（2017）冀06民终1948号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-05
案件名称
刘栾、张炜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘栾,张炜,保定市海燕制鞋材料厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终1948号上诉人（原审被告）：刘栾，女，1955年3月3日出生，汉族，退休干部，住保定市竞秀区。上诉人（原审被告）：张炜，男，1980年10月11日出生，汉族，无业，住保定市竞秀区。二上诉人委托诉讼代理人：陈立乾，河北颂和安达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保定市海燕制鞋材料厂，住所地保定市徐水区留村乡路口107国道西侧。法定代表人：孙国明，该厂厂长。委托诉讼代理人：王振贤，保定市徐水区人和法律服务所法律工作者。上诉人刘栾、张炜因租赁合同纠纷一案，不服保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初648号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘栾、张炜及其委托代理人陈立乾，被上诉人保定市海燕制鞋材料厂法定代表人孙国明及其委托代理人王振贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，海燕制鞋材料厂于1995年5月19日建立，法定代表人孙国明，性质为挂靠集体，挂靠单位原保定地区乡镇企业局。1998年12月被吊销营业执照。2008年2月18日，原告法定代表人孙国明与其子孙栓柱将该厂院内房屋租与被告刘栾、张炜（二人系母子关系），并签订房屋租赁协议书一份，载明：一、经甲乙双方协商，乙方租用甲方院内西楼一栋，东楼一栋，北楼二层全部。二、租用期定为二十年，自2008年2月9日起至2028年2月8日止。租金总计每年五千元人民币，乙方每年1月5日前一次向甲方付清当年租金。三、租赁期间，甲方保证乙方正常的生产生活用电、用水，乙方因生产生活所消耗的电费按实际用量每月向甲方交付，生活用水由甲方无偿提供使用。四、租赁期间，甲方不得以任何方式侵占乙方所租用房屋设施的使用权。五、在合同执行期间，如果甲方因房地产纠纷和其他问题与外界发生纠纷，给乙方造成的经济损失，由甲方承担全部责任。六、合同期满后，如乙方继续租用此房，可再办理合同延续手续，但合同内容仍按本合同条款执行。如乙方不再租用甲方房屋时，本合同解除。七、本合同解除时，乙方的所有机器设备、物资归乙方所有，乙方在甲方所在地临时土木建筑归甲方所有。八、未尽事宜，有甲乙双方本着友好协商的态度妥善解决。九、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，证明人执一份。望共同遵守，不得违约，空口无凭，立据为证。甲方签字：孙国明、孙栓柱，乙方签字：刘栾、张炜，证明人：解建国2008年2月18日。协议签订后，二被告已给付原告2008年1月5日至2009年1月5日的租金5000元。2009年1月5日至2015年1月5日租金35000元，至今未付。2013年12月，二被告以所租用的大门口一侧楼梯及对应的二层楼的房屋存有安全隐患为由，予以拆除。原告多次报警，双方发生纠纷。对双方当事人主要争议的证据和事实认定如下：一、原告称被告擅自拆除租用房屋，属违约行为，被告应赔偿所拆房屋折价款20000元。被告称，原告大门口一侧楼梯及对应的二楼两间房屋有安全隐患，当时已通知了原告和原告法定代表人孙国明的妻子王金香。之后，进行了加固和改造，作为办公房屋使用，因此花费72000元，应由原告赔偿。诉讼期间，被告提供了“2013年6月13日保定建亨房地产开发有限公司出具的告知书复印件一份”，用以印证所拆房屋及楼梯存有安全隐患。庭审中，被告未出示。本院认为，该份证据，未经质证，不能作为认定被拆房屋及楼梯存有安全隐患事实的依据。对该份证据，本院不予采信。被告对在租赁期间拆除原告大门口一侧楼梯及对应二楼房屋的事实无异议予以认定。二、被告称，租赁期间，原告与中国农业银行保定市东城支行曾发生经济纠纷，所租房屋被依法查封、拍卖，造成我厂重大损失。按照协议第五条规定，原告应赔偿我损失605万元（以行业评估为准）。并提交了下列证据材料：1、保定市北市区人民法院查封财产清单（复印件）一份；2、保定市北市区人民法院（2002）北执字第187、188号民事裁定书（复印件）一份；3河北佳蓬拍卖有限公司拍卖成交确认书、成交单（复印件）两份；4、与孙国明、孙拴柱签订房屋租赁协议（复印件）一份。按第五条规定，应由对方承担全部责任。原告质证称，上述证据1、2、3均为复印件，且与被告无关，对其真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4无异议，协议第五条与本案无关联性，被告可依法起诉。本院认为，被告提交的证据1、2、3均系复印件，且未有该制作机关出具的与原件无异证明，其证据形式，不符合证据规则要求，本院不予采信；对证据4，原告无异议，对其真实性，本院予以采信。被告主张的在租赁期间因原告与中国农业银行保定市东城支行曾发生经济纠纷给其造成损失之事实，缺乏有效证据证实，不予认定。三、被告称欠原告租赁费35000元属实，但应从原告借款中扣除。并提交了署名“孙国明”的借条复印件四份，合计金额为15387元。证明孙国明欠我借款，故应与所欠原告租赁费相抵。原告质证称，借条是我厂法定代表人孙国明所写，但不是借款，而是供应二被告的鞋底货款。被告提交的借条均为复印件，不能证明其真实性，亦不能证明原告是合法的债务人，该组证据与本案不具关联性。本院认为，上述借条虽系复印件，但原告认可系其法定代表人孙国明所写，故对被告提交的上述证据，本院予以采信。原告对上述借款是否偿还，无反驳证据证实。故对被告主张的原告欠其借款的事实予以认定。原审法院认为，租赁期间，被告未按协议约定期限支付租金、拆除租用部分房屋，属违约行为。原告要求解除租赁协议并给付所欠租金应予支持。扣除原告所欠被告借款15387元，被告应再给付原告租金19613元。原告要求被告赔偿拆除租用房屋折价款20000元，无证据证实，不予支持。被告主张因加固、改造租用房屋，原告应向其支付费用72000元，亦无证据证实，对此不予支持。对原告要求解除孙国明、孙拴柱与被告刘栾、张炜所签房屋租赁协议，返还租赁物并给付租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除孙国明、孙栓柱与被告刘栾、张炜所签房屋租赁协议。被告刘栾、张炜于判决书生效后三十日内返还所租原告保定市海燕制鞋材料厂房屋（东、西楼各一栋，北楼二层全部房屋）。二、被告刘栾、张炜给付所欠原告保定市海燕制鞋材料厂2009年1月5日至2015年1月5日租金19613元。三、驳回原告保定市海燕制鞋材料厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，原告保定市海燕制鞋材料厂负担444元，被告刘栾、张炜负担700元。一审判后，刘栾、张炜不服，上诉称被上诉人已于1998年吊销，与二上诉人之间无合同关系，不具有《房屋租赁协议》中房屋的所有权，不具有一审原告的诉讼主体资格，应驳回其起诉；一审判决解除孙国明与二上诉人的《房屋租赁协议》没有事实和法律依据，因为该租赁协议中没有约定不按时支付租金，出租方有解除合同的权利，法律亦无规定；自2009年起孙国明因个人原因一直在外，造成二上诉人无法交纳租金；我国法律规定，支付租金的诉讼时效为一年，一审判决二上诉人给付被上诉人2009年1月5日至2015年1月5日期间的租金错误，因为已超诉讼时效。请求二审依法改判驳回被上诉人之起诉或驳回其诉讼请求。被上诉人保定市海燕制鞋材料厂答辩称，二上诉人之上诉，没有事实及法律依据，没有证据支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理查明事实与一审查明事实相同外，另在二审庭审中，二上诉人称未交租金的原因是找不到孙国明，但未对应交租金进行提存；二上诉人称因对租赁物装修及被上诉人与案外人有纠纷，给其造成损失有600多万元，但对损失的具体数额，一审时未反诉，一、二审中均未提供证据。孙国明、孙栓柱曾于2014年和2015年先后两次起诉二上诉人，后皆撤诉。庭审后三天内被上诉人提交了徐水法院出具的（2014）徐民初字第900-2号民事裁定书和（2015）徐民初字第1800号之一民事裁定书。本院认为，保定市海燕制鞋材料厂名为集体企业，孙国明作为该厂的法定代表人，其与二上诉人签订租赁协议的行为应属职务行为，被上诉人当然是租赁协议的相对方；保定市海燕制鞋材料厂因1996年未参加年检，于1998年12月被吊销营业执照后，企业被吊销执照后不能进行经营活动，但不影响其对外享有民事权利和承担民事义务，故保定市海燕制鞋材料厂在本案中具备诉讼主体资格；二上诉人称被上诉人不具有一审原告的诉讼主体资格，应驳回其起诉的主张本院不予支持。双方签订租赁协议的期限为20年，从2008年2月9日起至2028年2月8日止，二上诉人仅交纳了1年的租赁费，其余应交的未交之费用也未提存，在未征得被上诉人同意的情况下，于2013年12月5日擅自拆毁所租房屋上下四间，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同”的规定，一审对被上诉人解除租赁协议的请求予以支持是正确的，上诉人称一审判决解除孙国明与二上诉人的《房屋租赁协议》没有事实和法律依据，因为该租赁协议中没有约定不按时支付租金，出租方有解除合同的权利，法律亦无规定的说法不能成立；延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，孙国明第一次起诉为2014年，二上诉人应诉，已引起诉讼时效中断，故上诉人称本案已超诉讼时效的主张本院不予支持，一审判决二上诉人给付被上诉人2009年1月5日至2015年1月5日期间的租金并无不当。二上诉人称因对租赁物装修及被上诉人与案外人有纠纷，给其造成损失有600多万元，但对损失的具体数额，一审中未反诉，一、二审均未提供有效证据证实，故一审法院未判决，本院对二上诉人所谓损失也无法处理；对该部分损失，二上诉人可在有充分证据后另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由刘栾、张炜负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵志宏审 判 员 于纪芳代理审判员 杨占明二〇一七年六月九日书 记 员 刘 淼 来源：