（2017）黑10民终483号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-06-29
案件名称
袁广莲与白艳杰房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文贵,袁广莲,白艳杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终483号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文贵，男，1973年3月11日出生，汉族，住黑龙江省海林市山市镇。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁广莲，女，1972年6月10日出生，汉族，住黑龙江省海林市山市镇。二上诉人的委托诉讼代理人：于志岩，海林市海林镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白艳杰，女，1974年2月6日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区。上诉人刘文贵、袁广莲因与被上诉人白艳杰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2015）海民初字第493号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘文贵、袁广莲上诉称：请求二审依法改判，判决驳回被上诉人的本诉请求、支持上诉人的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是：一审法院认定事实错误，鉴定机构出具的鉴定意见已经明确诉争房屋质量问题严重影响居住使用；而鉴定机构随后又违反法定程序出具说明陈述房屋可以维修，原审依据该说明进行裁判显然错误。依据合同法的有关规定，既然房屋出现质量问题，上诉人有权要求解除合同，所以原审判决适用法律错误。刘白艳杰辩称，对于诉争房屋的质量问题，鉴定机构已作出鉴定意见，该意见具有法律效力。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。白艳杰向一审法院起诉请求：1.要求被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲给付购房款127000元；2.要求被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲承担案件受理费。刘文贵、袁广莲向一审法院提出反诉请求：要求解除与原告（反诉被告）白艳杰的房屋买卖合同，退还已付购房款60000元及利息14400元，赔偿房屋装修损失40000元。一审认定事实：原告（反诉被告）白艳杰于2012年自建位于海林市山市镇雅苑小区建筑面积86.98平方米房屋，海林市规划局于2013年11月6日为其补发《私人建设工程规划许可证》。原告（反诉被告）白艳杰于2013年4月前将该房屋出卖给被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲，价款187000元，已付60000元，尚欠127000元，由被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲出具欠条，约定欠款期限4个月，按信用社农贷利息标准支付利息。被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲对购买的房屋进行了装修入住。2014年3月17日，原告（反诉被告）白艳杰与被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲办理了房屋所有权转移登记。另查明，诉讼中因涉案房屋存在质量争议，本院依申请委托黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司进行了鉴定，鉴定意见：涉案房屋东承重墙（近P轴处）的裂缝产生的主要原因是，由于A轴－P轴段建筑物；P轴－W轴段建筑物不是同一时间施工的，而是两段为分期建造房屋的交界处，其主体结构未能采取能自由沉降的连接构造（该工程地基基础部位已在O轴与P轴间设置沉降缝），致使沉降缝未能在主体结构部位起到有效作用，造成主体结构开裂、变形、裂缝现象，工程实物现状质量未达到设计和国家有关规范、标准要求，其产生的工程质量问题严重影响居住使用。涉案房屋在近P轴处存在裂缝现象，裂缝墙体可以修复，按建议的修复方案进行修复，其修复费用预计52846.06元。依据国家《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定，涉案房屋围护系统承重部分的子单元安全性鉴定评级应为Bu级，安全性略低于Au级的要求，尚不显著影响整体承载。涉案房屋严重影响居住使用的程度鉴定单元安全性评级为Bsu级，安全性略低于本标准对Aus级的规定，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施，严重影响居住使用的程度和存在工程质量问题的情况下可以采取措施后续建，需按建议的修复方案进行修复，修复后的房屋工程质量应符合国家有关建筑规范、标准要求。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告（反诉被告）白艳杰与被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲的房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律规定，并交付了房屋也办理了所有权转移登记，买卖合同合法有效。本案争议的焦点主要是涉案房屋存在质量问题的程度是否影响合同目的实现；原告（反诉被告）白艳杰是否应当承担出卖房屋的质量瑕疵担保责任，被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲要求解除房屋买卖合同的主张是否成立。涉案房屋存在质量问题的程度是否影响合同目的的实现。原告（反诉被告）白艳杰出卖给被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲的海林市山市镇雅苑小区建筑面积86.98平方米房屋存在的质量问题，经鉴定严重影响居住使用，其严重影响使用的程度依国家《民用建筑可靠性鉴定标准》的相关规定，该房屋鉴定单元安全性评级为Bsu级，安全性略低于Asu级，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施，并且按建议的修复方案进行修复后该房屋的工程质量应符合国家有关建筑规范、标准要求。因此，涉案房屋存在的质量问题可以实现合同的目的。原告（反诉被告）白艳杰是否应当承担出卖房屋的质量瑕疵担保责任，被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲要求解除房屋买卖合同的主张是否成立。出卖人交付的物不符合质量要求的，买受人可以要求承担违约责任，质量不符合约定的，应按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任。原告（反诉被告）白艳杰出卖给被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲的房屋，经鉴定存在质量问题，原告（反诉被告）白艳杰应当承担房屋的瑕疵担保责任，被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲应根据房屋质量程度要求原告（反诉被告）白艳杰承担违约责任。虽然涉案房屋经鉴定存在质量问题，但尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施，安全性评级Bsu级，并且经修复后房屋的工程质量应符合国家有关建筑规范、标准要求。因此，在涉案房屋现存质量状况下对房屋进行修复使其符合国家建筑规范、标准，有利于维护交易的稳定性。故被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲主张解除买卖合同的理由不充分，应当主张进行修复，由原告（反诉被告）白艳杰负责修复或者被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲自行进行修复，原告（反诉被告）白艳杰负担修复费用。法庭审理中，向被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲释明后，被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲明确表示不请求维修及维修费用，只请求解除房屋买卖合同，赔偿损失。综上所述，原告（反诉被告）白艳杰要求被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲给付购房款127000元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲要求解除房屋买卖合同，赔偿损失的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十一条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲欠原告（反诉被告）白艳杰购房款127000元，在本判决发生法律效力后30日内付清；二、驳回被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲要求解除房屋买卖合同、赔偿损失的反诉请求。案件受理费2840元，反诉费1590元，财产保全费270元，鉴定费费20000元，合计24700元，原告（反诉被告）白艳杰负担20000元，被告（反诉原告）刘文贵、袁广莲负担4700元。二审期间当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是诉争房屋出现的质量问题是否能够导致房屋买卖合同的解除。首先，在本案中，双方当事人之间形成的房屋买卖合同并未对质量问题进行约定，所以根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，就本案出现的房屋质量问题上诉人应当合理的要求被上诉人承担违约责任，即应判断上诉人要求解除合同是否合理、是否应予支持。其次，本案属于房屋买卖合同纠纷，且被上诉人出售的是新建的毛坯房，因《中华人民共和国合同法》中对此类纠纷并无详细规定，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定予以甄别。在该条款中规定只有房屋质量问题达到了严重影响正常居住使用的程度，买受人才能主张解除合同和赔偿损失。这里严重影响正常居住使用一般是指房屋买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等。本案诉争房屋经黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司两次鉴定，所得出的结论注明虽然房屋存在质量问题，但是修复后房屋的工程质量能够符合国家有关建筑规范标准即能够居住使用。如上所述，本案诉争房屋虽存在质量问题，但是没有达到该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的程度，即能够实现上诉人购买房屋进行居住的合同目的，故该房屋买卖合同不宜解除。最后，上诉人购买房屋后即装修入住并办理了过户手续，而后在2014年双方当事人又为支付剩余的购房款，还协商办理房屋抵押贷款事宜。所以上诉人提出解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”规定之情形。综上所述，刘文贵、袁广莲的上诉请求无事实和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5428元，由上诉人刘文贵、袁广莲负担。本判决为终审判决。审判长 李仲斌审判员 姜云虎审判员 毕 旭二〇一七年六月九日书记员 文秀成 来自：