（2017）津0112民初2543号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-04
案件名称
北京金地格林物业管理有限公司与党敬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金地格林物业管理有限公司,党敬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初2543号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：蔡建春，女，1985年2月20日出生，汉族，该公司员工，住天津市。委托诉讼代理人：李宇楠，女，1985年6月19日出生，汉族，该公司员工，住天津市。被告：党敬，男，1963年1月16日出生，汉族，户籍地天津市河东区，现住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘晓英（被告之妻），1962年12月25日出生，汉族，户籍地天津市河东区，现住天津市河东区。原告北京金地格林物业管理有限公司诉被告党敬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地物业公司”）的委托诉讼代理人李宇楠、被告党敬的委托诉讼代理人刘晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2011年1月1日至2017年3月31日的物业费8,241元及滞纳金2,878.50元，共计11,299.50元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年6月26日，原告与金地（集团）天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，签订合同后，原告为被告坐落于天津市津南区××格××城橡树××4-4-202房屋提供了优质的物业服务，但被告自2011年1月1日开始未缴纳物业费，至2017年3月31日共欠物业费8,241元，此款经原告多次催要未果，被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动，故应给付原告相应的滞纳金。为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告党敬辩称，不同意缴纳物业费及滞纳金。事实及理由如下：1、被告家住二楼，其一楼的邻居私自加装护栏，导致被告二楼遭受安全隐患，在前年被告子女结婚时，遭遇入室盗窃、项链丢失的事件，被告找到原告金地物业公司经理，其经理答复以后加强治安巡逻，再没有其他答复。2、被告家中多处跑水，墙体漏水系被告自己出资维修，也有下水道反水的情况。综上，认为物业公司未尽到其应尽的责任和义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据和事实，本院认定如下：原告金地物业公司提交的照片8张，欲证实原告金地物业公司对私搭乱建的违章建筑进行管控的事实，经本院审查，尽管原告金地物业公司未能完全阻止违章建筑的搭建，但该照片能够证实物业确曾进行管理的客观事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月26日，原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：5-5层普通户型每月每平方米1元；业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告党敬系天津市津南区双港镇金地格林小城橡树苑房屋4-4-202业主，该房屋建筑面积为112.28平方米，被告自2011年1月1日开始未缴纳物业费。庭审中，原告金地物业公司针对被告答辩的问题进行反驳如下：1、一楼业主强行安装护栏的事宜，原告金地物业公司进行了劝阻和协商，但鉴于原告金地物业公司并无执法权，最终的结果是无效的。2、针对小区治安问题，原告金地物业公司夜间有治安巡逻的制度，保安进行例行巡视，发现问题会及时报警，但治安问题确实非原告能力可控。3、至于下水道的漏水，应当由使用人进行维护，对于主管道，原告金地物业公司可以进行免费疏通。此案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。原告为被告提供了物业管理服务，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告理应向原告交纳物业费用，而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。前期物业管理服务合同明确约定：5-5层普通户型每月每平方米1元、业主于每月7日前交纳。故本案原告以每月每平方米1元向被告主张2011年1月1日至2017年3月31日的物业费计8,421元，符合《前期物业管理服务合同》约定，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，实为违约金性质，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能缴纳物业费存在一定的原因，本着督促双方履行各自义务、物业公司提高服务水平、以及公平的原则出发，本院酌情支持滞纳金计1,439.25元。对于被告提到的一楼业主私搭护栏，本系相邻业主的不文明行为，但物业公司举报、下发整改通知单的行为确已尽到自身的管理义务，其作为物业服务企业不具备执法权，被告可向有关执法单位进行控告进行拆除或通过起诉相邻关系纠纷进行解决，不属于本案审理范畴。对于被告提到的被盗问题，被告可向公安机关报案、追究具体侵权人的责任，在被告未能提交证据证实原告金地物业公司存在过错的情况下，不亦将治安事件归责为原告金地物业公司的过错。对于被告提到的下水道反水问题，被告并未举证证实漏水的原因，亦未提交漏水系原告金地物业公司疏于管理或故意造成的，故不宜认定原告金地物业公司在本案中是否存在过错。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告党敬于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2011年1月1日至2017年3月31日的物业费计8,421元及滞纳金人民币1,439.25元，共计9，860.25元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告党敬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费42元，由原告北京金地格林物业管理有限公司承担5.35元，由被告党敬承担36.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 白全仁二〇一七年六月九日书记员 张勇昊附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：