（2017）沪02民终4587号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-06
案件名称
上海方灿投资发展有限公司与张鹏、包景和房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海方灿投资发展有限公司,张鹏,包景和
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4587号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海方灿投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：应娟梅，总经理。委托诉讼代理人：文国飞，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张鹏，男，1977年5月22日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：包景和，男，1955年4月9日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张鹏。上诉人上海方灿投资发展有限公司(以下简称“方灿公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方灿公司上诉请求：撤销一审判决，改判张鹏、包景和承担方灿公司损失人民币(以下币种均为人民币)59.05万元。事实与理由：一审法院认定事实错误，系争房屋的非法搭建部分不在合同约定的3000平米之内，张鹏、包景和并未提供证据证明搭建部分存在危及安全的隐患，即提出解除合同，属于单方违约行为，应承担违约责任，赔偿方灿公司3.5个月的损失59.05万元。张鹏、包景和辩称：一审判决查明事实清楚,适用法律正确，一审应当判决方灿公司双倍返还张鹏、包景和10万元。基于一审法院已经作出的判决，张鹏、包景和也会按判决履行。张鹏、包景和向一审法院起诉请求：要求方灿公司双倍返还定金10万元。方灿公司反诉请求：要求张鹏、包景和赔偿2016年4月15日至7月31日的租金损失590,500元(其中扣除张鹏、包景和已付的5万元)。一审法院认定事实：2016年4月15日，方灿公司(出租方、甲方)与张鹏、包景和(承租方、乙方)签订租赁合同，其中约定，一、出租房屋情况，1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市宝山区。该房屋的一层至四层建筑面积为：(除酒店一楼公共部位和沙县小吃部分外)约3,000平方米。该大楼土地用途为港口码头，大楼房屋用途为交通运输。该大楼为钢混结构。1-2该大楼房地产权证为：沪房地宝字(2006)第0104**号。三、交付时间、租赁期限和交付手续及标准，3-1交付日：甲乙双方约定，甲方于2016年4月15日前向乙方交付该大楼，该日期为交付日。3-2租赁期：该大楼租赁期自2016年4月15日起至2027年12月31日止，起租日即为交付日。甲方同意给予乙方免租装修期四个半月自2016年4月15日至2016年8月31日，免租装修期起始日期同该大楼交付一致。四、租金、支付方式和支付期限，4-1甲乙双方约定，该大楼1-4层租金183,000元每月，每2年环比递增5%。4-2乙方支付租金方式如下：租金采取先付款后使用的方式。每期租金于到期前15日支付租金。付款方式为押三个月房租54.90万元，付二个月房租为36.60万元，二个月支付一次。如乙方逾期支付：每逾期支付一日，则乙方需按日加付所欠租金的1%违约金并有权对其经营的部分，实施停水、停电、直至付清所欠租金和违约金。五、租赁保证金及其他，5-1租赁保证金：甲乙双方约定，乙方于签订本合同同时向甲方支付三个月房租租金作为保证金。第九条解除本合同的条件及违约责任，9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。属甲方违约的，乙方可要求甲方支付相当于一个月租金的违约金，退还全部租赁保证金和乙方交房的余下租期的租金，并赔偿经折旧后(折旧按五年计的残值)的装修费用；属乙方违约的，甲方可要求乙方支付相当于6个月的租金违约金，装修费用不予补偿等。同日，张鹏、包景和向方灿公司支付5万元。2016年4月16日，张鹏、包景和(乙方)与方灿公司(甲方)签订房产租赁交接书，约定，甲乙双方于2016年4月15日就交接验收事宜确认如下，1、根据双方于2016年4月15日签订的租赁合同的规定，按现状交付给乙方，所规定的交接时间、条件及标准，乙方同意接受。……4、本租赁物，乙方用于改造成公寓、餐饮、超市等与综合性酒店相匹配的业态……审理中，张鹏、包景和表示向方灿公司支付的5万元为定金，这是双方口头约定的，并无其他书面证据予以证明。张鹏、包景和于2016年4月19日发短信给方灿公司工作人员李总催讨房地产权证及附图，此后拿到后发现系争房屋二楼、四楼总共搭建了约1,500平方米的违章夹层，该搭建部分在租赁范围内；且搭建部分有明显下沉。4月21日，张鹏、包景和向李总发短信，告知出于安全考虑，其已停下所有后续工作。当日，张鹏、包景和将系争房屋钥匙返还给了李总。5月10日，张鹏、包景和向方灿公司发出解除合同通知书。但5月10日之前，方灿公司已将系争房屋另行出租他人。审理中，张鹏、包景和先是申请对系争房屋是否存在危及安全的缺陷申请鉴定，后撤回该申请。为证明己方主张，张鹏、包景和提供下列证据：1、短信，证明其与李总沟通情况。2、解除合同通知书。3、照片，证明系争房屋存在严重安全隐患。方灿公司表示，系争房屋二楼、四楼确实有未获得相关行政审批的夹层，面积共计600平方米，包含在租赁范围内，但相关搭建并不存在下沉等安全隐患。在租赁合同签订时，方灿公司即将系争房屋的房地产权证及附图给张鹏、包景和看过，合同签订后两天提供了复印件。房屋交接当日，张鹏、包景和并未提出异议。2016年4月21日左右，张鹏、包景和将系争房屋返还给了方灿公司，其未对房屋进行过装修施工。8月1日，方灿公司将系争房屋另行出租，新的租客正在整修中。对张鹏、包景和提供的证据1不予认可，经与李总确认，其未收到过4月21日的短信，对是否收到过4月19日的短信已不记得了。对于证据2不予认可，没有收到过。对于证据3不予认可，无法反映证明目的。一审法院认为，方灿公司向张鹏、包景和出租的系争房屋内包括了未获得房地产权证及建设工程规划许可证的违法搭建部分，故双方间就系争房屋签订的租赁合同部分有效、部分无效。张鹏、包景和取得系争房屋后不久即将钥匙返还给了方灿公司，现方灿公司已将房屋另行出租，系争租赁合同已无法履行，故双方应就相应后果予以处理。张鹏、包景和主张系争房屋存在危及安全的缺陷，方灿公司对此不予认可，张鹏、包景和未能就此主张提供充分证据予以证明，且经法院释明后未申请相关鉴定，故对于张鹏、包景和的相关主张，不予采信。系争房屋存在较大面积的违章建筑，方灿公司作为出租方存在过错，而张鹏、包景和在对房屋进行交接时已对现状予以确认，此后再行提出不再承租，亦存在过错，故对于张鹏、包景和占有房屋期间产生的租金损失，张鹏、包景和与方灿公司均应根据其过错程度承担相应责任。考虑到张鹏、包景和实际占有系争房屋的时间仅几天、尚未对系争房屋进行装修和实际使用，系争租赁合同约定了相应的免租期，并结合双方当事人的过错程度，本院酌情确定由张鹏、包景和赔偿方灿公司损失15,000元。此外，张鹏、包景和认为其向方灿公司支付的5万元系定金，但其未能提供相关证据予以证明；方灿公司认为该笔款项为保证金，相关陈述符合合同约定，法院予以采信。鉴于系争租赁合同已无法继续履行，方灿公司应当向张鹏、包景和返还该笔费用。一审法院判决：一、方灿公司于判决生效之日起十日内，向张鹏、包景和返还5万元；二、张鹏、包景和于判决生效之日起十日内，赔偿方灿公司15,000元；三、张鹏、包景和的其余诉讼请求，不予支持；四、方灿公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1,150元，由张鹏、包景和负担625元，由方灿公司负担525元；反诉案件受理费减半收取为4,852元，由张鹏、包景和负担88元，由方灿公司负担4,764元。本院二审期间，方灿公司提供一份上海市客运轮船有限公司与苏州市永达置业有限公司房屋租赁合同，其中补充条款中约定了授权方灿公司承租系争房屋，并进行结算，作为新的证据，以证明方灿公司对系争房屋有租赁权，交纳了租赁费，因此存在损失。张鹏、包景和认为该证据没有针对上诉的争议事实作出证明，没有证明意义。本院认为方灿公司提供的新证据，没有针对上诉的争议事实作出证明，没有证明意义。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，2016年4月15日，方灿公司与张鹏、包景和签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应恪守履行。方灿公司出租的房屋附着了违法搭建的部分，该部分不在约定的3000平米内，但包含在出租范围内，双方对于违法搭建部分如何处理未在合同中作出明确的约定，导致双方在交接房屋中出现争议，双方均存有过错。一审法院基于双方均存在过错，且张鹏、包景和实际占有系争房屋的时间仅几天、尚未对系争房屋进行装修和实际使用，系争租赁合同约定了相应的免租期等客观情况，酌情确定由张鹏、包景和赔偿方灿公司损失15,000元，并无不妥。故，方灿公司上诉认为本案属于张鹏、包景和单方违约行为，应赔偿方灿公司3.5个月的损失59.05万元的上诉请求没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,152元，由上诉人上海方灿投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王怡红审判员 王疆中二〇一七年六月九日书记员 张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：