（2017）云28民终283号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-25
案件名称
上诉人肖承、钟见情与被上诉人勐腊佳和物业服务有限公司物业服务合同纠纷
法院
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖承,钟见情,勐腊佳和物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终283号上诉人（原审被告）:肖承，男，彝族，云南省勐腊县人，现住勐腊县，上诉人（原审被告）：钟见情，女，哈尼族，云南省勐腊县人，现住云南省勐腊县，上诉人钟见情的委托诉讼代理人：肖承，系钟见情之夫。被上诉人(原审原告)：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。上诉人肖承、钟见情因与被上诉人勐腊佳和物业服务有限公司(以下简称佳和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2016）云2823民初945号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖承及钟见情委托诉讼代理人肖承、被上诉人佳和物业公司的委托诉讼代理人苏俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。肖承、钟见情上诉请求：1、二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。1、被上诉人并未尽到相应修复义务。上诉人自2010年5月发现四楼厨房下水道水管道堵塞问题导致厨房和卫生间漏水，使301室厨房和卫生间无法正常使用，给自己生活带来了很大的安全隐患。为此，上诉人多次找到被上诉人协调处理，最终被上诉人同意维修，但修理过程长达一年之久，致使上诉人家中长期漏水、吊顶变形并砸坏沐浴房，对家人生活产生了极大的影响并造成了相关物品的损失，但物业方至今给予上诉人房屋吊顶修复。上诉人为此多次与被上诉人协商，被上诉人一直推脱，不给予处理。2、被上诉人未尽到相应安全防范义务。2014年6月由于24号楼单元门的小铁柱损坏进门系统伸手可开导致多位为主家住被盗。导致上诉人家中损失一部价值2400元小米手机、1800元现金，此事上诉人已向勐腊县城南派出所报案，事后物业公司也一直未予以正面处理。3、被上诉人未尽到相应职权范围内的其他管理维修义务。上诉人私家车被撞，小区内摄像头基本无法使用，无法查看监控导致交警无法处理。4、小区20号楼前道路入口，从蜂巢酒吧前常常被堵，导致上诉人在20号楼前上诉人租的一个车位无法正常使用。上诉人因此向被上诉人求助，被告知无法沟通。综上，一审法院认定事实不清，请求法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。佳和物业公司辩称1、上诉人提出的第一条，与事实不符，2015年7月签订的，上诉人所造成的损失，与佳和物业管理公司并无关系。2、上诉人被打与小区系统损害无任何关系。3、对于上诉人的车辆损害没有跟物业签订保管协议。4、小区路口常堵，已经跟有关部门协商过，现在情况已经转好。佳和物业公司一审法院起诉请求：1、要求肖承、钟见情支付佳和物业公司2011年1月1日至2016年12月31日期间南腊XX(XX)物业费、垃圾清运费、水电运行费共计6240元；2、判决肖承、钟见情支付佳和物业公司上述拖欠款项违约金14263.4元（违约金从2011年1月1日至2016年6月30日，每天按3‰计算）。以上合计20683.4元。一审法院认定事实：2009年11月1日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊XX(XX)物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊XX(XX)提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式等事项作出了约定。2010年7月17日，海诚公司向肖承、钟见情发出入伙通知书。肖承与佳和物业公司签署《南腊XX(XX)业主手册》中的《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》、《南腊XX(XX)住宅装饰装修管理服务协议》、《南腊XX(XX)装修管理规定》、《停车管理规定》。其中，以肖承为甲方，佳和物业公司为乙方签订的《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》第四条第五项约定：“甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前)缴纳，水、电费及其它代收代缴的时间为每月15日前。”第六条约定：“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），水、电费标准为供水、供电部门核定的单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采用按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。”，第十一条第四项约定：“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按费用的3‰缴纳违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水停电”。合同还约定了其他事项。2016年2月1日，佳和物业公司向肖承、钟见情发出《缴费通知书》，要求肖承、钟见情在2016年2月20日前缴纳24幢1单元301室房2012年1月1日-2016年12月31日物业费5196元、垃圾清运费624元、公摊水电费600元，合计6420元。2016年11月1日，佳和物业公司向本院起诉，要求肖承、钟见情支付上述费用及违约金。原审法院认为，本案系肖承、钟见情与佳和物业公司在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。在本案中，南腊XX(XX)未成立业主委员会，佳和物业公司对茶马街进行物业管理的权限来源于肖承、钟见情与海诚公司签订的《南腊XX(XX)物业服务委托合同》及原、被告双方签订的《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，肖承、钟见情未按照与佳和物业公司签订的《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》中约定的时间履行缴费义务，应当承担继续履行的违约责任，故佳和物业公司要求肖承、钟见情支付2011年1月1日至2016年12月31日期间南腊XX(XX)物业费、垃圾清运费、水电运行费的诉讼请求有事实及法律依据。在庭审中肖承、钟见情对佳和物业公司主张的物业费、垃圾清运费无异议，故对佳和物业公司主张的物业费5196元、垃圾清运费624元予以支持。对于水电运行费问题。在庭审中，佳和物业公司已经说明水电运行费的性质属于水电公摊，该费用并非物业公司营业性收入，属于代收代缴费用，根据《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》第六条中“公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法”的约定，应由受益的全体业主按物业面积进行分摊。但在本案中，佳和物业公司并未提交证据证实其具体的支出数额、计算方式，原审法院无法确定分摊数额的准确性，故肖承、钟见情提出的辩解成立，佳和物业公司应当承担举证不能的法律后果，对佳和物业公司诉请的600元水电运行费不予支持。对于佳和物业公司诉请的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中佳和物业公司并未提交证据证实因肖承、钟见情未按时履行缴费义务给其实际造成损失的数额，其损失应为肖承、钟见情逾期付款给佳和物业公司造成利息损失，故对于佳和物业公司诉请的违约金本院依照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以支持。对于违约金计算的起算时间及数额问题。佳和物业公司于2016年2月1日向肖承、钟见情发出《缴费通知书》，要求肖承、钟见情于2016年2月20日前交纳本案费用，故对于本案佳和物业公司主张的2011年1月1日至2016年6月30日违约金，原审法院支持自2016年2月21日起至2016年6月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算的违约金118.85元（六个月以内贷款基准利率4.35%×130%×5820元÷360天×130天）。对于肖承、钟见情提出的佳和物业公司未组织召开业主大会、未成立管理委员会、未对业主进行走访、未开展社区文化活动、未对财务收支进行公布等均非肖承、钟见情可以不缴纳物业费的法定及约定理由，故对于肖承、钟见情的上述辩解，均不予采纳。对于肖承、钟见情提出的车辆被撞、家中财务被盗、房屋屋顶开裂等问题，与本案非同一法律关系，并非本案的审理范围，不做评判。对于肖承、钟见情提出的先履行抗辩权问题。依照以肖承为甲方，佳和物业公司为乙方签订的《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》第四条第五项：“甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15曰前）缴纳”的约定看，系肖承、钟见情先缴费佳和物业公司后服务，且在佳和物业公司已经对肖承、钟见情所住小区提供物业服务近六年的情况下肖承、钟见情仍未履行缴费义务，故肖承、钟见情主张的先履行抗辩权没有事实依据且不符合法律规定，其主张不成立，不予支持。对于肖承、钟见情在答辩中向佳和物业公司提出的9个作为其缴纳所欠费用的条件，并非物业合同中双方约定的肖承、钟见情履行缴纳物业费的先决条件，庭审中亦未得到佳和物业公司认可，故对于肖承、钟见情提出的9个作为其缴纳所欠费用的条件，亦不予支持。从《南腊XX(XX)物业服务委托合同》及《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为慨括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异，但对于业主在庭审中提出的合理化意见和建议，物业公司在以后的服务中应该充分理解与尊重并加以改进。鉴于物业服务具有的综合性、专业性、有偿性及公益性特点，在物业服务过程中，各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，相互协助相互监督，共同维护小区秩序，共同营造和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、肖承、钟见情在本判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司2011年1月1日至2016年12月31日期间南腊XX(XX)物业费5196元、垃圾清运费624元，违约金118.85元，合计5938.85元。二、驳回勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费317元，减半收取159元，由勐腊佳和物业服务有限公司负担134元，肖承、钟见情负担25元。二审中，被上诉人佳和物业公司向本院提交如下证据：1、提交维修、维护23张照片，欲证明被上诉方对该小区的公共设施进行了定时维护、维修。2、护卫巡逻记录表7份，欲证明该小区的护卫按照规定定时巡查的事实。上诉人肖承、钟见情对被上诉人提交的证据1的真实性认可，但认为与本案没有关联。证据2不认可其关联性。本院认为，被上诉人提交的证据1、2来源合法，内容真实，但与本案无关联，本院不予采信。肖承、钟见情与佳和物业公司对一审认定的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。佳和物业公司与该小区业主肖承之间存在事实上的物业管理关系，肖承应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人主张被上诉人未尽到修复义务、家中财物被盗、车辆被撞、租的车库无法正常使用等问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利，不能以此为由拒交物业服务费。上诉人主张被上诉人未尽到管理服务义务，但未能提交充分证据证实佳和物业公司不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵，故对此主张，本院不予支持。原审法院依据《南腊XX(XX)前期物业管理服务协议》的约定支持物业费、垃圾清运费、违约金共计5938.85元并无不当，本院予以维持。综上所述，肖承的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317元，由上诉肖承负担。本判决为终审判决。审判长 陈芳审判员 玉儿审判员 吕勇二〇一七年六月九日书记员 四曙 来源：百度搜索“”