（2017）吉02民终1509号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-06-29
案件名称
吉林华业房地产开发有限公司与李佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林华业房地产开发有限公司,李佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1509号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区阿里山花园一幢楼3号网点。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：范春雪，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：李成柱（系李佳之父），蛟河市义和祥医药有限公司法人，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：马显天，吉林金风律师事务所律师。上诉人吉林华业房地产开发有限公司（以下简称吉林华业公司）因与被上诉人李佳房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吉林华业公司上诉请求：1.撤销原判第一项，驳回李佳对13套住宅的解除请求；2.撤销原判第二项，要求李佳支付剩余房款并赔偿利息损失；3.撤销原判第三项，驳回李佳要求100万元赔偿的请求；4.一、二审诉讼费由李佳负担。事实和理由如下：1.我公司在原审时同意解除的是三套网点的买卖合同，原审判决同时解除13套住宅违法。2.13套住宅具备继续履行条件，故李佳应支付剩余房款并赔偿利息损失。3.原审判决100万赔偿金未结合本案事实，片面适用法律。4.原判决认定事实不清，适用法律错误。李佳辩称，1.李佳提出合同全部解除的问题，因为李佳在原审起诉时明确是全部解除，由于吉林华业公司的违约导致李佳门市房不能购买，购房整体商业目的不能得到实现；按照国家政策，一个公民不可能同时购买13套住宅，在原庭审中，明确了这个问题，法官明确问李佳，李佳解释的非常清楚，就解除的范围，吉林华业公司明确表示可以解除，事实清楚，不存在上诉状中说的明示的问题，也是基于吉林华业公司同意全部解除基础上，吉林华业公司提出向李佳要求赔偿损失的诉讼请求；2.关于100万元赔偿款问题，因为李佳起诉时，所提交的证据是门市房，证据明确，法律清楚，只有一房两卖的情况下才能在购房款范围内要求赔偿损失，同时李佳在要求100万元时，也是参考了违约金不能超过30%，不存在整体违约，一审判决赔偿100万元，是基于吉林华业公司一房两卖的惩罚；3.法院到银行确认了贷款没有办成的原因是吉林华业公司的责任，吉林华业公司举证不能，应当承担后果；4.吉林华业公司提出适用法律解释错误，吉林华业公司已经认可合同成立，房屋买卖司法解释的立法原意是惩罚不诚信，本案合同签订后已经实际履行了，已经履行的合同，其法律意义远远重于签订的书面合同。李佳向一审法院起诉请求：1.请求法院判处解除李佳与吉林华业公司之间的房屋买卖关系；2.判决吉林华业公司双倍返还定金2,400,000元、返还已交付的购房款5,348,404元及利息1,184,159元，并赔偿1,000,000元，总计9,932,563元。吉林华业公司反诉请求：判令李佳赔偿逾期交款造成的实际损失合计为：4,679,024.18元。一审法院认定事实：2014年2月27日（甲方）吉林华业公司和（乙方）李佳签订《华业国际城商铺定金交付协议》，约定乙方认购甲方开发的华业国际城9号楼7至13号和17号共8套网点；乙方同时认购9号楼1至2单元3层住宅共8套；乙方认购该物业价格根据甲方开盘推售时的市场价格确定；乙方认购该物业交纳定金120万元；乙方认购该物业采取银行按揭付款；在甲方开始对外销售商铺后，甲方通知乙方以上商铺、车库和住宅的销售价格；在乙方认可该价格的前提下，乙方保证在接到甲方交款通知后20日内办理合同签署和补款事宜；乙方已向甲方支付的定金为商铺、车库和住宅价款的一部分，乙方应按本协议约定的付款方式和付款时间付款，并同时签订《华业国际城商铺买卖协议》及其他协议，若乙方未按本协议书约定的方式和时间付款并同时签订协议，甲方有权解除本协议，乙方定金不予退还；签订《华业国际城商铺买卖协议》及相关补充协议的时间，以甲方媒体公告或电话通知为准。李佳于2014年2月27日交纳1,200,000元定金。2014年8月，华业开盘销售后双方协商确定李佳购买华业国际城9号楼9、10、11号处网点房屋以及网点楼上三层8套房屋、四楼5套房屋，共计13套住宅。网点价格每平方米26,200元，住宅价格每平方米4,800元。2014年9月4日华业公司就华业国际城9号楼取得商品房预售许可证。2014年10月31日李佳交9号楼9、10、11号网点50%购房款共计4,123,918元、2014年12月8日交住宅房款1,100,000元、2015年1月5日交住宅房款124,486元,定金1,200,000元转为房款,共计交付13套住宅房屋的50%购房款2,424,486元。2015年10月23日吉林华业公司为融资将华业国际城9号楼9、10、11号网点以房屋买卖形式抵押给他人，分别与于丽娜、詹云超、姜苏展签订了商品房买卖合同,并在房地产管理机关办理了备案登记。2015年12月20日李佳的银行手续已经办理完毕符合贷款条件，需要吉林华业公司提供购房发票和网签合同才能办理贷款手续。2016年7月吉林华业公司向李佳出具房屋买卖合同，合同第四条约定“乙方（李佳）已确知甲方出卖的房屋处于合同抵押状态，乙方同意在甲方办理解除抵押手续后为乙方办理商品房买卖合同换签手续。”李佳不同意此条款，故未能和华业公司签订正式商品房买卖合同。现双方发生争议，李佳请求解除合同，吉林华业公司表示同意解除合同。一审法院认为，关于李佳和华业公司之间是否存在真实有效的商品房买卖合同、以及合同的成立时间及合同内容的问题。2014年2月27日李佳与吉林华业公司平等协商后，向华业公司交付定金120万元，并签订了《华业国际城商铺定金交付协议》，本院认为此合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。因此时华业国际城9号楼尚未取得商品房预售许可证，且合同中未约定房屋价格，而是约定在吉林华业公司明确房屋销售价格后，李佳认可该价格的前提下，才能办理合同签署以及补款事宜，故此时商品房买卖合同没有成立，成立的是预约合同、定金合同。2014年10月31日李佳向吉林华业公司交付第一笔购房款时，此时吉林华业公司已经取得商品房预售许可证，且双方对购买房屋的地址、价格已经协商确定，吉林华业公司已经收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”。且庭审中双方均认同在2014年10月31日成立商品房买卖合同，故本院对合同成立的时间予以确认。双方对合同内容中具体购买的房屋双方存在争议。本院认为，双方签订定金交付协议后，华业工作人员出具的房屋房号和价格明细表以及李佳按照此明细随后全部足额交付了约定的50%的购房款，可以视为双方在实际履行过程中对合同进行了确认。能够确定双方实际达成了购买了华业国际城9号楼9、10、11号网点和及网点楼上三层8套住宅房屋、四楼5套住宅房屋的买卖合同。吉林华业公司抗辩李佳购买的房屋华业国际城9号楼7至13号和17号共8套网点和9号楼1至2单元3层住宅共8套房屋，未提供充分证据予以证明，故对其抗辩意见不予采信。因双方确认于2014年10月31日成立商品房买卖合同，故预约定金合同已经履行完毕，对成立卖卖合同之前双方均未能提供证据证明对方有违约行为，故李佳主张吉林华业公司双倍返还定金2,400,000的请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于在履行房屋买卖合同过程中哪方存在违约行为，以及如何承担违约责任的问题。吉林华业公司主张李佳逾期交付房款，并请求李佳承担违约责任。本院认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人请求解除合同的，应予支持。如果双方没有约定，也没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。本案合同中未约定明确的交款时间，如果李佳超过合理期限怠于履行交款义务，华业公司需要履行催告义务，履行催告义务后，李佳如超过三个月仍不履行义务，华业公司方可获得合同的解除权。在双方最初签订的《华业国际城商铺定金交付协议》中约定李佳应当在接到华业公司交款通知后20日内办理补款事宜。但在审理过程中华业公司未提供证据证明其于何日向李佳送达了交款通知，也未提供证据其向李佳进行了催告。故李佳于2015年1月15日之前交付了约定的50%的购房款，属于在合理期限内交付了购房款，不存在违约行为。且合同中约定采用银行按揭付款方式支付购房款，但未约定如果不能办理贷款的违约责任和弥补方式。华业公司也没有通知李佳在贷款不能及时办理下来时采取其他方式交纳剩余房款，亦未提供证据证明其对李佳进行了催告，故不能确定李佳的违约行为，因此，华业公司的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。华业公司没有通知李佳解除合同，在原合同仍有效时，华业公司为了缓解资金紧张将已经出售给李佳的国际城9号楼9、10、11号处网点房屋以买卖方式抵押给第三人，并办理了买卖合同备案登记，且在已经办理备案登记后又于2016年7月向李佳发出签订商品房买卖合同的通知，可见华业公司明知原商品房买卖合同没有解除，又将该房屋出卖给他人，导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现，李佳无法取得讼争房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，本案李佳请求解除合同、要求吉林华业公司返还已付国际城9号楼9、10、11号房屋的购房款并赔偿1,000,000元损失的诉讼请求，不超过法律规定，本院予以支持。对于国际城9号楼三层8套、四层5套住宅房屋的买卖合同，双方协商一致解除合同，李佳请求返还已付购房款，本院予以支持。对于李佳请求的利息损失，本院认为应从吉林华业公司违约之日起开始计算，即从2015年10月24日起开始计算利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第六十二条第（四）项、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、第八条、第九条、第十五条之规定，判决：一、解除李佳与吉林华业房地产开发有限公司之间的关于购买华业国际城9号楼9、10、11号网点房屋以及网点楼上三层8套住宅房屋、四品房买卖合同；二、吉林华业房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还李佳已付房款6,548,404元及利息损失（自2015年10月24日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算);三、吉林华业房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内给付李佳赔偿款1,000,000元；四、驳回李佳的其他本诉请求；五、驳回吉林华业房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费81,328元，由吉林华业房地产开发有限公司负担67,800元，李佳负担13,528元；反诉案件受理费22,116元,由吉林华业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于13套住宅房屋应否解除问题。结合13套住宅房屋的楼层、位置及购买楼下对应网点的用途，以及住宅与网点共同签订在同一订金合同等情况，以及原审中吉林华业公司作出同意解除的意思表示，本院认为原审判决解除13套住宅房屋的买卖合同正确，本院应予维持。二、因13套住宅房屋的买卖合同应予解除，故吉林华业公司要求李佳支付剩余房款并赔偿利息损失的请求不予支持。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，本案中吉林华业公司将3套网点另行出卖他人，李佳请求赔偿1,000,000元损失是基于解除3套网点买卖合同，并没有要求13套住宅房屋也赔偿损失，李佳交付3套网点购房款4,123,918元，故其请求赔偿1,000,000元损失具有事实及法律依据，本院应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59953元，由上诉人吉林华业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵春梅代理审判员 付婷婷代理审判员 满 明二〇一七年六月九日代理书记员 彭 悦 关注微信公众号“”