（2017）吉05民终670号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2018-07-12
案件名称
梅河口市宸企房地产开发有限公司与刘凤霞、崔颖房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅河口市宸企房地产开发有限公司,刘凤霞,崔颖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉05民终670号上诉人（原审被告）：梅河口市宸企房地产开发有限公司。住所地：梅河口市人民大街****号（***号）。法定代表人：盛建国，总经理。委托诉讼代理人：王升玉，吉林信维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨光，住吉林省通化市。被上诉人（原审原告）：刘凤霞，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：马延军，天津津远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔颖，现住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：盛建伟，住吉林省东丰县。上诉人梅河口市宸企房地产开发有限公司（以下简称宸企公司）因与被上诉人刘凤霞、崔颖房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宸企公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：（一）原审事实不清：1.原审未查清宸企公司与刘凤霞之间是否存在真实的巨额借款及房屋买卖交易事实，事实情况是宸宇公司向刘凤霞借款时用于抵押的每套房产均以商品房买卖合同形式体现并附有收据。原审认定借款已转化为购房款将导致每套抵押房屋均存在交易事实，变相确认和保护了双方并未实际履行的126套房产抵押4000余万元的虚假合同关系；2.原审未查明清宸企公司与刘凤霞之间借款的真实情况，即宸宇公司在经营期间向刘凤霞或通过其向亲属多次借款共计870万地，偿还478.688万元，尚欠本金391.312万元。刘凤霞安排亲属孙立杰到公司任出纳，孙立杰为双方填制了借款抵押合同，并出具借款、还款清单；3.用于抵押的房产应当办理抵押登记；（二）原审适用法律错误：原审应当依照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，在刘凤霞不变更诉讼请求后，应当裁定驳回起诉。同时，关于涉案房产登记问题，应通过行政诉讼予以解决，而原审适用合同法规定，属适用法律错误。刘凤霞辩称，原审法院认定法律关系性质正确，适用法律正确，认定事实清楚，应依法维持。崔颖辩称，宸企公司陈述是事实，据我了解公司情况确实本金欠300多万元，借款也没有到位，房屋也没有交钱，（本案诉争房屋）是126套抵押借款中的一套。刘凤霞向一审法院起诉请求：1.请求确认宸企公司与崔颖签订的出售凤宸北苑小区11号楼2单元501室《商品房买卖合同》无效；2.请求判令宸企公司、崔颖立即申请撤销《商品房买卖合同》登记备案；3.请求判令宸企公司履行房屋交付义务；4.请求判令宸企公司立即为我办理商品房预售合同登记备案手续；5.请求判令宸企公司为我办理房屋权属登记备案手续。事实和理由：2016年8月21日，刘凤霞与宸企公司签订《商品房买卖合同》，合同约定宸企公司将凤宸北苑小区11号楼2单元501室出售给刘凤霞，刘凤霞向宸企公司支付购房款204817元，合同签订后，宸企公司又将该房屋卖给崔颖，并办理了商品房预售合同登记备案手续，该行为严重侵犯了刘凤霞的合法权益。一审法院认定事实：2015年11月15日，刘凤霞与宸企公司签订《借款抵押合同》，约定宸企公司向刘凤霞借款4260万元，月利率1分，借款期限自2015年11月15日至2016年2月14日止，宸企公司将126套房屋抵押给刘凤霞。另，2016年8月21日刘凤霞又与宸企公司签订《商品房买卖合同》，约定刘凤霞购买宸企公司开发的凤宸北苑小区11号楼2单元501号房，面积为66.07平方米，每平方米3100元，宸企公司出具收据1份，载明款项为204817元，该房屋现备案登记在崔颖名下。一审法院认为，本案所涉房屋现备案登记在崔颖名下，宸企公司与崔颖庭审中认可双方之间并非买卖关系，登记行为是为了保障税收，故崔颖与宸企公司之间的买卖合同不真实，应属无效。宸企公司主张与刘凤霞并不存在商品房买卖关系，不同意交付本案所涉房屋；宸企公司与刘凤霞签订《商品房买卖合同》后，如其不同意将该房屋以买卖形式出售给刘凤霞用于清偿债务，其应及时收回或撤销合同，但其一直未行使该权利。刘凤霞在合同上签名后，双方形成了商品房买卖法律关系。虽然宸企公司向刘凤霞借款，其对借款金额有异议，但其自认尚欠本金391.312万元及利息，本案所涉标的并未超出宸企公司自认欠款范围。借款到期后双方将借款转化为购房款并不违反法律规定且系双方自愿行为，现刘凤霞请求交付本案所涉房屋，因宸企公司不能归还该房价款，故宸企公司应履行交付义务。关于刘凤霞请求判令宸企公司与崔颖申请撤销二者之间的商品房预售合同登记备案，并为刘凤霞办理房屋合同备案登记及权属登记手续，属于确权之后的协助转移所有权义务，属于民事案件审理范围，故本院予以支持。判决：（一）宸企公司与崔颖签订的标的为梅河口市山城镇凤宸北苑小区11号楼2单元501室《商品房买卖合同》无效；（二）宸企限公司与崔颖于判决生效后立即申请撤销《商品房买卖合同》登记备案，并协助刘凤霞将梅河口市山城镇凤宸北苑小区11号楼2单元501室房屋所有权变更登记在刘凤霞名下；（三）驳刘凤霞其他诉讼请求。案件受理费4372元，由宸企公司负担。本院审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，2015年11月15日，刘凤霞与宸企公司签订借款抵押合同后，双方形成借贷法律关系，对此双方均无异议。现刘凤霞主张与宸企公司之间存在商品房买卖法律关系，主要理由是其向宸企公司借款后，因宸企公司无力还款，其借款转化为购房款，所购房源为宸企公司向刘凤霞借款时用于抵押的房屋。据此，刘凤霞诉请宸企公司与崔颖之间的商品房买卖无效。但宸企公司不认可其与刘凤霞之间存在商品房买卖法律关系，其认为包含诉争在内的房屋系其向刘凤霞借款时提供的担保。本院认为，刘凤霞提交的证据材料及陈述无法证明其与宸企公司之间的借贷法律关系转化为商品房买卖关系。基于刘凤霞与宸企公司之间存在的基本法律关系为借贷法法律关系，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，对刘凤霞的起诉，应当裁定驳回起诉。原审法院在庭审过程中虽对当事人释明法律关系并向刘凤霞询问是否变更诉讼请求，在刘凤霞的委托诉讼代理人确认其不变更诉讼请求后，原审法院却认定刘凤霞与宸企公司之间存在商品房买卖法律关系并据此作出判决，系适用法律错误，应依法予以纠正。综上所述，宸企公司的上诉请求成立，依法应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2415号民事判决；二、驳回刘凤霞的起诉。一审案件受理费4372元，退还刘凤霞；上诉人梅河口市宸企房地产开发有限公司预交的二审案件受理费4326元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员 孙海波审判员 王立武审判员 修 勇二〇一七年六月九日书记员 赵 航 更多数据：搜索“”来源：