（2017）粤0604民初5789号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-07
案件名称
卢海荣与吴海珊、李灌球房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢海荣,吴海珊,李灌球
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5789号原告：卢海荣，男，汉族，1981年5月24日出生，住广东省四会市城中区。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。被告：吴海珊，女，汉族，1982年11月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：萧伟林，广东智宸律师事务所律师。被告：李灌球，男，汉族，1979年10月13日出生，住广东省佛山市禅城区。原告卢海荣诉被告吴海珊、李灌球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，适用简易程序,于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人、被告吴海珊及其诉讼代理人到庭参加诉讼，被告李灌球经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.两被告向原告退还定金30000元；2.两被告向原告赔偿损失310730元；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月21日，原告与被告吴海珊、佛山市禅城区恒馨居地产中介服务部(房屋中介，以下简称恒馨居地产中介)三方签订了编号为F100182的《房屋买卖合约》，约定：原告向两被告购买佛山市禅城区南庄大道中98号1区二十五座1201房（以下简称涉案房产），原告应在签署合约时向两被告支付定金3万元，在本合约签订后，若被告拒绝出售物业，原告有权要求两被告按定金的双倍作出赔偿，两被告在收到定金5日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助原告申请银行按揭。两被告应在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。三方签订《房屋买卖合约》后，原告依约在2017年3月21日向被告吴海珊支付了3万元的定金，随后原告依约通知两被告协助办理上述房屋银行贷款手续，但被告却拒绝配合办理。并多次向原告表达必须提高房价才能继续履行合同。2017年4月13日，原告委托律师向两被告发送律师函，要求两被告继续履行合同或赔偿原告损失。同日，被告吴海珊向房屋中介恒馨居地产中介发出《关于解除《房屋买卖合约》的通知函》，通知函称：为避免家庭产生不必要的纠纷，正式解除《房屋买卖合约》，明确不再将房屋进行出卖。原告申请银行贷款时，银行委托的评估机构对上述房屋评估价为每平方11000元，现由于两被告的拒绝出售房屋的严重违约行为，导致原告损失310730元。原告有权要求两被告赔偿原告因此而导致的损失。另，根据被告吴海珊提供资料显示，其与被告李灌球为夫妻关系，两被告通过公证协议，上述房屋归被告吴海珊所有。两被告的行为属于根本违约，原告有权依照法律规定要求两被告赔偿损失，原告故诉至法院。庭审中原告增加诉讼请求：确认原告与被告吴海珊签订的编号为F100182号《房屋买卖合约》解除。被告吴海珊辩称，1.涉案房产的所有人为被告李灌球，被告吴海珊没有处分权，在未经被告李灌球追认的情况下，且被告李灌球在答辩状中明确表示不追认，故涉案房屋买卖合同为无效合同。原告主张合同解除不成立。原告作为购房人，未尽到谨慎义务，未对房屋权属进行查询，对合同无效存在过错，应当与被告吴海珊共同承担合同无效的法律责任。在合同无效的情况下，被告吴海珊仅应返还因合同无效所取得的财产，即只需返还定金3万元且无需支付利息。2.即便《房屋买卖合约》有效，被告吴海珊的过错责任仅限于最高额为退还双倍定金，即一共返还6万元。3.原告主张的损失无法律依据也无证据证明。原告与中介存在恶意谋取被告吴海珊利益的情节。4.被告李灌球事前不知情，事后不追认，且两被告已经离婚，本案非发生于婚姻关系存续期间，两被告之间不构成表见代理，被告李灌球不应承担责任。被告李灌球庭前提交书面答辩状称，1.涉案房产的所有权人为被告李灌球，被告李灌球不具有处分权，其与原告签订的《房屋买卖合约》为无权处分。2.被告李灌球未授权被告吴海珊出售涉案房产，对被告吴海珊的无权处分行为也不予追认。3.原告与被告吴海珊恶意串通签订《房屋买卖合约》，损害被告李灌球权益，该合约无效。原告对合约无效的法律后果具有可预见性，应承担与被告吴海珊相同的过错责任并承担相应的法律后果。4.被告李灌球对被告吴海珊签订《房屋买卖合约》不知情，两被告已经离婚，被告吴海珊的债务亦与被告李灌球无关，被告李灌球不承担责任。5.原告诉请的损失无事实依据。本院经审理认定如下事实：被告李灌球为佛山市禅城区南庄大道中98号1区二十五座1201房［产权证号粤（2017）佛禅不动产权第0012975号，以下简称涉案房产］的登记所有人。被告吴海珊与被告李灌球于2003年11月7日登记结婚，后于2017年1月17日登记离婚。两被告于2016年6月21日签订《协议书》,约定包括涉案房产在内的房产归被告吴海珊所有。该《协议书》于2016年6月23日在佛山市禅城公证处办理了公证手续，公证书号为（2016）粤佛禅城第006754号。2017年3月21日，原告作为买方、被告吴海珊作为卖方与案外人佛山市禅城区恒馨居房地产中介服务部（以下简称恒馨居服务部）作为经纪方三方签订一份《房屋买卖合约》，约定：原告向被告购买涉案房产，建筑面积166.43平方米，成交价为152万元；付款方式为：买方在在签署合同时自行交付卖方定金3万元；卖方在收到定金后5日内提供齐全办理银行借款所需的资料，协助买方申请银行按揭；买方在签署合约后5日内签署银行按揭文件及支付借款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年106万元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥物业的涂销抵押手续后五个工作日内配合完成交易手续；卖方在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方在银行通知预约扣账日或之前将首期楼款43万元转入卖方贷款账号内；楼价余款106万元由借款银行在交易过户及抵押登记手续完成后直接划给卖方等内容。同日，原告通过银行转账方式向被告吴海珊交付购房定金3万元，被告吴海珊出具《收款收据》确认。2017年4月10日，被告吴海珊向原告发送微信信息称“房给中介忽悠，根本不是市场价，那时我也没了解”、“你是投资人，那房过几年最低不低于18000左右你是心里有数的，现在市场价是11000”、“所以实收150万，这价肯定不会卖了！我可以170万卖给你，你考虑2天吧！”2017年4月13日，被告吴海珊向原告及案外人均发出《关于解除〈房屋买卖合约〉的通知函》，通知原告及案外人“现因签订《房屋买卖合约》后，考虑该房屋仍登记在李灌球名下，为避免日后本人家庭产生不必要的家庭纠纷。现正式书面通知你方自本函通知之日起，我方正式解除该合约、明确不再将房屋进行出卖，合同终止，请你方立即停止办理一切合同手续及其他手续……”。另，原告于诉讼中向本院提交《房屋评估申请书》，申请对涉案房产价值进行评估。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。兹就各方争议的焦点及判断理由评述如下：一、合同的效力问题依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《房屋买卖合约》是包含居间协议与房屋买卖协议的混合合同，合同对于买卖标的物房屋情况、购房款总价、付款办法及违约责任等内容均作出明确约定，房屋买卖合同已经成立并生效。该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，受法律保护。至于两被告提出被告吴海珊无权处分涉案房产而导致合同无效的抗辩意见。按照两被告签订的《协议书》的约定，虽然房产登记在被告李灌球名下，但实际为被告吴海珊所有，属于被告吴海珊的合法财产，被告吴海珊转让涉案房屋属于有权处分，无需经被告李灌球同意。退一步讲，即便被告吴海珊未取得房屋所有权，也仅导致无法发生物权变动的法律后果，不影响房屋买卖合同的效力。两被告的抗辩意见理据不足，于法不合，本院不予采纳。二、何方违约及合同解除问题被告吴海珊先是签订合同后又明确表示不履行合同义务，缺乏诚信，其行为构成根本违约。无证据显示原告在合同履行过程中存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”。被告吴海珊发出《关于解除〈房屋买卖合约〉的通知函》要求解除合同，原告随后向本院提起本案诉讼，原告的各项诉请是基于对房屋买卖合同解除权行使，庭审中原告亦明确表示要求解除合同，且原告作为守约方具有解除合同的权利，故本院认定原告与被告吴海珊之间的房屋买卖合同已经解除，合同解除时间为原告解除通知到达被告吴海珊的时间，原告于庭审中明确提出解除合同的诉请，合同解除时间为2017年6月8日。另需说明的是，案涉《房屋买卖合约》是包含居间协议与房屋买卖协议的混合合同，房屋买卖协议解除不影响居间协议的效力。三、违约损失1.关于定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告吴海珊故意违约致合同解除，对合同解除负有全部过错，已经丧失继续保有定金的依据，原告要求返还定金30000元，理据充分，于法有合，应予支持。2.关于房屋溢价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房产实际归被告吴海珊所有，被告吴海珊若依约履行合同义务，原告可以取得该房产，并取得该房产因房屋价值上涨所带来的溢价利益，现被告吴海珊故意违约，致原告无法取得涉案房产，亦自然无法取得房屋的溢价利益。该溢价利益损失应属被告吴海珊在订立合同时应当预见到的违约可能造成的损失。原告主张涉案房产价值11000元／平方米，被告吴海珊在微信信息“那房过几年最低不低于18000左右你是心里有数的，现在市场价是11000”中亦确认该价值，故本院对原告主张的涉案房产价值予以确认。即涉案房屋较之《房屋买卖合约》签订时已经溢价310730元（11000元／平方米×166.43平方米－1520000元）。考虑到原告对合同履行不存在违约行为，对损失不存在过错，故原告主张被告吴海珊赔偿该溢价损失310730元，理据充分，本院予以支持。至于原告提出的评估申请，现有证据足以证明原告关于涉案房屋价值的主张，再行评估已无必要，该评估申请本院不予准许。四、关于被告李灌球的责任问题。涉案债务非发生于两被告婚姻关系存续期间，不属于两被告夫妻共同债务，被告李灌球无需承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、确认原告卢海荣与被告吴海珊于2017年3月21日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖部分的协议于2017年6月8日解除；二、被告吴海珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢海荣返还定金30000元；三、被告吴海珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢海荣赔偿损失310730元；四、驳回原告卢海荣的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为3205元、财产保全费1020元，合共4225元（原告已预交），由被告吴海珊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一七年六月九日书记员 冯嘉欣 来自