（2017）川13民终324号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-11-09

案件名称

四川阆中方程驾驶培训有限公司与四川恒元节能建材有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2017）川13民终324号上诉人（原审原告·反诉被告）四川阆中方程驾驶培训有限公司，住所地阆中市七里新区长青大道。法定代表人：李红兵，该公司执行董事。委托代理人：宋俊秀，该公司副经理。委托代理人：王强，四川纪明律师事务所律师。上诉人（原审被告·反诉原告）四川恒元节能建材有限公司，住所地阆中市工业集中区迎宾大道。法定代表人：田宗坤，该公司经理。委托代理人：罗泽伟，四川法典律师事务所律师。上诉人四川阆中方程驾驶培训有限公司（简称方程驾校）与上诉人四川恒元节能建材有限公司（简称恒元公司）因租赁合同纠纷一案，均不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初字1003号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人方程驾校委托代理人宋俊秀、王强与上诉人恒元公司委托代理人罗泽伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。方程驾校上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二诉讼费用由恒元公司承担。事实及理由：原审判决将占有行为认定为履约行为，事实认定错误。一、上诉人在不能按照合同约定的用途使用租赁标的物后，多次联系恒元公司就无法使用租赁标的物进行协商无果后才派出3至5辆教练车占有该场地，而上诉人时有80辆教练车。此足以说明上诉人的占有行为是促使恒元公司处理履约争端之目的，而非使用场地从事正常经营活动。二、本案中上诉人不能按照合同约定的用途及方式使用租赁标的物为客观事实，且该责任全部归属于恒元公司，上诉人无责。上诉人租赁该场地是从事驾培经营活动，且恒元公司对上诉人正常使用该场地从事驾培经营活动负有保证义务。因此涉案租赁标的物正常使用不等于为占有。在案证据更说明，虽然在合同履行中出现了上诉人不能按照合同约定的用途及方式使用租赁标的物的原因（即恒元公司要被整合收购），但该原因在较短时间内即得消灭。此后，恒元公司却一直未采取向政府申请排除上诉人按照合同约定的用途及方式使用租赁标的物之障碍的行为。而该障碍一旦排除，本案租赁合同即可继续履行，而继续履行之结果则为上诉人本案受损结果即不发生。此亦说明上诉人占有该场地显具合理性。故一审判决将上诉人为促成解决履约争端之目的的占有行为认定为履约行为定性错误。恒元公司上诉请求：撤销原判第一、三项，支持上诉人的一审反诉请求，一、二案件诉讼费用由方程驾校负担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决第5页第二、三段的事实认定无任何依据，属于事实认定错误。包括但不限于政府禁止上诉人租赁，制止被上诉人使用该租赁场地；被上诉人另行租赁场地与本案无关联性；被上诉人教练车辆的经营使用情况与本案无关联性。二、一审法院适用法律错误。根据双方的租赁合同，租赁期限为两年，年租金为50万元，先交租后使用。双方的合同于2016年1月31日到期，但被上诉人到期后仍实际占有使用该场地，故仍应按原租金标准支付占用费用。一审法院迳行调整租金价格缺乏依据。一审判决酌定方程驾校于2016年11月30日退场，逾期按1369元/天支付场地使用费用，退场前后租金标准不一致，自相矛盾。双方签订的合同已经到期，被上诉人实际占用上诉人的场地，应当按照合同的约定支付租金至退场时。双方签订合同后，被上诉人只支付了第一年期的租金我50万元，欠付从2015年2月1日起至退场时的租金。双方在合同第四条明确约定了租金的付款时间，故应当从违约之日赔偿上诉人的损失。在合同履约过程中，上诉人没有任何违约行为，被上诉人也事实占用该场地，故上诉人的一审反诉请求请予以支持。针对恒元公司的上诉内容，方程驾校辩称：本案租赁合同履行过程中，为了促使恒元公司被收购，政府出面做工作制止我方使用案涉场地。我们没有场地进行使用，只能去其他地方重新租地才能从事正常的教学活动。本案合同履行看似已届期满，但在政府干预过后，要拍卖这个场地我们才起诉，场地不能正常使用的情况下应该给我们延长租期，所以起诉时还是在租期内。一审认为我们延长租期使用场地是错误的。证据表明双方签订租赁合同后进入诉讼前，方程驾校不能正常使用场地，合同目的不能实现。政府阻止后我们才派了几辆车去场地占用，没有进行正常的培训活动。恒元公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。针对方程驾校的上诉内容，恒元公司辩称：方程驾校是两年租赁期满后才起诉，说明该校在租期内使用了场地，场地符合使用标准。我司没有任何违约行为，一审没有认定损失的组成及与违约行为之间是否具有因果关系。一审法院调减了租金，将每年租金50万元调成了两年租金总共50万元，支持了方程驾校部分损失，我司认为不符法律规定。方程驾校向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿场地硬化及附属设施等投入损失1,050,000元；2、被告向原告赔偿另租场地损失258,000元；3、被告向原告退返租金416,700元；4、本案诉讼费用由被告负担。恒元公司向一审法院提出诉讼请求：1、方程驾校腾退租赁场地；2、方程驾校向恒元公司支付租金50万元，并自2015年1月10日按银行同期贷款利率支付延付租金的利息；3、方程驾校自2016年2月1日起至场地腾退完毕之日止按原场地租赁协议的租金标准向反诉原告支付场地占用费，并自2016年2月1日起至场地腾退完毕之日止按银行同期贷款利率支付延付场地占用费的利息；4、本案诉讼费用由反诉被告负担。原审查明，2013年12月24日，方程驾校租赁恒元公司场地用于学校运营，签订《场地租赁协议》，约定：1、恒元公司（甲方）靠迎宾大路左侧以静停室外墙直线到大门处往右西南面所有场地出租给乙方（方程驾校）使用，其中未硬化面积有3500多平米，该面积由乙方硬化；2、租期两年，自2014年1月1日至2016年1月31日（其中甲方同意给乙方1个月修建设施）；3、租金及支付方式：每年租金50万元，租金按年度支付，2014年度租金在签订本协议当天付清，2015年度租金在2015年1月10日前交清；4、乙方租赁场地用于机动车驾驶培训，不得自行改变用途，不得转租，在租赁期间，甲方需保证乙方正常使用所租场地，不得干预乙方正常使用，若出现影响乙方场地正常使用而造成的损失由甲方承担和赔偿。若因政府政策需要，甲方要被整合收购的，乙方应积极配合，甲方应即时退还乙方剩余租金，乙方对场地进行了投入而须撤场的情况，甲方补偿乙方场地的投入（场地硬化及道牙石、陡坡起步、S路、侧方停车、阳光棚等附属设施），补偿金额由双方共同协商解决。合同签订后，方程驾校依约向恒元公司缴纳了2014年度租金50万元，并随即对租赁场地进行了附属设施建设，附属设施工程内容主要为：硬化6000余平方米场地；铺设道牙石；修建陡坡起步、S路、侧方停车、阳光篷、办公室等。方程驾校主张对租赁场地的建设花费约1,050,000元。2014年3月20日，方程驾校对租赁场地建设完毕，准备入场运营时，因恒元公司陷入债务纠纷、无法经营，公司涉及整合、收购问题，政府相关职能部门出于善意禁止恒元公司场地再租赁，故制止方程驾校使用该租赁场地。方程驾校为保证学校正常经营，于同月21号另行租赁位于阆中市七里新区长青大道中段的某场地，并签订《场地租赁协议》，缴纳年租金720,000元，土地使用税费33,704.17元。而该场地正是方程驾校在租赁恒元公司的案涉场地之前，长期租用过的场地，2013年度方程驾校在使用长青路中段该场地时，缴纳租金标准为40万元。庭审中，方程驾校称因该场地可能涉及拆迁，故于2013年底才另行租用了本案案涉场地。原审同时查明，2014年方程驾校经许可从事驾驶业务的教练车共为80辆。方程驾校因恒元公司面临收购政府制止其进场后，多次联系恒元公司就无法使用租赁标的物的赔偿问题进行协商，但恒元公司一直未明确答复。方程驾校遂于2014年4月1日起至今，每天派出3至5辆教练车进场教学以占用场地，最多日派遣车辆数为8辆左右。原审认为，方程驾校与恒元公司签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，故双方建立了法律上的租赁合同法律关系。第一、关于方程驾校是否腾退场地的问题。根据双方合同约定，案涉租赁标的物租赁期限为2014年1月1日至2016年1月31日，现租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，方程驾校现应向恒元公司履行返还租赁标的物的义务。故恒元公司请求方程驾校腾退其所属的租赁场地，符合法律规定，予以支持。并酌定方程驾校于2016年11月20日前腾退恒元公司位于阆中市七里新区工业集中区“四川恒元节能建材有限公司”靠迎宾路大门左侧以静停室外墙直线到大门处往右西南面所有场地。第二、关于方程驾校是否应当支付租期内租金、租期届满后场地占用费以及恒元公司是否应当返还方程驾校已付租金的问题。恒元公司作为出租人，有保障方程驾校对租赁场地能够合理、正当使用的义务。本案中，双方所签订合同明确约定“若因政府政策需要，甲方（恒元公司）要被整合收购的，乙方（方程驾校）应积极配合，甲方应即时退还乙方剩余租金，乙方对场地进行了投入而须撤场的情况，甲方补偿乙方场地的投入，补偿金额由双方共同协商解决”。方程驾校出于对恒元公司承诺的信赖而订立租赁合同、缴纳租金并进行训练场建设。因恒元公司收购事宜由政府协助其进行清场制止方程驾校使用租赁场地，影响了方程驾校对租赁场地的正常使用。虽然方程驾校不能正常使用租赁场地，但每天都派遣车辆使用场地，该场地一直被该校占用至今，因此应适当降低场地租金。酌定方程驾校租用恒元公司场地合同期内的租金及租期满后至2016年11月20日腾退时场地占用费为共计50万元，该款方程驾校已于2014年向恒元公司支付。如方程驾校2016年11月30日后仍未腾退租赁场地，则自2016年12月1日起应按1369元/天向恒元公司支付场地使用费。故方程驾校请求恒元公司返还租金416,700元及恒元公司请求方程驾校支付2015年度租金500,000元及利息、2016年2月1日起的场地占用费利息的主张，不予支持。第三，关于建设训练场所花费用恒元公司是否承担的问题。方程驾校所租赁场地用途为机动车驾驶培训，建设训练场后将该场地用于了自身教学活动，实际使用期限已超过合同约定的租期，故对方程驾校的该项主张，不予支持。第四、关于恒元公司是否赔偿方程驾校另租场地损失费258,000元问题。方程驾校因所租场地无法正常使用而另租赁场地，其提供的另租赁场地的租金标准的证据均系复印件，方程驾校也未提供该租金支付方式的相关证据，证据不够充分；另因方程驾校无法正常使用租赁场地，原审法院已对应付租金进行了酌情扣减，故如恒元驾校再赔偿另租场地损失费则会造成对方程驾校的实际损失重复赔偿，故对方程驾校的该项主张，不予支持。综上，方程驾校及恒元公司对各自的实际损失均应承担相应的责任。判决：一、方程驾校于2016年11月30日前向恒元公司腾退位于阆中市七里新区工业集中区“四川恒元节能建材有限公司”靠迎宾路大门左侧以静停室外墙直线到大门处往右西南面所有场地。如方程驾校未按期腾退该租赁场地，则自2016年12月1日起至腾退之日止按每天1369元向恒元公司支付场地占用费。二、驳回方程驾校的其他诉讼请求。三、驳回恒元公司的其他诉讼请求。案件受理费27,000元，由方程驾校负担13,000元，恒元公司负担14,000元。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、如何认定方程驾校向恒元公司应支付租金金额；2、恒元公司是否应当赔偿方程驾校另租场地损失258000元；3、恒元公司是否应当赔偿场地硬化及附属设施等投入损失。（一）关于如何认定方程驾校向恒元公司应支付租金金额的问题。首先，方程驾校与恒元公司签订的《场地租赁协议》合法有效，双方均应据该协议内容履行各自的义务。恒元公司按约定将案涉场地交付于方程驾校使用，方程驾校理应向恒元公司支付租金。其次，2014年3月20日，方程驾校对租赁场地建设完毕，准备入场运营时，因政府相关职能部门为了促成恒元公司整合、收购事宜，制止方程驾校使用该租赁场地。第二天即2014年3月21日，方程驾校即另行租赁场地以保证学校正常经营。此后，方程驾校自2014年4月1日起每天派出3至8辆不等的教练车进场教学占用场地，政府相关职能部门再没有阻止。虽然方程驾校2014年3月20日准备入场运营的第一天，政府相关职能部门有阻止进场的行为，但此后方程驾校却是实实在在占用了案涉场地，至租期届满时仍未腾退，故方程驾校上诉请求判决恒元公司退还租金416700元缺乏依据，本院不予支持。另一方面，政府相关职能部门在方程驾校准备入场的第一天阻止进场的行为与方程驾校不能充分利用该租赁场地存在一定因果关系。一审考虑到上述因素，酌定腾退期十个月至2016年11月30日，并降低了场地租金及腾退期场地占用费，对双方都显得公平，本院予以维持。恒元公司未考虑到政府相关职能部门为了促成该公司整合、收购事宜阻止方程驾校入场对方程驾校使用租赁场地造成的不利影响，上诉要求方程驾校按合同约定的金额支付租金的理由不成立，本院不予支持。另外，一审判决若方程驾校在腾退期届满后仍坚持不腾退，则按合同约定的租金标准计算场地占用费用符合法律规定，并无不当，本院予以维持。（二）关于恒元公司是否应当赔偿方程驾校另租场地损失258000元的问题。2014年3月20日，方程驾校准备进入租赁场地经营时，政府相关职能部门阻止进场，此时，方程驾校本应与恒元公司及政府相关职能部门积极交涉，以保证在租赁场地上行使权利。但方程驾校在第二天即另行租赁此前曾租赁过的场地，这样即使不占用本案所涉场地亦能保证正常经营。接下来方程驾校本可在与恒元公司交涉不能时主张解除租赁合同，退还租金，赔偿相关损失，但遗憾的是方程驾校却于2014年4月1日起每天都派出3-8辆不等的教练车进场教学占用场地。虽然方程驾校称其占用了案涉场地，一直未能正常经营，但政府相关部门除2014年3月20日有阻止方程驾校进场的行为外，十余天后方程驾校开始派出教练车进场时政府相关部门再也没有出面进一步干涉，亦没有向方程驾校发出禁止进场的书面通知，方程驾校在案涉场地实际上具备了正常经营的条件。恒元公司履行了出租人交付租赁物的义务，方程驾校亦实际接收了该租赁物，加之一审考虑到本案的实际情况降低了租金，酌定了十个月的腾退期并降低了相应的场地占用费，故对方程驾校要求恒元公司赔偿另租场地损失258000元的诉讼请求一审不予支持正确，本院予以维持。（三）关于恒元公司是否应当赔偿场地硬化及附属设施等投入损失的问题。方程驾校将案涉场地用于了自身教学活动，实际使用期限已超过合同约定的租期，租赁双方当事人对租赁期满后场地硬化及附属设施等投入如何处理又没有明确约定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，一审对方程驾校的该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。综上，方程驾校与恒元公司的各项上诉理由均不成立，对二上诉人的各项上诉请求均不应予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉人四川阆中方程驾驶培训有限公司及上诉人四川恒元节能建材有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费22626元由上诉人四川阆中方程驾驶培训有限公司负担13000元，上诉人四川恒元节能建材有限公司负担9626元。本判决为终审判决。审判长　　朱苏川审判员　　雷发军审判员　　任雅莉二〇一七年六月九日书记员　　凌鸿雁微信公众号“”