（2017）豫01民终7229号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-09-22

案件名称

上诉人张馨心与被上诉人崔培房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张馨心,崔培,郑州房朝房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7229号上诉人（原审被告）：张馨心，女，1988年8月15日出生，回族。委托诉讼代理人：李红艳，女，1962年10月15日出生，汉族，系张馨心之母。委托诉讼代理人：彭世峰，河南省法律咨询协会法务人员。被上诉人（原审原告）崔培，男，1984年4月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈思静、徐骁，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。法定代表人：马玉芳，该公司总经理。上诉人张馨心因与被上诉人崔培，郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张馨心的委托诉讼代理人李红艳、彭世峰，被上诉人崔培的委托诉讼代理人陈思静、徐骁到庭参加诉讼。被上诉人房朝公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张馨心不服原审判决，上诉称：请求依法维持原判的第一项与第三项，撤销原判第二项，改判驳回崔培的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由崔培负担。事实与理由：1、原审判决认定部分事实错误。原判认定崔培提供的虚假伪造合同而不采用其提供的合同。其有合同原件和崔培提交一审的伪造合同复印件，其二审提交；其坚持认为其不违约，不应该给崔培赔偿，也从未说过愿意赔偿2万元。一审判决枉顾事实偏袒崔培，判其违约。在一审庭后签字时，其发现庭审笔录与其意见不符，当场拒绝签字；其去银行申请了解押，一审为什么不记录、认定？请求二审去农科路光大银行营业厅查证，也查证崔培的购房资格；一审认定其要求增加房款、改变付款方式等构成违约错误，合同在履行过程中因崔培无法按约定进行贷款而进行的协商责任在崔培，不能认定其有违约行为；二被上诉人伪造的合同上不具日期，一审法院采用错误；在庭前调解和庭审中其始终坚持履行合同，将房屋卖给崔培，崔培坚决不买，法庭应追究崔培的违约责任。2、崔培的违约事实清楚。崔培违反了合同约定，没有去银行申请评估、申请贷款，致使合同无法履行；双方约定付款方式按揭贷款，在贷款无法完成的情况下，又不同意变更合同付款方式，致使合同无法履行；其多次去中介公司要求调解，催促履行合同，但对方一直不予理睬，致使合同无法履行；庭前调解是其依然愿意履行合同，将房屋以双方约定的价格卖给崔培，崔培坚决不买，应追究崔培的违约责任；崔培主动要求解除合同，系预期违约；二被上诉人恶意串通，伪造合同，合同不具日期，房朝公司作为中介机构，不具日期有效吗？本案中，房朝公司已知道崔培无贷款购房资格，而不告知其，故意拖延时间，不去履行崔培该履行的合同，构成欺诈，应承担违约责任；在其未知情的情况下，崔培私自修改合同，房朝公司又将其委托保管的2万元押金退还给崔培，单方违约。二被上诉人诱骗其签订显失公平合同。此案中，由于其在海南工作，不了解郑州的房价，由其母亲李红艳以低于市场价30多万的价格与崔培签订了购房合同，这明显是“显失公平合同”；崔培违约在先，根本没有抗辩权。3、其不存在违约，其如约去银行申请了解押，有聊天记录和银行记录为证；其一直催促崔培申请贷款，其有不安抗辩权；其一直积极履行合同，且从未收过崔培一分钱，没有造成崔培经济损失；直到开庭前，其房屋一没租二没卖，一直在等崔培履行合同在得知崔培无法贷款的情况下，与崔培协商变更合同，其不存在违约；崔培没有证据能证明其违约。4、一审适用法律不当。错误的认定其违约导致民事责任承担适用法律错误；定金条款和违约条款不能同时适用；一审判令其双倍赔偿崔培居间费用无事实依据，与定金叠加明显错误。5、追究崔培的违约责任，其请求崔培赔偿因房屋闲置的租金损失、无法履行购房合同的定金损失及其他损失。综上，其无违约行为，崔培违约事实清楚，请求二审法院依法维护其合法权益。崔培辩称，1、张馨心要求不予赔偿其赔偿金的请求无任何事实与法律依据，应当依法予以驳回。本案合同签订后，张馨心并未按照合同约定履行相应义务，不仅单方违约，且向其提出加价的无理要求，致使合同的根本目的无法实现，构成单方违约，故应按照合同约定向其支付双倍居间服务费、代办费、定金。该合同系双方真实意思表示，在一审中，其已就该笔赔偿金作出了让步，张馨心的诉请无任何事实与法律依据，应予以驳回；2、合同签订后，其已经依据合同约定积极履行了相应的义务，不存在违约行为，张馨心未按照合同约定履行相应的合同义务，反而以显失公平为由要求加价履行合同的行为，致使合同根本目的无法实现，构成单方违约，因而张馨心诉请于法无据，应依法予以驳回；3、张馨心以其伪造合同为由认定其违约，无任何事实法律依据，自然人参与民事活动应当遵从诚实信用原则，对于张馨心的该项请求应予以驳回。综上，请求二审法院依法查明事实。房朝公司未到庭答辩。崔培向一审法院起诉请求:1、解除崔培、张馨心、房朝公司签订的《房屋买卖合同》；2、张馨心赔偿崔培经济损失94500元（含居间服务费用72500元、代办费2000元、定金20000元）;3、本案诉讼费用由张馨心承担。一审法院认定的事实：2016年8月14日，崔培与张馨心委托代理人李红艳、房朝公司签订了编号为NOzz0010085《房屋买卖合同》一份。合同约定：张馨心将其所有的位于郑州市惠济区生产路16号院4号楼1单元5层505号房屋以1450000元的价格出售给崔培；崔培于签订合同当日支付张馨心定金20000元（由房朝公司保管）、支付房朝公司居间服务费14500元、代办费2000元；崔培、张馨心于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，崔培应在网签时将首付款（以银行实际审批为准）存入房管局指定的资金监管帐户，剩余所贷房款由贷款银行放贷至监管帐户。关于居间服务费，合同约定：签订合同时，房朝公司有权利全额收取居间服务费；合同签订后，崔培、张馨心任何一方单方面解除合同均不影响房朝公司居间服务费收取；若崔培支付居间服务费及定金后，张馨心违约，崔培居间服务费损失由张馨心赔偿，单就居间服务费一项，张馨心向崔培承担五倍的赔偿责任。关于房屋解押，合同约定：该房屋办理有银行按揭抵押贷款，崔培、张馨心应在合同签订之日起15个工作日内由张馨心预约解押，在银行允许解押10个工作日内由崔培出资解押；若张馨心违反上述约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还崔培交付的定金；若崔培违反上述约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金。合同签订当日，崔培依约向房朝公司缴纳了定金20000元、居间服务费用14500元、代办费2000元。在2016年8月29日至2016年9月12日期间，张馨心多次向房朝公司、崔培提出：房屋是在低于市场价格、亏损几十万元情况下出卖的，要求崔培一次性全款付清购房款。经过三方协商，崔培同意房屋价款增加至1530000元，但是不同意张馨心提出的先支付房款300000元现金的要求。双方因此未达成一致意见，合同未得到履行。本案在审理中，崔培认可房朝公司已经返还其交付的定金20000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、微信截屏等证据及庭审笔录在案为证，足以认定。一审法院认为，崔培、张馨心及房朝公司签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，张馨心在崔培已经履行了支付定金、居间服务费用等义务的情况下，却以房屋价款低于市场价格为由要求增加房款、改变付款方式，未与崔培协商一致即不履行约定义务的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。崔培因此提出的解除合同、由张馨心赔偿定金20000元、代办费2000元损失的诉讼请求合法合理，该院予以支持。关于崔培主张张馨心赔偿5倍居间服务费用72500元的诉讼请求，该院认为，因合同已经约定张馨心未按照约定履行解押手续即视为张馨心单方解除合同，应双倍返还崔培已经交付的定金，故合同再另行约定张馨心赔偿崔培5倍居间服务费用的约定明显显失公平，根据张馨心提出的变更请求，综合考虑合同履行、张馨心违约及崔培因张馨心违约所造成的损失等实际情况，该院认为张馨心双倍赔偿崔培居间服务费用29000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除崔培、张馨心及房朝公司签订的合同编号为0010085《房屋买卖合同》；二、张馨心于判决生效后十日内支付崔培赔偿金51000元；三、驳回崔培的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元，减半收取1081.5元，以及保全费965元，共计2046.5元，由张馨心负担。二审中，张馨心提供合同编号NO.ZZ0010085房屋买卖合同，证明其提供的房屋买卖合同是真实的，崔培提供的合同是伪造的；并称自己去银行申请了解押，是由于崔培没有去银行贷款才没有解押成，该走的程序其都走了。崔培质证认为，证据不属于二审新证据，不符合二审新证据的证据要件，该证据的真实性无法确定。买卖合同第四条第2款，双方所提供的合同表述不一致，但均未有更改的痕迹，且本案违约是由于张馨心单方加价的行为，而与几个工作日办理解押没什么关系。买卖合同第五条，是由于银行没有批准张馨心解押，并不是张馨心所说的先贷款后解押，至于没有解押原因在于张馨心。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，李红艳作为张馨心的代理人与崔培、房朝公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。在合同签订后，崔培依约履行了支付定金、居间服务费等义务，张馨心却以合同价格低于市场价格要求崔培增加房款并要求改变房款支付方式，因双方未达成一致意见，致使合同未能履行，其行为已构成违约。故原审根据本案实际情况酌定张馨心赔偿崔培双倍居间服务费及定金、代办费并无不当，本院予以维持。对于上诉人诉称崔培所提供的合同是伪造的，因李红艳认可崔培所持有买卖合同上的签名系其本人所签，不能证明崔培持有的合同系伪造，张馨心的该项诉称本院不予支持；张馨心称崔培未按照合同约定办理银行贷款致使其无法办理房屋解押，系崔培违约、其未违约的主张，无相应证据证明，本院不予支持。综上，张馨心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人房朝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的实体处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2163元，由上诉人张馨心负担。本判决为终审判决。审判长　李　黎审判员　李剑锋审判员　邢永亮二〇一七年六月九日书记员　候李爽 微信公众号“”