（2017）川14民终420号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-10-12
案件名称
上诉人戈矛与被上诉人邓晓蓉租赁合同纠纷案二审判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戈矛,邓晓蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终420号上诉人（原审被告）：戈矛，男，1964年9月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。被上诉人（原审原告）：邓晓蓉，女，1971年5月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。上诉人戈矛与被上诉人邓晓蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。戈矛上诉请求：撤销（2017）川1402民初23号民事判决，并依法改判驳回邓晓蓉的诉讼请求。事实与理由：1、戈矛承租邓晓蓉厂房期间，厂房存在多处破损，给戈矛造成损失，根据合同法第二百二十一条，戈矛有权要求延长租赁期限。2、戈矛未完成搬迁系因邓晓蓉锁门阻止搬迁，戈矛不应当承担邓晓蓉阻止搬迁产生的案涉厂房租赁费。3、戈矛并未占用全部厂房，邓晓蓉可以另找房屋将戈矛遗留货物和机器设备进行堆放，损失扩大部分应由邓晓蓉自行负担。4、关于违约金3000元，因邓晓蓉陈述“3000元违约金我不要了，房子你看着办，我没时间”而不存在了。5、一审法院对李同春的证人证言不作表述，且在庭审结束后戈矛签约笔录后邓晓蓉有更改笔录的行为，均属违反程序。邓晓蓉辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.租赁期满，戈矛应当搬离租赁厂房。2、邓晓蓉对厂房加锁是事实，但加锁后的厂房戈矛仍可自行出入，不影响其搬离尚存货物和机器设备。3、戈矛在租赁期间内逾期支付租金，并自愿向邓晓蓉支付逾期支付租金的违约金3000元。邓晓蓉起诉请求：1、判令戈矛立即腾退位于四川省眉山市东坡区先锋街1号的厂房；2、判令戈矛支付逾期支付租金的违约金1667元及至实际腾退房屋之日止的房屋占用费、违约金(占用费按日租金136元计算至腾退之日止，违约金每天按日租金136元的20%计算至腾退之日止)。庭审中，邓晓蓉将第一项诉讼请求中逾期支付租金的违约金1667元变更为3000元。一审法院认定事实：2011年6月，戈矛与其合伙人共同租用了邓晓蓉厂房，合伙人退伙后，戈矛与邓晓蓉重新补签了《厂房租赁合同》，约定邓晓蓉将其位于四川省眉山市眉山市东坡区先锋街1号的厂房出租给戈矛使用，租期5年，自2011年7月1日起至2016年6月31日止；租赁期满，邓晓蓉有权收回厂房，戈矛应如期交还；戈矛如要续租，必须在租赁期满一个月前书面通知邓晓蓉，经邓晓蓉同意后，重新签订租赁合同；第一年、第二年租金为4万元/年，第三年、第四年租金为4.5万元/年，第五年租金为5万元/年；租金一年支付一次，双方约定在每年7月1日前一次性付清当年租金，逾期未付房租，每天按年租金20%支付滞纳金。戈矛应合理使用厂房及其附属设施，如因使用不当造成厂房及设施损坏的，戈矛应立即负责修复或承担经济赔偿责任，租赁期间戈矛新增建设在租赁期满后归邓晓蓉所有，不得拆除。合同对双方其他权利义务作了详细约定。2012年5月25日，双方签订《补充协议》，约定戈矛在租赁厂房期间，因经营需要在厂房内搭建房屋，费用由戈矛负责，租期内如遇拆迁开发，邓晓蓉要将建房资金约1万元付给戈矛；合同期满，如没有拆迁，戈矛所建房屋归邓晓蓉所有，不得拆除；租期届满，戈矛有优先续租权。合同签订后，邓晓蓉将厂房交由戈矛使用。戈矛于2015年8月3日、9月1日分别支付2015年6月至2016年6月的厂房租金2万元、3万元。合同期限届满前，戈矛没有书面通知邓晓蓉续租。截止2016年6月31日，戈矛尚未搬迁完毕。2016年7月21日，双方协商厂房租赁问题但未达成协议，邓晓蓉要求戈矛在7月底前完成搬迁。戈矛未在7月底前完成搬迁，同年8月初，邓晓蓉将厂房大门加锁关闭，致戈矛无法出入。8月30日，邓晓蓉请居委会网格员组织双方调解，邓晓蓉要求戈矛立即搬迁，戈矛称尚需对厂里的财物进行修理，因工人不齐，不能确定搬迁时间，双方调解未果。戈矛至今没有完成搬迁，也未再到厂里查看情况。对双方没有争议的上述事实，一审法院予以确认。一审庭审中，戈矛认可迟延支付了2015年6月至2016年6月的租金，并同意支付违约金3000元，但认为违约金应从邓晓蓉给戈矛造成的损失中进行抵扣。一审中双方争议事实：邓晓蓉对厂房加锁关闭的时间是2016年8月3日还是8月5日。对此一审法院评判如下：邓晓蓉提供加锁时张贴在厂门上的“通告”（通告载明：因合同期满，厂里也未续签合同，也未向房东交纳房租费，已过一个多月，多次催交未果，厂方不予理睬，还多次胁迫房东，所以在合约期满，又未交租，又不搬走下被迫关门，停电）欲证明其加锁关闭厂房的时间是2016年8月5日。因该通告没有载明时间，故不能达到邓晓蓉的证明目的，戈矛认可邓晓蓉是在8月3日加锁关闭厂门，并申请证人牟万会到庭作证。综上，对邓晓蓉加锁关闭厂门的时间，一审法院依法确认为2016年8月3日。一审法院认为，案涉双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按约履行。租期届满后，戈矛没有书面通知邓晓蓉续租，双方也没有对续租问题达成一致意见。在此情况下，戈矛应当按约于2016年6月31日前将厂房进行腾退并交还邓晓蓉。对邓晓蓉要求戈矛腾退厂房的诉讼请求，予以支持。因双方在协商过程中，邓晓蓉同意戈矛搬迁时间延迟至2016年7月底，事后又在8月3日至8月30日将厂房加锁关闭，导致戈矛无法搬迁，故在该期间戈矛不应支付厂房占用费。2016年8月30日，双方经居委会网格员调解不成后，邓晓蓉再次明确要求戈矛搬迁，但戈矛至今未搬，其行为侵犯了邓晓蓉的合法权益，应当支付8月1日、2日及8月30日后的厂房占用费。邓晓蓉要求戈矛按上一年度日租金即136元/天（50000元/年÷365天）支付实际占用期间的厂房占用费，符合法律规定，予以支持。戈矛自愿支付因迟延支付租金而产生的违约金3000元，邓晓蓉对此不持异议，依法予以确认。戈矛称邓晓蓉厂房漏雨、非法扣押其财产给戈矛造成了损失，其违约金应在该损失中进行抵扣。因戈矛的损失不属于本案审理范围，其可另行主张，故戈矛要求将违约金在其损失中进行抵扣的请求，不予支持。因双方未达成续租协议，合同关系于2016年6月31日终止，合同终止后，邓晓蓉要求戈矛依原合同约定承担未支付厂房占用费而产生的违约责任没有法律依据，不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、戈矛于判决生效之日起十五日内将位于东坡区先锋街1号的厂房进行腾退并交付给邓晓蓉；二、戈矛于判决生效之日起十五日内支付邓晓蓉违约金3000元及厂房占用费（厂房占用费计算方式：2016年8月1日、2日的占用费272元，此后的占用费从2016年8月31日起按136元/天计算至厂房腾退时止）；三、驳回邓晓蓉的其他诉讼请求。二审中戈矛与邓晓蓉均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明，一审中戈矛对邓晓蓉曾与戈矛达成口头协议要求戈矛用违约金3000元修护房屋不予认可，并陈述其与邓晓蓉确有达成支付违约金的事实，但他不同意将3000元用作房屋修护，其要求邓晓蓉自行修护房屋后其再行支付3000元违约金。二审中戈矛对2016年8月30日居委会网格员调解后厂门锁闭情况陈述：“我不清楚，之后我就没有再去厂里了。”本院认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》，租赁期间于2016年6月31日届满，戈矛应当将厂房腾退并交还邓晓蓉。若戈矛无正当理由未按合同约定腾退厂房并交还邓晓蓉，戈矛应支付占用厂房的占用费。戈矛在二审中以《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期为由，认为邓晓蓉未履行出租人维修义务，其作为承租人有权要求延长租期，以证明一审法院判令其支付迟延搬迁的占用费不当。从庭审查明的事实来看，双方在租赁期间确有就房屋修缮问题进行商议，但厂房漏雨导致戈矛对承租物使用期限延长的具体时间不确定，且邓晓蓉系在2016年6月31日期满后，于2016年7月21日要求其在7月底完成搬迁。在上述期间内，一审法院也未计算厂房占用费。戈矛主张需要进一步延长租赁期间无证据支持。若戈矛认为因租赁场地漏雨给其造成损失，可提交证据另行主张。租赁期满后搬离厂房是戈矛应履行的义务。邓晓蓉在其锁闭厂门后主动找相应政府部门进行协调，2016年8月30日相应政府部门调解未果后，戈矛未到厂房确认其是否可以将相应机器设备和货物搬离厂房就单方认定邓晓蓉锁闭厂门导致其无法搬离，无证据支撑。一审法院综合案件情况认定戈矛应当支付2016年8月1日、2016年8月2日及2016年8月30日后的厂房占用费，并按上一年度日租金计算相应占用费并无不当。戈矛另行辩称邓晓蓉可将部分厂房出租或者将其留存机器设备、货物提存减少损失，因搬离厂房是戈矛的义务，苛责邓晓蓉代其履行义务不当，且从安全性出发，苛责邓晓蓉将厂房部分出租也不现实，故戈矛无权以邓晓蓉扩大损失要求降减占用费。戈矛自愿支付因迟延支付租金而产生的违约金3000元，其也未举证证明其用3000元修缮了案涉租赁厂房，一审法院以双方约定为基础，判戈矛支付违约金并无不当。法院对案件证据进行综合评判以认定案件事实，并在此基础上作出判决，李同春未出庭作证，邓晓蓉对其证言不予认可，一审法院不基于李同春的证人证言认定案件事实，符合法律规定。庭审结束后，邓晓蓉有权核对笔录无误后签字。戈矛一审程序违法的理由不能成立。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人戈矛负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 东审 判 员 孙春红代理审判员 沈晓娟二〇一七年六月九日书 记 员 陈乐奕 来源：