（2015）武侯民初字第3268号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-12-12
案件名称
原告四川省军队转业干部服务中心诉被告武侯区红星苑第二届业主委员会物权保护纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省军队转业干部服务中心,武侯区红星苑第二届业主委员会
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十四条，第二百四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第3268号原告：四川省军队转业干部服务中心。住所地：四川省成都市青羊区。法定代表人：毛熙元。委托诉讼代理人：王崇云（特别授权代理），四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬永泽，男，1934年8月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系四川省商务厅退休干部，原告于2017年6月8日撤销对其委托。委托诉讼代理人：马屈，四川君合律师事务所律师，原告于2017年6月8日对其进行委托。被告：武侯区红星苑第二届业主委员会。住所地：成都市武侯区。负责人：卞元，业委会主任。委托诉讼代理人：吕平（特别授权代理），四川东方大地律师事务所律师。原告四川省军队转业干部服务中心（简称军队转业中心）诉被告武侯区红星苑第二届业主委员会（简称红星苑二届业委会）物权保护纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员苏晓莉使用简易程序独任审判，于2015年6月2日、6月30日公开开庭进行了审理，原告军队转业中心法定代表人毛熙元及其委托诉讼代理人王崇云、邬永泽，被告红星苑二届业委会主任卞元及其委托诉讼代理人吕平到庭参加诉讼。期间，被告红星苑二届业委会提起反诉，后于2015年8月5日撤回反诉，2015年8月10日，武侯区红星苑小区多名业主以本案原告军队转业中心为被告提起业主共有权纠纷诉讼，本案被告申请中止本案审理，本院予以准许。在中止期间，上述业主共有权纠纷案件撤诉，武侯区红星苑小区业主提起行政诉讼，并申请一并解决相关共有纠纷争议。2017年6月8日，本案恢复审理，原告军队转业中心法定代表人毛熙元及其委托诉讼代理人王崇云、马屈，被告红星苑二届业委会主任卞元及其委托诉讼代理人吕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军队转业中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，将位于武侯区新南路75号红星苑小区5栋-1层停车泊位570平方米和6栋-1层约630平方米全部停车泊位返还给原告；2、判令被告将非法收取的红星苑小区5栋-1层停车泊位570平方米和6栋-1层约630平方米全部停车泊位从2015年1月1日返还至日止全部租金本息共计约40479.19元返还给原告（其中本金约为40000元，利息479.19元）（具体本息金额，应计算至判决生效时止）。在诉讼过程中，原告将上述第二项请求增加为：判令被告将所收取的红星苑小区5栋-1层和6栋-1层停车位租金及占有利息返还给原告（计算标准为，租金按照每月10000元标准，资金占用标准为银行同期贷款利率，具体付至被告返还至日止）。事实和理由：原告于1994年成立，系为转业军人干部解决住房困难的事业法人。红星苑住宅小区是原告报建的第一个项目，由原告联合成都三电房地产开发有限责任公司共同开发，项目报建8栋住宅和商业用房及相应配套设施和2个地下停车场。该小区的前期物业管理是由原告出资成立的四川省红星物业管理有限责任公司承担的，后变更为成都亲和物业管理有限责任公司，一直服务到2011年12月底成立业主委员会并聘请新的物业管理公司。双方签订了移交协议并进行了交接。2012年6月7日，原告与武侯区红星苑首届业主委员会（以下简称首届业委会）签订《红星苑地下车位管理租赁协议书》，约定将其所属的红星苑小区地下停车场的停车泊位全部交由被告与小区其他物业一起，委托成都斌鸿森物业管理有限责任公司（以下简称斌鸿森公司）管理。协议书对相关事项作了明确具体的约定，是双方的合意与真实意愿表示，且具有充分法律效力，依法应当受到法律保护。但是，被告违反协议约定，一方面与原告签约，表示对地下停车泊位的权属无异议，暗地里却四处奔走，不断主张所谓“权属”。最为严重的是，2014年12月12日和12月16日，被告向原告发出《维权通知书》，在红星苑住宅小区内张贴《致全体业主公开信》，称红星苑小区配套地下停车位属于全体业主共有，无端指责原告侵占业主的合法权益，此外还将全部停车泊位予以侵占，私自出租给小区业主，自收租金。截止2017年2月底，被告收取的租金约为260000元，分文未向原告缴纳。被告红星苑二届业委会辩称，第一、该小区6栋-1层尚未进行产权登记，原告无权作为产权人主张返还。5栋-1层虽登记为原告所有，但该登记有误，小区业主就该部分产权提起的诉讼正在审理过程中，应当以该生效判决的结果为准。第二、被告收回停车位并非侵权行为，而是依据法律和事实进行的维权。依据相关规定小区的配套设施、地下车库应当属于全体业主共有，而原告却将其占为己有。在原、被告协商未果的情况下，被告才开始代表业主向其主管及相关部门领导发出书面求助。2014年11月18日，被告查明红星苑小区共8栋楼，总建筑面积共31700平方米，其中有780平方米为“管理及辅助用房”，是小区的配套服务用房，依相关规定应属于全体业主共有，该“管理及辅助用房”包括位于5栋地下室的停车位及配电房、7栋中的2-3层的办公用房、8栋2层的宿舍。而原告却在将该配套服务用房申请初始登记时，改变了原有的配套房屋使用性质。被告在向原告行政主管部门书面反映投诉维权无任何结果的情况下，才在预先通知原告及其主管部门以及其他部门后采取了收回地下车位的行动。第三、虽然在2012年6月7日，被告与原告签订了期限为一年的《红星苑地下车位管理租赁协议书》，但该协议的签订主要是为了解决小区地下车位停车场停车秩序这一主要矛盾，并不代表被告认可了原告对地下车位的所有权。第四、5栋和6栋地下室连为一体，一方为入口，另外一方为出口，两栋地下室面积大致相当，无法明确区分哪些车位属于哪一栋。被告在管理该两栋地下车位后，为了业主的利益，合理地降低了车位收取费用，每月收取的停车费共计约为9500元。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理，查明事实如下：2011年10月28日，原告军队转业中心与红星苑首届业委会签订《红星苑住宅小区物业管理用房及相关共用设施设备交接协议》，约定由红星苑住宅小区业主委员会对相关物业管理用房及相关设施设备进行管理、使用及维修、保养、更新等。2012年6月7日，原告军队转业中心（甲方）与红星苑首届业委会（乙方）签订《红星苑住宅小区地下车位管理租赁协议书》，上载“甲方所属地下停车泊位（其中有效停车位约25个），是红星苑小区整个物业的组成部分。……第一条：为便于集中统一，甲方统一将全部停车泊位，交由乙方将其与小区其他物业一起，为斌鸿森管理。……第二条：按规定泊位的管理服务费应当由车位成责任承担。……甲方统一：协议期间，停车泊位管理服务费由甲方承担，并按有效停车泊位实际出租个数80元/月标准包干计付给乙方，由乙方与斌鸿森公司结算。……第四条：地下停车泊位的租赁，由甲方自行实施，即：租赁合同由甲方与承租人签订，租赁费由甲方与承租人结算。……第五条：……甲方在结算租赁费的同时，应按前述约定于结算租赁费当月向乙方给付管理服务费，乙方与斌鸿森公司如何结算，由乙方与斌鸿森公司约定。……第九条：本协议有效期一年，从二0一二年一月一日其至二0一二年十二月三十一日为止。期满是否续约，到时再行商议。……”庭审中，原告述称合同到期后未续签，但2013年及2014年停车场的管理皆依上述协议进行，在实际履行时其是原告与承租人签订租赁合同，收取费用，后原告直接将管理服务费给付给斌鸿森公司，并未通过被告。原告提交被告与案外人郭小霞于2014年12月6日签订《红星苑住宅小区地下室停车泊位租赁合同》，拟证明被告将原告所有的车位私自出租并收取租金。该合同约定将小区地下停车场泊位号25租赁给郭小霞，租期一年，合同期间租赁费为200元/月，每两个月结算一次。庭审中被告对该合同的真实性予以认可。2014年9月2日，《成都市业主大会业主委员会变更事项备案记录》载明，经武侯区红星苑第二届业主大会会议，表决通过了第二届业主委员会换届业委会工作人员，选举产生新的业主委员会（即被告），任期为2014年8月25日至2019年8月24日。2014年12月12日，被告向原告发出《维权通知书》，上载被告征得绝大多数业主同意后，依据业主意见决定，将5幢地下车位（570平方米）收回。2015年1月14日，被告向原告发出《再次重申维权决定的通知》，上载在原告长期无正当理由不提供合法权属证据的情况下，收回5号楼附属地下车位。《房屋所有权证书》（成房权证监证字第号）载明：2015年3月10日，位于武侯区新南路75号5栋-1层1号的房屋登记为原告军队转业中心所有，总层数：8（含地下1层），建筑面积为570平方米，用途为“其他：地下室”。原、被告在审理一致认可该570平方米中包含配电房。2015年4月28日，成都市公安局武侯分局出具《证明》一份，上载“我辖区红星苑住宅小区，原来为新南路77号，后变更为新南路80号，因整顿门牌编号，对辖区住宅门牌号重新做了同意编排，故该小区地址又变更为新南路75号”审理中，原告军队转业中心向法院确认：1、该小区6栋-1层尚未进行产权登记，2、5栋、6栋地下车位共计约25个，5栋-1层车位12个，6栋-1楼车位13个；被告红星苑业委会向法院确认：1、原告所诉2015年1月1日起至今，被告对该小区5栋-1和6栋-1层统一进行管理和租赁，每月收取租赁费约9500元，2、5栋-1层和6栋-1层连为一体，面积大致相当。另查明，2016年1月22日，本院依法受理以武侯区红星苑小区187名业主为原告、以成都市城乡房产管理局为被告、本案原告军队转业中心为第三人的三起行政诉讼案件，该些案件原告请求撤销成都市城乡房产管理局于1998年4月16日为军队转业中心坐落于武侯区新南路80号第5幢附1层、第7幢2-3层、第8幢2层房屋项下“用途”一栏中的登记内容，并依法重新进行登记。同时，上述行政案件原告申请一并审理以本案原告军队转业中心为被告的共有纠纷，2016年1月22日，本院依法受理该共有纠纷民事案件。上述案件均尚未审理终结。上述事实有身份信息、产权证明、备案记录、《红星苑住宅小区物业管理用房及相关共用设施设备交接协议》、《红星苑住宅小区地下车位管理租赁协议书》、《维权通知书》、初始登记、房屋登记信息、证明及当事人陈述等证据收录在案，予以佐证。本院认为，原告军队转业中心以其为诉争地下停车泊位所有人，被告红星苑二届业委会侵占诉争停车泊位为由要求被告停止侵权，并返还其因侵占该停车泊位而产生的收益。本案为侵权之诉，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还”，本案的争议焦点为诉争不动产的权属及被告红星苑二届业委会是否系无权占有诉争地下停车泊位。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力”，原告军队转业中心已取得诉争5栋-1层1号的《房屋所有权证书》，该不动产物权的设立已经发生法律效力，被告红星二届苑业委会并未出示证据证明其对该诉争不动产享有物权，其辩称对该诉争房产享有物权，本院不予采纳。被告在未经原告许可的情况下擅自占有该诉争停车泊位并出租，侵害了原告的合法权利，对于原告要求被告停止侵害并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。由于该小区6栋-1层在庭审结束前尚未进行所有权登记，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条规定的情形，对该问题本案不予处理。待诉争房产所有权登记后，对该诉争房产使用及收益有争议的，其登记所有权人可以提起诉讼。关于原告就5栋-1层提出的赔偿损失的请求金额的问题，由于该小区5栋和6栋建造上的原因，该两栋-1层连为一体，并未做分隔，根据双方的陈述，该两栋地下车位大致相当，且被告自认从2015年1月1日起，将该两栋地下停车泊位出租，每月收取租金约9500元，故本院确认被告收取的5栋租赁费为4750元/月（9500元/月/2），同时被告应当承担该资金占用利息，利率以中国人民银行同期贷款利率进行计算。原告主张该租赁费用标准应当有所增加，但并未提供相应证据，其超出前述认定的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告武侯区红星苑第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内将位于武侯区新南路75号红星苑小区5栋-1层（配电用房除外）返还给原告四川省军队转业干部服务中心；二、被告武侯区红星苑第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告四川省军队转业干部服务中心占用期间的损失费及资金占用利息（损失费从2015年1月1日起算至实际返还之日止，按照每月4750元的标准进行计算；资金占用利息以每月4750元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从每月月底起算至实际支付之日止）；三、驳回原告四川省军队转业干部服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13805元，减半收取6902.5元，由被告武侯区红星苑第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 苏晓莉二〇一七年六月九日书记员 张继林 来自