（2017）晋0581民初95号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
高平市北城街街道办事处西关社区居委会与被告田奇宏租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高平市人民法院
所属地区
高平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高平市北城街街道办事处西关社区居委会,田奇宏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十三条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条
全文
山西省高平市人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0581民初95号原告（反诉被告）：高平市北城街街道办事处西关社区居委会，住所地为高平市西关社区居委会双坛小区。法定代表人：杨建文，任居委会主任。委托诉讼代理人：琚五一，高平市朝阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：田奇宏，男，1941年5月6日生，汉族，山西省高平市人，现住高平市，系原高平市链条厂退休职工。委托诉讼代理人:李卫星，山西长平律师事务所律师。原告（反诉被告）高平市北城街街道办事处西关社区居委会与被告（反诉原告）田奇宏租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日作出（2015）高民初字第664号民事判决书，原告提起上诉后，晋城市中级人民法院作出（2016）晋05民终883号民事裁定书，裁定撤销原判、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会的法定代表人杨建文及委托诉讼代理人琚五一，被告田奇宏及其委托诉讼代理人李卫星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出**宾馆所租房屋，并交付原告；2、要求被告给付延期交付房屋的租金20万元及违约金5万元。庭审时增加要求被告交付租房协议中约定场地1111.02平方米并将场地上除**宾馆房屋外的其他建筑全部拆除；并变更第二项诉讼请求中的利息部分为要求被告从2013年7月2日至交付房屋之日止按每年20万元给付租金。事实和理由：原、被告于1993年7月3日签订了《租房协议书》，约定原告将所有的长平西街街房五间、院内平房十间及场地，共计面积1111.02平方米租给被告；由被告出资将街房五间改建为三层双面楼一栋（加地下室一层），总建筑面积为885.6平方米，总造价约30万元，租期20年，从1993年7月3日起至2013年7月2日止，合同到期后被告无偿交付原告。但合同到期后，被告拒不交付所租房屋及场地，也未交付房屋租金，构成违约。被告未经原告同意，在租用的场地上修有其他建筑，也要求予以拆除。被告辩称，因原、被告在签订租房协议后，原告并未依约将房屋交付被告，而是在1995年4月才办理房屋改建手续，将房屋交付被告，合同期限应从1995年4月1日起至2015年4月1日止，现双方未结算，原告未支付被告相关款项，故被告未交付房屋。被告在改建房屋时，按政府城建要求，将原定的三层双面楼一栋修建成四层半，增加建筑面积212.27平方米,另被告在改建房屋时还有合同外支出。被告在场地上修建的锅炉房、厨房等建筑是大楼的附属设施，且合同中有约定，不应拆除，应折价赔偿。被告对房屋还进行了装潢。原告借有被告的款项15万元，尚欠本金32000元及全部利息未还。原告迟延交付房屋且未归还借款，也构成违约。故提出反诉请求，要求原告给付被告超合同多建面积投资款228800元（后提出以鉴定报告确定金额为准）、附属设施投资款200000元、合同外的建设支出款320000元、内部新装潢投资和新更换锅炉款1024000元、借款本息529200元、停工损失10万元及违约金5万元，共计2452000元。原告针对被告提出的反诉辩称，原、被告协商同意将原计划改建的三层双面楼一栋（加地下室一层）变更为四层半，不修地下室和玻璃幕墙，工程总造价折抵20年租金，不应支付多建面积投资款；附属设施的建设依照合同约定应经双方同意，被告未经原告同意自行建设，原告要求被告予以拆除并不予赔偿；合同约定被告自行负担建设投资，被告对合同外的建设投资款未提供单据，原告不应承担；房屋室内外装潢是被告在合同到期后擅自装修，且被告也已受益，费用应由被告自行负担，安装的空调等动产可由被告自行拆卸；借款本金32000元未还是事实，但借款与本案非同一法律关系，且被告主张已超诉讼时效，应驳回被告的该项请求；被告主张的停工损失及原告迟延交付房屋均无证据证实，原告不应支付停工损失及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，经庭审质证，本院认定如下：1、依原告申请，本院通知证人张志明、赵玉德出庭作证，对二证人的证言，原告无异议，被告认为证人的证言不公正，证言有错误，因二证人确系原、被告间签订的合同的亲历者，且均签署保证书，二人的证言也能相互印证相关事实，故本院均予以采信。2、被告提供的1995年4月1日原告给市计委出具的关于改建综合服务楼的请示、1995年5月16日高平市计委出具的关于西关居委改建综合服务楼的批复、1995年5月24日高平市城乡建设局给西关居委出具的关于拆除旧房进行工程前期准备工作的函各一份，用以证明原告于1995年4月办理房屋改建手续并才将房屋交付被告，原告对证据的真实性无异议，但提出原告在签订合同时就交付了房屋，该三份证据仅证实被告修建时办理有修建手续，不能证实房屋的交付时间，因双方对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据证实房屋改建时办理了相关手续的事实予以采信，对该房屋的交付时间将结合本案的全部证据予以认定。3、依被告申请，经依法委托，晋城泰源工程造价咨询有限公司出具了关于西关社区居委综合服务楼的工程造价的司法鉴定报告书，原告对该鉴定报告书不予认可，认为参考现在的价格做出的鉴定结论不妥，被告无异议，因原告不申请重新鉴定，故本院予以采信。4、被告提供的鉴定费发票一支，购买空调、锅炉、海尔热水器、太阳能热水器的收据各一支，及原告给被告出具的借款收据两支，原告对鉴定费发票和借款收据的真实性无异议，对四支购货收据不认可，因鉴定报告对四支购货收据中的财产已进行了鉴定评估，故本院对以上证据均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月3日，原、被告签订了《租房协议书》，协议约定：“原告将在长平街（原三队牛屋）街房五间、院内平房十间及场地，总面积1111.02平方米租给被告；租赁期从1993年7月3日起至2013年7月2日止（包括建筑期）；街房五间需改建为三层双面楼一栋(加地下室一层)，总建筑面积885.6平方米，总造价约30万元，由被告建筑并承担一切费用；被告在租赁期间有独立依法经营权，原告不得以任何理由进行干涉，并收取任何费用，合同到期在同等条件下，优先照顾被告租用；院内如需修建附属设施，必须经原、被告签订结构照价协议，按四十年使用期限折旧，被告承担一切建筑费用，合同到期原告支付被告总造价的50%，产权归原告所有；被告帮助原告贷款20万元，时间2年，按银行现行正常利率，按月支付利息，本协议签订后支付十万元，旧房拆除付十万元；如在基建和经营中原告未处理好周围关系，发生产权纠纷，造成停工损失，原告赔偿被告停工停产损失；如单方违约，罚违约金5万元”。原高平县公证处同日对该《租房协议书》进行了公证。该协议签订后，原告将协议中的房屋及场地交付给被告。被告在改建街房五间时，与时任西关村委会支书的张志明、西关村委会主任的赵玉德经协商，将原计划改建的三层双面楼一栋(加地下室一层)变更为四层半双面楼一栋、不再修建地下室和玻璃幕墙。原告于1995年4月1日给市计委出具了关于将街房五间改建综合服务楼的请示，1995年5月16日高平市计委批复同意原告改建综合服务楼、1995年5月24日高平市城乡建设局给原告出具了《关于拆除旧房进行工程前期准备工作的函》。该街房五间以综合服务楼名义改建完工后，由被告经营使用至今，经营期间更名为**宾馆，改建费用由被告负担。被告在经营期间，在租赁的场地内修建有锅炉房、厨房，更换了锅炉、安装了空调十台、海尔热水器九台、太阳能热水器一台，并于2013年对**宾馆进行了装潢。审理中，被告提出鉴定申请，要求对多修建的综合服务楼的平方面积及附属设施等进行价格鉴定，经依法委托，由晋城泰源工程造价咨询有限公司出具了《鉴定意见书》，鉴定结论为：1、综合服务楼建筑面积1097.87平米，比885.6平米多了212.27平米，现市场修建价为297178元；2、锅炉房、厨房的价格为95195.18元；3、室内装潢工程造价146503.34元；4、锅炉价格21000元；5、锅炉基础800元；6、锅炉安装1000元；7、室内空调十台计23000元；8、海尔热水器九台计10800元；9、太阳能热水器15000元。另查明，被告于1993年7月9日、1995年4月10日分两次借款150000元给原告使用，原告至今还欠被告本金32000元未还，全部借款的利息至今也未支付。本院认为，原、被告签订了《租房协议书》并办理公证，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，双方形成合法、有效的租赁合同法律关系，本院予以确认。原、被告均应依照合同约定履行，现合同期限已满，对原告要求被告腾出综合服务楼（即**宾馆）并交付该房屋及所租赁的场地1111.02平方米的请求，依法应予支持。对原告要求被告从2013年7月3日至交付房屋之日止按每年20万元给付租金之请求，被告提出原告迟延交付房屋，合同期限应为1995年4月1日至2015年4月1日，且原告主张租赁期满后的租金按每年20万元计算无依据，因被告提供的房屋改建的手续仅能证实办理修建手续的时间，对原告迟延交付房屋未提供相关证据证实，且庭审中证人能够证实合同签订后就交付了房屋及场地，合同中也约定有租赁期间包括建筑期，故原、被告间的租赁期限应以合同约定为准；原告主张按附近同类房屋的租赁价格每年20万元计算租金，被告不予认可，原告未能提供相关证据予以证实，且原告未补交相关诉讼费用，故应参照合同约定的房屋预算造价及租赁期限，对房屋租金酌情予以认定，综上，双方签订的合同期限已满，房屋及场地现仍由被告占用，故被告应从2013年7月3日起至交付房屋之日止按每年1.5万元给付原告租金。对被告反诉提出的要求原告支付超合同多建面积投资款及合同外的建设支出款之请求，原告不予认可，因证人证实双方协商同意变更房屋建筑设计，被告对房屋改建时的费用未提供证据证实，改变建筑设计增加的投资无法确定，鉴定结论仅能证实改变建筑设计增加的面积的现在价值，被告对合同外的建设支出款无相应证据证实，且合同约定被告承担一切房屋改建费用、原告在租赁期间不收取任何费用，能够认定双方均认可以房屋改建费用折抵租金，另双方对改变建筑设计增加的投资也无补充约定，故对被告该两项反诉请求均不予支持。对被告反诉提出的要求原告支付附属设施投资款、内部新装潢投资和新更换锅炉款的请求，原告不予认可，并要求拆除附属设施，因被告在场地上修建的锅炉房、厨房及更换的锅炉系保证宾馆正常运转的必要的附属设施，被告修建附属设施后长期使用，原告也未提出异议，但双方未依合同约定签订结构照价协议，锅炉房及厨房等附属设施的投资折旧返还款应按合同约定及鉴定结论的价格进行确定；被告庭审中认可房屋装潢未经原告同意，故对房屋的新装潢费用依法应由被告自行负担；另被告安装的空调、热水器并非与房屋形成附合的装修装饰物，原告不同意利用，故可由被告自行拆卸。对被告反诉提出的要求原告支付借款本金并按银行同期贷款利率计息之请求，因原、被告均认可尚欠本金32000元及全部利息未还，借款事项系《租房协议书》的约定内容，双方未约定借款归还期限，故对原告提出借款与本案非同一法律关系且被告该主张已超诉讼时效，应驳回被告该项请求的抗辩理由不予支持，对被告的该项请求予以支持。对被告反诉提出的要求原告支付停工损失，原告不予认可，被告未能提供证据证实，故本院不予支持。对原、被告均提出的要求对方给付违约金的请求，因原告未支付被告借款本息，被告在合同到期后未交付房屋及场地，双方均存在违约行为，故对原、被告的该项请求均不予支持。本案中的鉴定费用系确定本案争议标的价格的必要费用，故应由原、被告均等负担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告田奇宏在本判决生效后一月内将1993年7月3日《租房协议书》中约定的租赁的场地（总面积为1111.02平方米）和改建后的综合服务楼（即**宾馆）、修建的锅炉房、厨房及更换的锅炉交付原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会；二、被告田奇宏在本判决生效后一月内给付原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会从2013年7月3日起至交付综合服务楼之日止按每年15000元计算的租金；三、原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会在本判决生效后一月内给付被告田奇宏锅炉房、厨房款95195.18元、锅炉款21000元、锅炉基础款800元、锅炉安装款1000元共计117995.18元的50%，即58997.59元；四、被告田奇宏在本判决生效后一月内将在综合服务楼内安装的空调10台、海尔热水器9台、太阳能热水器1台自行拆卸；五、原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会在本判决生效后一月内给付被告田奇宏借款本金32000元及按银行同期贷款利率计算的全部借款的利息；六、鉴定费用13000元，由原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会、被告田奇宏各半负担；七、驳回原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会的其他诉讼请求；八、驳回被告田奇宏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会负担3255元，被告田奇宏负担6045元;反诉受理费13208元，由原告高平市北城街街道办事处西关社区居委会负担3170元，被告田奇宏负担10038元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 栗晋锦人民陪审员 范 瑜人民陪审员 刘建荣二〇一七年六月九日法官 助理 崔贝贝书 记 员 闫梦莎 来源：百度“”