（2017）京01民终995号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-06-14

案件名称

北京首慧建筑装饰工程有限公司与北京首钢建设集团有限公司物资分公司、北京首钢建设集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京首慧建筑装饰工程有限公司,北京首钢建设集团有限公司,北京首钢建设集团有限公司物资分公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终995号上诉人（原审原告）：北京首慧建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区古城路古城中心小学9号平房。法定代表人：李德茂，经理。被上诉人（原审被告）：北京首钢建设集团有限公司，住所地北京市石景山区古城路首钢总公司第一机械运输工程公司院内。法定代表人：徐小峰，董事长。被上诉人（原审被告）：北京首钢建设集团有限公司物资分公司，住所地北京市石景山区古城南路建总物资公司院内。负责人：夏根立，经理。二被上诉人之委托诉讼代理人：张文考，北京京航律师事务所律师。二被上诉人之委托诉讼代理人：丁科杰，北京京航律��事务所律师。上诉人北京首慧建筑装饰工程有限公司(以下简称首慧公司因与被上诉人北京首钢建设集团有限公司(以下简称首钢建设公司)、北京首钢建设集团有限公司物资分公司(以下简称物资分公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初15058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人首慧公司之法定代表人李德茂，首钢建设公司、物资分公司之委托诉讼代理人丁科杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首慧公司上诉请求：撤销一审判决第二项，请求判决首钢建设公司、物资分公司支付房屋建设费1423584元、房屋整改费40万元。事实和理由：首钢建设公司、物资分公司同意我方建设库房，并承诺合同期满后继续租赁，否则给我方相应补偿；《承诺书》是2012年6月18日针对工具站料场的租赁协议出具，一审法院依据《承诺书》判决错误。首钢建设公司、物资分公司辩称，《承诺书》是首慧公司作为证据在一审中提出的，《承诺书》的关联性经过双方确认。《承诺书》虽然行文只是写了工具料场，但实际上是两个料场都适用。请求维持一审判决。首慧公司向一审法院起诉请求：判令首钢建设公司、物资分公司：1、退还我方2011年1月1日至2012年8月18日期间全部租金18万元；2、支付经营损失40万元（我方收取租金的损失，参照我方和承租人于2012年8月后签订的租赁合同，年租金35万元）；3、支付承租期间我方建设房屋的损失1423584元；4、支付我方对自建房屋整改的费用40万元（包括建设材料费和人工费）；5、返还2011年1月1日至租赁期间届满时未向我方交付的一间房屋对应的租金6万元。一审法院认定��实：2010年11月8日，甲方物资分公司与乙方首慧公司签订《租赁协议书》，约定：一、乙方存放车辆、备件等金属制品。二、存放地点：处院内料场（2000平方米）。百吨横侧面（见图和说明）。三、租赁期限：五年。租赁期：自2011年1月1日至2015年12月31日。四、租赁费及缴纳办法：租赁费为每年9万元整，交款方式为先付，一年缴纳两次，即每年1月10日前、7月10日前乙方向甲方交纳租赁费，每次4.5万元，拖欠租赁费超过一个月未交时，甲方有权解除协议。五、存料期间，乙方所存材料由乙方负责看守保管，所存材料在指定地点不得影响第三方的正常生产，场地内不可以建永久性库房。八、乙方在材料存放期间，遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方并不承担责任；十二、甲方在料场边为乙方提供15平方米办公室三间。该协议后附中心料场平面图显示首慧公司租赁区域为北侧三间房屋以及65×30、12×5平方米阴影部分面积。2011年9月5日，双方签订《租赁补充协议》（处院内料场2000平方米协议）约定:1、经双方再次确认存放地点改为：处院内料场2000平方米。无其他附加条件。（详见附图）；2、协议租赁期限内，如遇政府、首钢集团等部门需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方按文件要求时限完成。附图显示首慧公司租赁区域为北房三间以及65×30平方米阴影部分场地面积。再查：2016年9月28日，本院作出的（2016）京0107民初2627号民事判决查明：上述一系列协议签订后，首慧公司开始承租诉争地点。庭审时，首慧公司、首钢建设公司一方均对于首慧公司现占用的地点及范围对应的位置与图��对应情况进行了确认。首慧公司称物资分公司并未交付料场边为乙方提供的15平方米办公室三间，而仅提供了自东向西第二、三间办公室两间房屋。物资分公司表示交接租赁地点时并未签订书面材料。首慧公司表示自东向西第四间并非其占用，故无论何人处分该房屋均与其无关。物资分公司当庭对此认可。该判决判令：首慧公司将其占用的物资分公司院内土地及办公室两间恢复原状并腾退交付物资分公司。首慧公司不服提起上诉，该案尚在上诉程序中。一审法院认为，首钢建设公司一方阻止首慧公司打地坪行为具有正当事由，并不存在故意侵权的过错，首慧公司主张首钢建设公司一方赔偿其阻止其打地坪行为造成的租金及经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，根据合同及补充协议约定，协议租赁期限内，如遇需要整改、整治、拆除等强制��要求时，首慧公司应积极配合，并无条件迁出，并承诺租赁协议到期后，将承租场地恢复原状。可见，在租赁期间直至租赁期届满后，双方对首慧公司自建厂房及整改行为是有明确约定的,首钢建设公司一方对首慧公司整改行为已给予了租金减免优惠。现有证据证实，租赁期限内首钢总公司已发出规划占地并限期腾退通知，且合同履行期限届满后，首慧公司应按承诺将场地恢复原状。首慧公司现有证据不足以证实其为自己出租经营收益目的所建造厂房及整改行为费用损失与物资分公司之间存在直接必然的因果关系。故首慧公司请求首钢建设公司一方赔偿其建造厂房及整改费用损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，鉴于首钢建设公司一方现有证据不能证实向首慧公司交付了全部三间房屋，故对首慧公司要求退还未交付一间房屋已付租金合理部分的主张，本院予以支持。结合首慧公司所承租场地及房屋整体面积、房屋间数、租赁期限及所交纳租金总额，本院酌情确定首钢建设公司一方应退租金数额。判决：一、北京首钢建设集团有限公司、北京首钢建设集团有限公司物资分公司于本判决生效后七日内退还北京首慧建筑装饰工程有限公司未交付一间房屋租金三万八千元；二、驳回北京首慧建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：位于北京市石景山区首钢生产区内白庙料场区域的土地使用权人登记为首钢总公司。2010年11月8日，甲方物资分公司与乙方首慧公司签订《租赁协议书》，约定：一、乙方存放车辆、备件等金属制品。二、存放地点：处院内料场（2000平方米）。百吨横侧面（见图和说明）。三、租赁期限：五年。租赁期：自2011年1月1日至2015年12月31日。四、租赁费及缴纳办法：租赁费为每年9万元整，交款方式为先付，一年缴纳两次，即每年1月10日前、7月10日前乙方向甲方交纳租赁费，每次4.5万元，拖欠租赁费超过一个月未交时，甲方有权解除协议。五、存料期间，乙方所存材料由乙方负责看守保管，所存材料在指定地点不得影响第三方的正常生产，场地内不可以建永久性库房。八、乙方在材料存放期间，遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方并不承担责任；十二、甲方在料场边为乙方提供15平方米办公室三间。该协议后附中心料场平面图显示首慧公司租赁区域为北侧三间房屋以及65×30、12×5平方米阴影部分面积。2010年11月25日，甲方物资分公司与乙方首慧公司签订《租赁协议书》，约定：一、租赁场地用途：存放设备、材料。二、地点：物资公司院内（原工具站料场）面积为4650平方米。三、租赁期限：五年。租赁期：自2010年12月1日至2015年11月30日。四、租赁费及缴纳办法：年租金15.72万元，其中工具站料场每年15万元，一间办公室每年0.72万元，交款方式为先付。2011年9月5日，双方签订《租赁补充协议》（处院内料场2000平方米协议）约定:1、经双方再次确认存放地点改为：处院内料场2000平方米。无其他附加条件。（详见附图）；2、协议租赁期限内，如遇政府、首钢集团等部门需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙��积极配合甲方按文件要求时限完成。附图显示首慧公司租赁区域为北房三间以及65×30平方米阴影部分场地面积。同日，甲乙双方又签订了《关于中心料场、工具站料场补充协议》,其中载明，为尽快将北京市消防总局《火灾隐患攻坚整治“亮剑”行动实施方案》（以下简称“亮剑”行动）等精神落到实处，双方协商达成如下意向:一、鉴于双方签订的租赁合同是在“亮剑”行动之前，且乙方已经进行经营，甲方考虑此次拆除更换会给其带来一定经营影响，造成经济损失。为避免造成更大损失和影响，甲方将从租赁费中对乙方进行适当减免；二、乙方按“亮剑”行动要求，即日对工具站料场、中心料场的彩板房进行拆除，更换燃料达到规范要求，时限50天，自双方签字后实施；三、1、乙方租赁甲方工具站料场期限是2011年12月1日至2015年11月30日，年租金为15万��；2、乙方租赁中心料场期限是2012年1月1日至2015年12月31日，年租金为9万元；3、自2012年12月1日起，每年（中心料场、原工具站料场）共交租金26万元，直至协议结束；四、此补充协议签订后，协议租赁期限内，如遇地方政府、首钢集团等部门下发的法律、法令、政策文件、指导性文件等需要整改、整治、拆除等强制性要求时，乙方积极配合甲方按文件要求时限完成直至协议到期，此协议是对原两份协议的补充。2012年6月18日，首慧公司向物资分公司出具《承诺书》，载明：首慧公司承租物资分公司院内原工具站料场，用于存放材料及设备，由于现场不能满足存放需求，公司需要对地面进行整修，为保证双方利益，针对原协议作出如下承诺：二、除地坪外，不建任何建筑物（含临时建筑），现有建筑不进行改动及修缮。已经搭设的临时板房、房屋等建筑物在��化地面前拆除；六、在材料及设备存放期间，如遇北京市、地方政府、首钢总公司和首建集团规划占用、征用所租赁的场地或其他不可抗力因素，我方承诺自愿无条件搬出，租赁协议自动终止；七、承诺原协议到期前，恢复租赁场地原始状态及原貌形状，交物资分公司。2015年12月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于规划占地的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域已列入首钢总公司规划占地，要求贵司2016年6月30日前清退该区域所有人员、拆除该逾期所有没有建设手续的建构筑物。2016年4月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于拆除建构筑物的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域内的1-5号地块建构筑物（详见附图1平面图、附图2现场照片），没有建设手续，限期三个月予以拆除。另查：上述《租赁协议书》签订后，物资分公司将租赁场地交付给首慧公司。首慧公司述称：其承租房屋目的是为了转租经营，为对外出租使用，其于2011年1月开始在承租场地上建设彩钢板厂房，2011年4月建成，2012年8月开始向外转租经营，该部分建造费用合计1423584元。在厂房建成后向物资分公司申请并找其协商打地坪时，物资分公司不同意，直至2012年6月首慧公司出具《承诺书》后，物资分公司才同意打地坪，故要求物资分公司赔偿阻碍其打地坪期间的经营损失40万元。物资分公司述称：合同约定承租方不得建设永久性库房，不同意首慧公司建设房屋和打地坪，鉴于考虑首慧公司已建成厂房，故在首慧公司出具《承诺书》后才同意其打地坪。庭审中，双方共同确认，租赁期限内因消防部门“亮剑”行动，按照相关要��首慧公司对其建设的彩钢房进行了整改。首钢建设公司一方主张系首慧公司整改行为给首慧公司减免了2012年度租金9万元，首慧公司主张因物资分公司减少租赁区域面积才减免2012年度9万元租金，故首钢建设公司一方应补偿其对自建彩钢房整改费用40万元。再查：2016年9月28日，一审法院作出的（2016）京0107民初2627号民事判决查明：上述一系列协议签订后，首慧公司开始承租诉争地点。庭审时，首慧公司、物资分公司均对于首慧公司现占用的地点及范围对应的位置与图表对应情况进行了确认。首慧公司称物资分公司并未交付料场边为乙方提供的15平方米办公室三间，而仅提供了自东向西第二、三间办公室两间房屋。物资分公司表示交接租赁地点时并未签订书面材料。首慧公司表示自东向西第四间并非其占用，故无论何人处分该房屋均与其无关。物资分公司当庭对此认可。该判决判令：首慧公司将其占用的物资分公司院内土地及办公室两间恢复原状并腾退交付物资分公司。首慧公司不服提起上诉。2016年11月15日，本院作出（2016）京01民终6960号民事调解书，内容如下：一、首慧公司于2016年12月15日前将位于北京市石景山区物资分公司院内料场的土地及办公室二间（自东向西数第二、三间）恢复原状，腾退并交还物资分公司；二、首慧公司于2016年12月15日前给付物资分公司使用费（自2016年1月1日起，至首慧公司实际执行完毕上述判决主文第一项之日止，按照每年9万元计算）。二审中，首慧公司提交了以下证据：1、《首建集团物资分公司外部单位施工安全、保卫协议书》，2、《外来单位及暂住（租）住人员〈安全、治安、消防、交通安全协议书〉》，首慧公司欲证明建房时经过物资分公司同意。首钢建设公司、物��分公司对以上证据的真实性、合法性均不予认可，称即使证据为真，也不能证明我方同意首慧公司进行施工，更不能证明我方需要支付任何费用。上述事实，有两份《租赁协议书》、《租赁补充协议》、《关于中心料场、工具站料场补充协议》、《承诺书》、（2016）京0107民初2627号民事判决书、（2016）京01民终6960号民事调解书、《首建集团物资分公司外部单位施工安全、保卫协议书》、《外来单位及暂住（租）住人员〈安全、治安、消防、交通安全协议书〉》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，物资分公司与首慧公司分别于2010年11月8日、2010年11月25日签订了两份租赁协议，首慧公司承租了两块不同面积的土地。本案是针对2000平方米的场地产生的纠纷，该场地的租赁协约定“乙方在材料存放期间，遇北京市、地方政府和首钢总��司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方并不承担责任。”，此条款系合同双方对今后可能产生的纠纷的处理原则预先作出的约定，据此，首慧公司的损失应自行承担，其要求首钢建设公司一方承担房屋建设费以及房屋整改费用的请求，本院不予支持。对于首慧公司提交的两份证据的真实性本院予以确认，但该证据只能说明物资分公司一方知悉并允许首慧公司建房，并不表示物资分公司同意支付相关费用。综上所述，首慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21212.26元，由北京首慧建筑装饰��程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　辛　荣审判员　赵　蕾审判员　王爱红二〇一七年六月九日书记员　刘芳芳更多数据：搜索“”来源：