（2017）苏0583民初843号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-11
案件名称
杨晓锋与李莉、苏尚孟等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨晓锋,李莉,苏尚孟,昆山住商房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初843号原告（反诉被告）：杨晓锋，女，汉族，1982年3月5日生，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲玲，江苏封强律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李莉，女，汉族，1981年4月26日生，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师（同时代理李莉和苏尚孟两被告）。委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所实习律师（同时代理李莉和苏尚孟两被告）。被告（反诉原告）：苏尚孟，男，汉族，1973年4月23日生，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师（同时代理李莉和苏尚孟两被告）。委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所实习律师（同时代理李莉和苏尚孟两被告）。被告：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号楼1711室，统一社会信用代码91320583663251492D。法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑞龙，该公司员工。原告（反诉被告）杨晓锋与两被告（两反诉原告）李莉、苏尚孟及被告昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同违约纠纷一案，本院2017年01月10日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。因两反诉原告下落不明，本院采取公告方式送达诉讼材料，本案由简易程序转为普通程序审理。公告期间，两反诉原告应诉。本院于2017年05月24日公开开庭进行了审理，本诉原告杨晓锋的两委托诉讼代理人封强和陈玲玲、两反诉原告李莉和苏尚孟的两共同委托诉讼代理人孙九可、于琦以及被告经纪公司的委托诉讼代理人朱瑞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨晓锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《昆山住商房屋买卖合同》；2、判令两被告返还原告支付的3万元购房款；3、判令两被告支付原告违约金17.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，被告三系房产经纪中介。原告与被告李莉、苏尚孟两人的委托代理人及被告经纪公司签订房屋买卖合同，合同约定：位于昆山市××花园××楼××号房屋卖给原告；合同签订当日原告支付3万元定金；双方于2016年8月11日前办理过户手续；违约金为总房价的20%。合同前一天，原告通过中介支付3万元定金。2016年7月，原告通过贷款审批手续，多次通过经纪公司催促两被告履行过户交房义务。截至起诉日，早超过合同约定的过户日。为维护原告合法权益，特提起诉讼。两被告（反诉原告）李莉、苏尚孟共同辩称：2016年6月11日原、被告之间的昆山住商房屋买卖合同是通过两被告的委托代理人杨仲要代为签订的，中介方是被告三，我方收到原告定金30000元。按照该合同手写条款第12.2条约定，原告应该在2个月时间内办妥银行贷款手续，办理完就能履行第12.2条。由于原告一直没有办理贷款手续，导致2016年8月11日无法办理过户手续，考虑到原被告之间都要解除房屋买卖合同，合同解除后的责任应当由原告承担。被告经纪公司辩称：对于合同约定的条款及事实我方没有任何意见，我方认为作为中介已为该房屋买卖办理了评估、贷款手续，已经履行了应尽的义务。两反诉原告（本诉被告）共同向本院提出反诉请求：1、请求解除2016年6月11日签订的房屋买卖合同；2、判令按定金法则反诉被告承担违约责任；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系昆山市××花园××楼××号房屋产权人。双方于2016年6月11日签订房屋买卖合同，中介系案外人经纪公司。同日，原告将涉讼房屋权属证书和公证书等原件交付案外人。反诉原告不住在昆山，系争房屋交易全部由案外人中介方具体操作，反诉原告与反诉被告之间没有直接联系。签约后，反诉被告何时向案外人交付定金，反诉原告不知道。后案外人告知反诉原告，反诉被告没有支付25万元的购房首付款的能力，银行不可能接受反诉被告的贷款申请。不久，案外人将系争房屋产权证和土地使用权证原件归还我方。交易就此搁置。反诉被告起诉反诉原告违约金没有事实依据和法律依据。从双方签约至今，反诉被告没有按约履行义务，导致交易搁置，由此产生的法律责任应当由反诉被告承担。鉴于双方约定办理过户已经逾期，且反诉被告没有继续履行合同的诚意，反诉原告要求按照合同法解除合同并不予返还反诉被告已经支付的购房定金。反诉被告（本诉原告）杨晓锋反诉辩称：对方的反诉根本没有反诉依据，事实上李莉、苏尚孟只是对本诉的一个抗辩。从双方签订的买卖合同来看，对于第二笔支付250000元在房款合同中没有约定明确时间，并不是对方所说的两个月时间，而是乙方还贷之日支付甲方250000元。实际上我方和被告经纪公司在2016年8月1日通过了银行的审批贷款手续，之后原告是催促对方来办理过房以及房款手续，但是对方一直不来，最终的违约行为是反诉人，违约责任造成房屋无法在2016年8月11日办理房屋过户手续，此责任应该由反诉原告承担，反诉人的请求没有事实理由，我方请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、李莉、苏尚孟系夫妻关系，位于昆山市××花园××楼××号房屋的所有权人系该夫妻俩人共同共有，相应的房屋所有权证号为：昆房权开发区字第30XXX51，土地使用权证号：昆国用（2012）第2XXX1号，建筑面积为137.34平方米。2016年5月3日，李莉、苏尚孟与杨仲要个人签订委托书一份，其夫妇俩委托杨仲要全权处理以下事宜：“1、代为签署与上述房地产归还抵押借款相关的合同、协议等文本。2、代为前往相关部门办理上述房地产的注销抵押登记手续，办理身份验证、领取他项权证、缴纳相关费用。3、代为办理与上述归还抵押贷款相关的其他事项。受托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托期限：自二0一六年五月三日至二0一六年八月二日止。受托人无转委托权”。上述内容记载于浙江省杭州市之江公证书于2016年5月5日出具的（2016）浙杭之证字第2324号公证书。二、2016年6月11日，杨仲要据前述公证书代理李莉、苏尚孟与杨晓锋签订《昆山住商房屋买卖合同》一份。该合同载明：1、李莉、苏尚孟作为出售方、甲方，杨仲要作为甲方代理人；杨晓锋作为购买方、乙方，经纪公司作为居间方、丙方。2、甲方将前述房产出售给乙方，转让价款为880000元。3、甲方应当在签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经过甲乙双方同意于2016年8月11日前办理过户手续。4、甲乙双方若任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5、合同第十二条手书条款为“补充约定：①乙方于签约当日支付甲方定金叁万元整（￥30000元）。②乙方于审贷后甲方还贷当日支付甲方贰拾伍万元整（￥250000元）；③乙方银行贷款支付甲方伍拾玖万元整（￥590000元）④乙方于交房当日支付甲方尾款壹万元整（￥10000元）”。上述合同同时约定了其他相关事项。甲方签章栏为“苏尚孟、李莉，杨仲要（代）”，乙方由杨晓锋署名，丙方由经办人署名并盖章。三、早在上述房屋买卖合同签订前一日，杨晓锋即通过居间方经纪公司将30000元定金支付给苏尚孟、李莉。2016年8月1日，经纪公司至兴业银行股份有限公司苏州分行为本案交易双方办妥贷款审批手续，因苏尚孟、李莉及其代理人杨仲要均未前往，致使原告的房屋按揭贷款手续最终无法办理。至此，双方交易搁置。上述事实由原告提供房屋买卖合同、公证书、房产证复印件、收据、两被告苏尚孟、李莉一方提供的房产证、土地使用权证、公证书、房屋买卖合同、收条和被告经纪公司招商银行银行流水、评估单、公证书、借款合同以及庭审笔录在案佐证。本院认为:杨晓锋与李莉、苏尚孟夫妇俩之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。经审理查实，本案基本事实是：1、双方合同约定：房屋总成交价880000元，2016年8月11日前办理过户手续，付款方式：①乙方于签约当日支付甲方定金叁万元整（￥30000元）。②乙方于审贷后甲方还贷当日支付甲方贰拾伍万元整（￥250000元）；③乙方银行贷款支付甲方伍拾玖万元整（￥590000元）④乙方于交房当日支付甲方尾款壹万元整（￥10000元）。2、合同签订时，杨晓锋实际仅支付30000元购房定金给出售方，此后再未支付过任何款项。3、2016年8月1日，经纪公司办妥贷款审批手续后，出售方经经纪公司通知后未予以前往配合协助其办理贷款事宜。4、出售方认为购房方未能按约在2个月内支付首付250000元，该主张无合同依据，也不符合合同实际约定基于上述基本事实，本院认为，双方对付款顺序约定非常明确，也即：如果出售方一方对贷款审批后的贷款实际发放前的手续不予配合，那么本次交易根本无法推进。至此，出售方消极履行合同义务，并最终导致合同无法履行，已构成根本违约。现审理中，双方达成合同解除合意，对此，本院予以尊重并支持。至于违约金，双方有约在先，房屋总价为880000元、违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金，现原告据约主张违约金176000元合理合法，本院予以支持。至于李莉、苏尚孟的反诉请求，因其主张缺乏事实依据和法律依据，本院均不予支持；杨晓锋先前所付的30000元购房定金，李莉、苏尚孟俩人应当共同予以返还。此外，本案所涉纠纷双方系房屋买卖合同向对方，被告经纪公司在本案中并不承担相应民事。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方2016年6月11日签署的《昆山住商房屋买卖合同》解除，解除日为2017年01月10日。二、李莉、苏尚孟两人于本判决生效之日起十日内一次性共同返还杨晓锋购房定金30000元并共同偿付杨晓锋违约金人民币176000元。三、驳回李莉、苏尚孟两人全部诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费12600元，反诉案件受理费6300元，公告费300元，合计19200元，由李莉和苏尚孟两人共同负担。该款中杨晓锋预交金额为12900元，就该12900元本院不予退还，李莉和苏尚孟两人在履行上述付款义务时一并支付杨晓锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 沈中昊人民陪审员 俞金妹人民陪审员 李 萍二〇一七年六月九日书 记 员 陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”