（2017）桂0602民初678号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
王泽与广西富乐华房地产开发有限公司、广西军通投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王泽,广西富乐华房地产开发有限公司,广西军通投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初678号原告：王泽，男，1981年10月3日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区，委托诉讼代理人：王雪峰，男，1965年11月19日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区，系原告的父亲。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：谢龙。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：汤明。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。原告王泽诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王泽委托诉讼代理人王雪峰、被告军通公司委托诉讼代理人王君成、张远群到庭参加诉讼，被告富乐华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王泽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《职工合作建房合同》及《职工合作建设车位合同》；2、请求判令被告军通公司和被告富乐华公司退回原告所交的购房款503519元及车位款200000元；3、请求判令品被告房费赔偿原告33567.94元，车位费赔偿原告8000元，合计41567.94元。事实和理由：原告在2013年1月初到防城港购买了CBD财经中心1701号写字间，建筑面积272.91平方米。并按照被告军通公司的要求先后汇款合计503519元，另外购买了2-CBD-1-07-69至73五个车位，共向被告军通公司交款200000元，总计703519元。交款后，直至2015年11月被告都没有任何消息通知原告，2015年11月8日原告来到防城港，并得知被告军通公司没有取得房屋预售许可证，是违法售房。2015年12月1日，原告投诉到防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组，被告军通公司承认没有预售许可证但楼已封顶，不给退房。2017年2月28日，被告给原告发函，内容是要求原告补交房款，如不补交将写字间另行处理。双方合同约定，2013年12月31日前被告军通公司取得预售许可证并签订《商品房买卖合同》，且在2016年6月30日交房，上述两项被告军通公司均未执行，违约在前。合同还约定逾期交房超过90天，原告有权退房，被告应按房款总价的2%赔偿原告损失，房款总价1678397元，应赔偿33567.94元，车位总价400000元，应赔偿原告8000元，加上原告所交房款703519元。被告军通公司辩称：一、不同意解除合同，因为2-CBD已取得预售许可证。我方于2017年4月15日收到原告寄来的回复函，并于2017年4月17日发出复函，在此之前未收到过原告的书面退房信件，我方在起诉前已经取得预售许可证，原告无权擅自变更或者解除合同；二、2-CBD-1701房合同总房价为1678397元，原告只交了30%的房款，2-CBD-1-07-69至73车位总价款为400000元，原告只交了50%的车位款。原告负有先向我方付清全部房款的合同义务，我方作为后履行一方在原告未付清房款时，有权拒绝向原告交付房屋，并不构成违约；三、在合同有效的情况下如果原告要求解除合同，须按《合作建房合同》条款第八条第2点的约定：乙方在本协议签订后，不得以任何理由提出退房或者拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付甲方，本合同自动解除。同时按《合作建设车位合同书》条款第八条乙方违约责任，乙方在签订本合同当日内按合同第七条约定的时间按时交纳车位合作建设款，如未按本合同定的时间付款，应承担相应的违约责任，因此，我方不同意退款。被告富乐华公司未向本院提供证据，亦未作书面答辩，视为放弃答辩和举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：本院经审理查明：2013年4月10日，原告作为乙方，被告军通公司作为甲方签订《防城港CBD(2号地铁)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，内容为：甲方和开发商将采取市场运作方式，在广西××大道与××花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心进行合作建房本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同第八条约定被告应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，被告未在上述期限内交付，其行为已构成违约。被告辩称其存在合同约定的据实可延期交房的情形，主要为天气以及规划部门比准的规划设计变更。经审查，被告于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，但被告未提交相关证据证明案涉商品房的开工时间以及该规划变更导致工期延长的具体时间等，且被告承认规划变更未涉及原告所购买的商品房。考虑到房屋建设工程项目属于整体规划，而原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2014年1月14日，晚于被告申请项目变更的时间，本院对2014年11月1日至2016年5月11日这段时间予以扣除，加上降雨量达到中雨以上天气的天数36天，根据双方合同约定应当予以扣除，被告请求从2016年5月18日作为违约责任的起算日期，本院予以认可。关于《商品房买卖合同》第九条第2点的效力问题。该点约定“逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30日内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金”，此约定符合《最高人民法院》第十五条的规定，属于当事人对逾期交房买受人解除权的另行约定。原告以逾期交房已导致合同根本目的无法实现，条款显失公平为由，请求确认无效，本院不予支持，本院认为逾期交房并不属于根本违约，该条款亦不存在加重买受人责任的情况，故《商品房买卖合同》第九条第2点合法有效，双方应予遵守。本案中由于原告未在合同约定的期限内作出要求解除合同的书面通知，则应视为原告要求继续履行合同，故对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》本院不予支持，同时，由于合同尚未解除，因此对于原告请求返还购房款310048元及其利息损失、办理个人贷款抵押房屋综合保险费损失1309.10元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于逾期交房违约金，原告主张违约金计算标准过低，但并未提供其产生相应损失的依据，本案中原告的实际损失应为被告逾期交房期间原告已付房款所产生的利息收入，双方约定万分之一的违约金，并未过分低于中国人民银行同期同类贷款利率，且逾期交房违约金的约定是双方真实意思的表示，在合同中亦不存在显失公平的情形，因此，本院对原告请求按照万分之三予以计算违约金的诉讼请求，不予支持。另因被告在一审辩论终结前尚未交房且交房时间不确定，则本案中逾期交房违约金从2016年5月18日暂计至2017年3月7日，为9115.41元（310048元×0.0001×294天）。2017年3月7日至实际交房之日期间的违约金待被告交房后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院》第十五规定，判决如下：一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告龙立勇支付违约金9115.41元；二、驳回原告龙立勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7456.34元，由原告龙立勇负担2982.54元，被告广西方典置业投资有限公司负担4473.8元。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7456.34元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 叶汪绿人民陪审员 苏丕雄人民陪审员 韦廷华二〇一七年六月九日书 记 员 李佳芮 微信公众号“”