屋出售给原告，由中介公司预约网签日期后，原被告进行网签。原被告并约定了违约条款。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。但此后，被告以各种理由拒绝办理网签手续，致使原告无法实现合同目的，另外，由于房价持续上涨，被告的违约行为，给原告造成损失10万元。为维护原告合法权益，故具状起诉，请求法院判如所请。欧晓晶辩称，合同签订后，被告一直积极履行合同。被告预约了4月11日的网签，但原告并未及时到场办理，后双方又约定4月14日、4月19日继续办理网签。因原告自身手续问题未能成功办理网签，因而，被告并没有违约，本案系原告违约，故不同意退还定金、支付违约金及赔偿损失。但鉴于原告无法继续履行合同，被告同意解除合同。本院经审理认定事实如下：原告马艳红与被告欧晓晶达成房屋买卖合意，为便于办理房屋过户及相关贷款手续，原告马艳红寻求天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司协助办理。2017年2月25日，被告欧晓晶（甲方）、原告马艳红（乙方）、天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在蓟县美域新城21-1-1304的房屋出售给乙方，建筑面积约100.77平方米（面积以房本面积为准），实际成交价格为148万元；乙方于2017年2月25日向甲方交付该房屋购买定金2万元；乙方承诺于丙方在房管局预约之日将该房屋首付款以银行核定为准（首付款实际额度以银行审核要求为准）打入天津市房地产交易资金监管中心，并进行资金监管，剩余房款由乙方申请做按揭贷款；甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金（违约金不足壹万元按壹万元计）；甲方承诺该房满两年，无5%的增值税；乙方承担1%个人所得税；甲乙双方承诺无条件配合丙方办理该房屋的过户及贷款手续；甲乙双方自行成交，丙方只负责办理过户及贷款手续，丙方不负责双方的任何纠纷；甲方自行办理该房屋的房产证和清贷手续，所产生的费用甲方自行承担等内容。合同签订后，原告马艳红即给付被告欧晓晶定金2万元。后双方因合同履行问题发生纠纷，原告诉至本院。关于被告是否违约的问题。原告认为，合同签订后，原告曾多次催促被告办理网签手续，被告以各种理由拒绝，被告的行为属于违约，为此提供手机通话清单、三张手机通话录音光盘、证人张某的证人证言等予以证明；被告认为，被告积极履行合同并未违约，无法办理网签系原告自身原因造成，为此提供4月11日的手机通话录音、4月11日及14日的不动产登记事务中心排队号码、贷款结清证明、不动产权证书予以证明。本院认为，原告提供的多份手机通话录音相互印证，并有手机通话清单、证人证言相佐证，能够形成完整的证据链，证明以下事实：原告多次电话催促被告方履行合同；被告方多次向原告表示拒绝履行合同；被告方多次向原告表示协商违约金问题；被告方以各种理由拖延、怠于履行合同。被告提供的证据虽能证实被告4月11日、4月14日预约办理房屋买卖协议打印，采取了补救措施，但4月1日限购限贷政策出台之后，原告继续履行合同的条件发生了变化，因被告拒绝履行及怠于履行合同导致原告的合同目的已无法实现。被告虽采取了补救措施，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担赔偿损失等违约责任。故本院对于被告的行为已构成违约予以确认，对于被告拒绝履行合同及拖延、怠于履行合同的事实予以认定。上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收条、手机通话清单、手机通话录音光盘、证人证言、贷款结清证明及当事人的当庭陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原被告于2017年2月25日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。由于被告拒绝履行合同及拖延、怠于履行合同，致使原告的合同目的无法实现，原告因此而要求解除合同的，本院予以支持。鉴于被告同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应向原告返还定金，故对于原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金及赔偿损失问题。本院认为，因当事人一方怠于履行合同，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则；当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，合同解除后，还应当赔偿损失，包括支付违约金。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而本案中，原告选择适用违约金条款。根据合同约定，被告拒绝履行合同，应当向原告支付房屋实际成交价格的10%作为违约金（148万*10%=14.8万），违约金不足1万元按1万元计，故被告向原告支付违约金的数额应为15万元。由于原告并无证据证明约定的违约金低于造成的实际损失，故对于其要求被告赔偿损失10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同，本院予以准许；原告要求被告返还定金2万元并支付违约金15万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告要求被告赔偿损失10万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原被告于2017年2月25日签订的房屋买卖合同；二、被告欧晓晶于本判决生效之日起十日内向原告马艳红返还定金2万元；三、被告欧晓晶于本判决生效之日起十日内向原告马艳红支付违约金15万元；四、驳回原告马艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告马艳红负担825元，被告欧晓晶负担1850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 吴玉娄二〇一七年六月九日书记员 孙付彪附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”